저금리와 전세난으로 수익형 부동산과 분양 아파트 시장에 대한 투자자와 실수요자의 관심이 커지면서 공급물량 역시 늘어나 상품간 경쟁이 치열하다.
아파트 등 주로 주택시장에서 활용되던 금융혜택이 이제는 수익형 부동산으로 옮겨가는 분위기다. 이는 한명의 투자자나 실수요자라도 사로 잡으려는 분양업체 마케팅 전략의 일환으로 풀이된다.
눈에 띄는 주된 금융혜택으로 ▲중도금 무이자 ▲준공 후 이자 지원 ▲저리 대출 확대 등이 있다.
이러한 금융혜택은 초기 부담을 줄여줄 뿐 아니라 추가 비용 부담이 없기 때문에 그 만큼 분양가 인하효과를 누릴 수 있는 장점이 있다.
예를 들어 1억원 중도금 대출을 받을 경우(이율 3% 가정) 1년이면 300만원, 2년이면 600만원이나 절약 할 수 있는 셈이다. 만약 준공까지 기간이 길수록 그 혜택은 더욱 커지게 된다.
상가처럼 투자금이 큰 경우 효과는 더욱 커진다. 만약 분양가 10억원 가량의 1층 상가를 구입할 경우 중도금은 4억원(40%) 정도로 중도금 대출 금리 연 4%, 준공기간 24개월 조건으로 따지면 총 2065만원 가량의 분양가 인하 효과가 있다.
준공 후 이자를 지원해주는 현장도 마찬가지다. 활성화 기간 동안 금융이자를 지원해 직접적으로는 수익률이 상승하는 효과와 간접적으로는 분양가를 할인하는 효과가 있다.
저리 대출 확대의 경우 주로 준공이 완료된 할인 분양상가에서 실시한다. 상가는 통상적으로 40% 내외의 대출이 가능한데 할인 분양상가는 대출기준인 감정가가 높게 책정되어 할인 분양가 대비 60%정도 대출이 발생한다.
대출이 많을수록 실제 들어가는 실투자금을 줄여주게 되며 저리 대출일수록 투자 수익률은 높아지는 레버리지(지렛대) 효과를 볼 수 있다. 다만, 수익률이 4%대로 떨어지면 투자의 레버리지 효과를 기대하기 힘들어진다.
최근 수익형 부동산의 통상적인 연간 수익률은 5~6%대로 은행금리의 2~3배 높게 형성되고 있는 상황으로 여기에 각종 금융혜택을 제공하게 되면 분양가 인하 효과를 볼 수 있어 실질적인 수익률은 더 올라가게 돼 이러한 금융혜택을 활용하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다는게 업계의 견해다.
아파트 등 중도금 무이자는 통상 전체 분양대금의 60%에 해당하는 중도금 이자를 건설회사가 대신 부담하는 방식이다. 계약자는 분양대금의 10~20% 정도를 계약금으로 낸 뒤 잔금 때까지 추가로 드는 비용이 없는 게 장점이다.
분양업계에선 앞으로 중도금 무이자 조건의 분양 아파트가 줄어들 것으로 전망하고 있는데 주택도시보증공사가 최근 중도금 무이자 단지에 대한 내부 보증 기준을 강화한 데 따른 것이다. 중도금 무이자 혜택이 있는 단지는 금리 변동에 상관없이 준공 때까지 추가 이자 부담이 없어 관심을 가져볼 만하다.
그럼에도 전문가들은 금융혜택만 너무 믿지 말고 실제 가능한 수익률도 꼼꼼하게 따져야 한다고 조언한다.
부동산일번가 장경철 이사는 “최근 분양시장에서 금융혜택을 마케팅으로 활용하는 사례가 늘고 있는 가운데 수익형 부동산은 시세차익 보다는 안정적 ?임대수익에 초점을, 실수요자는 주거 환경에 포커스를 맞추고 있다”며 “따라서 수익형 상품은 공급과잉에서 자유로운 희소성을, 주거용 상품인 경우 직주근접, 학군이 좋은 단지를 선택해야 한다”고 말했다.
금융혜택 내건 서울·수도권·충청권 주요 분양단지 현황
-중도금 무이자-
●파주 연풍 '우림 필유'(아파트)=경기 파주시 파주읍 연풍리 103-20번지 일원에 지하2층, 지상24층, 아파트9개 동(59㎡가 8개동, 74㎡가 1동), 총 475가구 규모다. 13일 홍보관을 오픈해 본격적인 조합원 모집 절차에 들어간다. 중소형 위주로 공급되며 일반공급아파트와 비교해 3.3㎡당 최대 20% 가량 저렴한 600만원대로 경의중앙선 파주역과 5분거리의 역세권에 입지로 불과 500m 거리에 인접해 있는 56번 도로 연풍 IC와 내년 착공예정인 제2외곽순환고속도로 법원IC로 인해 서울까지 40분이면 진입할 수 있다. 주변 학군은 도보로 통학이 가능한 연풍초등학교, 파주중학교, 세경고등학교 등을 포함해 단지 옆에 추가로 신설 초등학교가 설립될 계획이며 중도금 무이자 혜택이 주어진다.
