[3억원으로 빌딩 주인 된다] 수익률 연 8% 나온다고 샀더니…"주변보다 임대료 높다" 임차인들 빌딩 떠나

중소형 빌딩 투자 주의점


[ 윤아영 기자 ] 빌딩 투자 때 제일 먼저 점검해야 할 부분은 공실과 수익률이다. 사무실이나 점포 세입자를 찾지 못해 공실 기간이 길어지면 보통 빌딩 투자금의 70% 내외를 끌어다 쓰는 은행 대출 이자도 갚기 힘들어질 가능성이 있다.

중소기업 대표인 김모씨는 연간 임대수익률이 8%라는 빌딩중개업소 말만 믿고 경기 성남시의 6층짜리 소형 빌딩을 샀다가 골치를 앓고 있다. 매입 뒤 확인해 보니 이 건물 임대료가 주변 시세보다 10~20%가량 높게 책정돼 있었다. 이 때문에 임차인 중 일부는 조만간 인근 다른 빌딩으로 이사할 계획을 갖고 있다는 게 김씨의 설명이다. 임차인을 찾기 위해 임대료를 주변 시세 수준으로 낮추면 임대수익률은 연 4% 아래로 떨어진다.

김씨처럼 빌딩을 산 뒤 낭패를 보지 않으려면 투자하기 전 주변 부동산 시세를 반드시 직접 확인하고 월세 등 현금 흐름을 분석해야 한다고 빌딩 전문가들은 조언한다.

빌딩 투자자가 건물 매입 전 가장 먼저 해야 할 일은 주변 부동산시장 조사와 빌딩 실사다. 김씨 사례처럼 중개인이나 매도자가 건물 상태와 공실률, 임대료 등을 정확하게 알리지 않는 경우도 있어서다.

중소형 빌딩 전문운영업체인 글로벌PMC의 김용남 대표는 “반드시 빌딩을 실사해 빌딩 설비 유지·보수 상태, 임대료 수입 내역, 적정 임대료 및 비슷한 빌딩의 수익률을 검증해야 한다”며 “가격이 싸다고 성급하게 결정했다가 낭패를 보는 사례도 종종 있다”고 말했다. 수익률을 잘못 파악하면 은행 대출 이자를 낼 수 없을 정도로 현금 흐름이 악화돼 헐값에 되팔아야 하는 상황이 벌어질 수 있다고 덧붙였다.

주변 부동산시장을 조사한 뒤엔 해당 건물 임대료가 인근 빌딩에 비해 높지 않은지도 체크해야 한다. 서류상으로만 임대료를 높였거나 한두 달 임대료를 안 받는 대신 명목 임대료를 높여 놓는 빌딩도 적지 않기 때문이다. 역세권이 아닐 때는 주변에 임대 수요가 적절하게 있는지도 확인해야 한다. 최근 들어 임대 수요가 줄어들고 있거나 인근 상권이 다른 지역으로 이동하는 추세라면 공실이 생길 가능성이 높다는 설명이다.

건물 관리비도 살펴봐야 한다. 임차인 입장에서는 관리비도 월세와 마찬가지여서 임차료가 같더라도 관리비가 주변 건물보다 높으면 입주를 꺼린다. 공동으로 투자할 때는 건물 매각에 대한 세부 내용도 미리 정해두는 게 좋다. 나중에 매각할 때 이견이 생기면 큰 갈등으로 이어질 가능성이 있기 때문이다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com