오피스텔
하남 미사·인천 송도 등 공급 활발…역세권 전용 59~84㎡ 특히 인기
LH 공급 상가주택
물량 많지 않아 수익률 안정적…아파트 단지 내 상가도 유망점포 겸용 주택
[ 김진수 기자 ]
다음달 봄 분양 성수기를 앞두고 있지만 아파트 시장은 아직 해빙 기미를 보이지 않고 있다. 지난해 말부터 아파트 공급 과잉 논란과 주택담보대출 규제 강화, 글로벌 주식 및 외환시장 변동성 확대 등의 악재로 거래가 줄고 청약 경쟁률이 낮아지는 등 아파트 시장에 냉기가 돌고 있다. 시세 차익을 기대하기 어려운 환경이 조성되자 시중 부동자금은 다시 수익형 부동산을 기웃거리고 있다. 여전히 금리가 낮은데 유동자금은 930조원에 달해 투자처를 찾는 수요가 적지 않다. 은퇴를 앞둔 베이비부머도 안정적인 임대수익이 나오는 상품에 관심을 보이고 있다.
수익형 부동산 어디에 투자할까
‘수익형 부동산’은 안정적인 월세 수익을 목표로 둔 부동산 상품이다. 거주 목적과 더불어 시세 차익을 거두는 ‘주거형 부동산’의 상대적인 개념이다.
보유하면 몸값이 오르기보다 중장기적으로 꼬박꼬박 임대료(월세)를 받을 수 있는 게 장점이다. 소형 아파트와 오피스텔, 점포 겸용 주택, 근린상가, 단지 내 상가, 중소형 빌딩, 분양형 호텔 등이 대표적인 수익형 부동산으로 꼽힌다. 전문가들은 실수요자 중심인 아파트와 달리 수익형 부동산은 수익률만 좋으면 투자자가 몰린다고 설명했다. 분양마케팅업체인 반더펠트의 호한철 사장은 “수익형 부동산도 경기 변동에 민감하게 반응한다”면서도 “시중금리의 세 배가량인 연 5% 이상 수익률이 나오는 상품은 투자자가 관심을 가질 만하다”고 말했다.
부동산 전문가들은 오피스텔이 올해 수익형 부동산 시장을 주도할 것으로 예상하고 있다. 경기 고양 삼송지구, 인천 송도, 경기 하남 미사강변도시 등 택지개발지구와 신도시 역세권에서 오피스텔 공급이 속속 이뤄지고 있다. 최근 부동산114가 내놓은 오피스텔 수익률은 여전히 연 5%대로 높다. 아파트 구조를 갖춘 전용면적 59~84㎡의 오피스텔(아파텔)도 지하철역과 가까워 세입자들이 관심을 갖는 수익형 부동산으로 분류된다. 아파트 대용의 주거시설인 동시에 임대상품이다.
LH(한국토지주택공사)가 공급하는 점포 겸용 단독주택, 단지 내 상가, 근린상가도 관심을 끌 가능성이 크다. 주로 택지지구에 들어서는 이들 부동산은 희소성을 갖추고 있어 공급 과잉 논란과 거리가 멀다. LH는 상가 공급 과잉을 막기 위해 택지지구에서 상가 공급 물량을 대폭 줄였다.
분양형 호텔은 다소 가라앉은 분위기다. 준공 후 임대 운영해서 안정적인 수익률을 보장하느냐가 관건이다. 지난해 이후 제주와 수도권 주요 지역에서 입주가 속속 이뤄지고 있다. 이들 호텔은 중국인 등 국내외 관광객 수요가 안정적으로 받쳐줘야 수익이 난다. 관광객의 숙박비용이 싼 게 수익률에 악영향을 미친다.
중소형 빌딩도 월 임대료를 받는 수익형 부동산이라 할 수 있다. 서울 강남권에서는 300억원 이하 빌딩을 구하기 힘들다. 상속 등을 염두에 두고 수익률 연 4%대의 빌딩을 매입하려는 고액 자산가가 적지 않아서다. 이들 빌딩도 임대관리 등 체계적인 자산관리로 수익률을 높일 수 있다. 김용남 글로벌PMC 사장은 “중소형 빌딩도 리모델링과 임차업체 조정, 공실 관리 등으로 기대 수익률을 높일 수 있다”고 조언했다.
그린벨트 해제 예정지 인근 토지도 유망하다. 하남 과천 구리 등이 대표적인 그린벨트 개발 재료가 있는 곳이다. 하지만 도로가 없는 맹지를 유망한 토지 등으로 홍보하는 기획부동산은 조심해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.
공실과 공급 과잉 꼼꼼히 살펴야
전문가들은 인구구조 변화를 감안할 때 ‘소형 수익형 부동산’ 선호 추세가 이어질 것으로 보고 있다. 부동산 투자 패러다임이 ‘시세차익’에서 ‘수익(임대수익)형’으로 바뀌었기 때문이다. 수익형 부동산에 투자할 때는 유의할 점이 적지 않다. 먼저 분양가격을 살펴봐야 한다. 가격이 높으면 그만큼 수익률이 낮아진다. 인근에 산업단지나 대규모 공장 등이 있어 배후 임대 수요가 풍부한지 살펴봐야 한다. 주변 공급 및 입주 상황을 점검하는 것도 필수다. 상대적으로 공급이 몰린 지역일수록 공실 기간이 길어질 수밖에 없다.
금리 변화도 유심히 살펴봐야 한다. 최근 금융계에서는 내수 부진 속에 금리 인하설에 대한 기대감이 커지고 있다. 대출을 끼고 매입한 투자자 입장에서 보면 금리 인하는 곧 수익률 상승으로 이어진다.
박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 “평균 수명이 늘어나면서 베이비부머 은퇴세대 등 장년층이 노후 대비용으로 수익형 부동산을 보유하려는 욕구가 커지고 있다”며 “1년 중 한두 달의 공실이 있어도 수익률이 크게 낮아지는 만큼 배후 임대 수요가 풍부한지 다각적으로 검토할 필요가 있다”고 조언했다.
김진수 기자 true@hankyung.com
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하남 미사·인천 송도 등 공급 활발…역세권 전용 59~84㎡ 특히 인기
LH 공급 상가주택
물량 많지 않아 수익률 안정적…아파트 단지 내 상가도 유망점포 겸용 주택
[ 김진수 기자 ]
다음달 봄 분양 성수기를 앞두고 있지만 아파트 시장은 아직 해빙 기미를 보이지 않고 있다. 지난해 말부터 아파트 공급 과잉 논란과 주택담보대출 규제 강화, 글로벌 주식 및 외환시장 변동성 확대 등의 악재로 거래가 줄고 청약 경쟁률이 낮아지는 등 아파트 시장에 냉기가 돌고 있다. 시세 차익을 기대하기 어려운 환경이 조성되자 시중 부동자금은 다시 수익형 부동산을 기웃거리고 있다. 여전히 금리가 낮은데 유동자금은 930조원에 달해 투자처를 찾는 수요가 적지 않다. 은퇴를 앞둔 베이비부머도 안정적인 임대수익이 나오는 상품에 관심을 보이고 있다.
수익형 부동산 어디에 투자할까
‘수익형 부동산’은 안정적인 월세 수익을 목표로 둔 부동산 상품이다. 거주 목적과 더불어 시세 차익을 거두는 ‘주거형 부동산’의 상대적인 개념이다.
보유하면 몸값이 오르기보다 중장기적으로 꼬박꼬박 임대료(월세)를 받을 수 있는 게 장점이다. 소형 아파트와 오피스텔, 점포 겸용 주택, 근린상가, 단지 내 상가, 중소형 빌딩, 분양형 호텔 등이 대표적인 수익형 부동산으로 꼽힌다. 전문가들은 실수요자 중심인 아파트와 달리 수익형 부동산은 수익률만 좋으면 투자자가 몰린다고 설명했다. 분양마케팅업체인 반더펠트의 호한철 사장은 “수익형 부동산도 경기 변동에 민감하게 반응한다”면서도 “시중금리의 세 배가량인 연 5% 이상 수익률이 나오는 상품은 투자자가 관심을 가질 만하다”고 말했다.
부동산 전문가들은 오피스텔이 올해 수익형 부동산 시장을 주도할 것으로 예상하고 있다. 경기 고양 삼송지구, 인천 송도, 경기 하남 미사강변도시 등 택지개발지구와 신도시 역세권에서 오피스텔 공급이 속속 이뤄지고 있다. 최근 부동산114가 내놓은 오피스텔 수익률은 여전히 연 5%대로 높다. 아파트 구조를 갖춘 전용면적 59~84㎡의 오피스텔(아파텔)도 지하철역과 가까워 세입자들이 관심을 갖는 수익형 부동산으로 분류된다. 아파트 대용의 주거시설인 동시에 임대상품이다.
LH(한국토지주택공사)가 공급하는 점포 겸용 단독주택, 단지 내 상가, 근린상가도 관심을 끌 가능성이 크다. 주로 택지지구에 들어서는 이들 부동산은 희소성을 갖추고 있어 공급 과잉 논란과 거리가 멀다. LH는 상가 공급 과잉을 막기 위해 택지지구에서 상가 공급 물량을 대폭 줄였다.
분양형 호텔은 다소 가라앉은 분위기다. 준공 후 임대 운영해서 안정적인 수익률을 보장하느냐가 관건이다. 지난해 이후 제주와 수도권 주요 지역에서 입주가 속속 이뤄지고 있다. 이들 호텔은 중국인 등 국내외 관광객 수요가 안정적으로 받쳐줘야 수익이 난다. 관광객의 숙박비용이 싼 게 수익률에 악영향을 미친다.
중소형 빌딩도 월 임대료를 받는 수익형 부동산이라 할 수 있다. 서울 강남권에서는 300억원 이하 빌딩을 구하기 힘들다. 상속 등을 염두에 두고 수익률 연 4%대의 빌딩을 매입하려는 고액 자산가가 적지 않아서다. 이들 빌딩도 임대관리 등 체계적인 자산관리로 수익률을 높일 수 있다. 김용남 글로벌PMC 사장은 “중소형 빌딩도 리모델링과 임차업체 조정, 공실 관리 등으로 기대 수익률을 높일 수 있다”고 조언했다.
그린벨트 해제 예정지 인근 토지도 유망하다. 하남 과천 구리 등이 대표적인 그린벨트 개발 재료가 있는 곳이다. 하지만 도로가 없는 맹지를 유망한 토지 등으로 홍보하는 기획부동산은 조심해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.
공실과 공급 과잉 꼼꼼히 살펴야
전문가들은 인구구조 변화를 감안할 때 ‘소형 수익형 부동산’ 선호 추세가 이어질 것으로 보고 있다. 부동산 투자 패러다임이 ‘시세차익’에서 ‘수익(임대수익)형’으로 바뀌었기 때문이다. 수익형 부동산에 투자할 때는 유의할 점이 적지 않다. 먼저 분양가격을 살펴봐야 한다. 가격이 높으면 그만큼 수익률이 낮아진다. 인근에 산업단지나 대규모 공장 등이 있어 배후 임대 수요가 풍부한지 살펴봐야 한다. 주변 공급 및 입주 상황을 점검하는 것도 필수다. 상대적으로 공급이 몰린 지역일수록 공실 기간이 길어질 수밖에 없다.금리 변화도 유심히 살펴봐야 한다. 최근 금융계에서는 내수 부진 속에 금리 인하설에 대한 기대감이 커지고 있다. 대출을 끼고 매입한 투자자 입장에서 보면 금리 인하는 곧 수익률 상승으로 이어진다.
박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 “평균 수명이 늘어나면서 베이비부머 은퇴세대 등 장년층이 노후 대비용으로 수익형 부동산을 보유하려는 욕구가 커지고 있다”며 “1년 중 한두 달의 공실이 있어도 수익률이 크게 낮아지는 만큼 배후 임대 수요가 풍부한지 다각적으로 검토할 필요가 있다”고 조언했다.
김진수 기자 true@hankyung.com
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