●지젤엠청라(상가)=두손건설은 인천시 청라국제도시의 명소인 커넬웨이 직통 연결 수변상가인 '지젤엠청라'를 분양한다. 지하 3층~지상 5층으로 지어지며 600여대(청라 최대)가 동시 주차가 가능하다. 대형 멀티플렉스 영화관(4층 메가박스 7관)을 비롯해 컨벤션센터, 청라 최대 규모 수영장과 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간 등이 조성된다. 실투자금은 1억원대부터 가능하며 전용률이 53%대로 높은 편이다. 계약금 20%, 중도금 40% 무이자 혜택으로 자금부담이 덜하고 준공은 2017년 9월 예정이다.
●일산 에듀포레 푸르지오(아파트)=대우건설이 경기도 일산서구 탄현동 100-1번지 일대에 '일산 에듀포레 푸르지오'를 공급중이다. 지하 3층~지상 25층의 16개 동으로 구성된 총 1690가구의 대단지로 전용면적 59㎡ 306가구, 62㎡ 91가구, 74㎡ 367가구, 84㎡ 784가구, 99㎡ 142가구로 구성되며 84㎡ 이하가 전체의 92%를 차지한다. 고양시에서 희소성이 높은 전용 62㎡ 이하 타입이 400여 가구나 포함됐다. 3.3㎡당 평균 분양가는 인근 신도시 전세금 수준인 960만원대로, 전 타입에 중도금 무이자 혜택이 제공된다. 최초 계약금은 전 타입 500만원으로, 6개월 후 분양권 전매가 가능하다.
●가정 시티프라디움(아파트)=인천 가정지구에 들어서는 ‘인천 가정지구 시티프라디움’ 아파트가 일부 잔여분에 대해 선착순 분양 중이다. 이 아파트는 지하 2층~지상 25층 16개 동 규모에 총 1598가구의 단지로 구성된다. 인천 가정지구는 루원시티와 청라국제도시 가운데 위치한 택지지구이다. 인근에 서인천IC, 청라IC가 위치해 있으며 인천국제공항과도 인접해 있다. 광역버스 외 M버스가 있어 서울에서 인천까지 대중교통을 이용할 수 있으며 2016년 6월 지하철 2호선 가정오거리역과 2020년 지하철 7호선 루원시티역이 개통될 예정이다. 3.3㎡당 900만원대로 중도금 60% 전액 무이자 계약이 제공된다. 입주는 오는 2018년 5월 예정이다.
●평택 오딧세이 이글(렌탈하우스)=경기도 평택시 신장동 690-97외 4필지에 미공군전용 렌탈하우스인 ‘평택 오딧세이 이글’이 분양중이다. 지하 4층~지상 13층, 연면적 9141.23㎡ 규모로 4가지 타입(A~D), 총 84실이며 미군기지에서 150m 거리의 입지로 비상상황 발생시 5분 이내에 빠른 부대 복귀가 가능한 직주근접형 렌트하우스라는 평가다. 3.3㎡당 690만원대 저렴한 분양가로 경쟁력을 높혔으며 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택을 제공해 입주시까지 자금부담을 줄였다. 3중 보안 시스템, 미군 선호형 구조, 룸 3개·화장실 2개, 입주민을 위한 다양한 커뮤니티를 갖췄다. 2017년 8월경 준공 예정이다.
●청라 현대썬앤빌 더 테라스(오피스텔)=인천광역시 서구 경서동 956-8번지일대에 오피스텔 850실, 판매시설 240호로 구성된 ‘현대 썬앤빌 더테라스’가 분양한다. 단지 앞 호수공원, 연희공원 등이 조성될 예정으로 쾌적한 환경을 조성하고 전용면적 23㎡ 원룸형 400실, 전용면적 32~35㎡ 투룸형 100실, 테라스를 보유한 전용면적 51~55㎡의 쓰리룸 350실로 총 3동으로 구성된다. 남향위주의 배치로 총 4.5㎞길이의 커넬웨이와 열린조망이 가능하며 입주민을 위한 단지 내 영화관, 키즈카페, 세대창고 등을 마련했다. 중도금 60% 무이자로 일부 가구에 한해 테라스를 설계해 공간활용이 높아졌다.
-준공 후 이자지원-
●불당 더 빌드타워(도시형 생활주택)=동명건설은 천안시 불당동 713번지에 도시형 생활주택 112세대를 선시공·후분양한다. 대지면적 747.40㎡ 연면적 4802.52㎡ 지하 2층~지상 10층 규모로 1인 가구를 겨냥한 소형주택이다. 불당동 천안시청 중심상업지구 마지막 부지에 위치하고, 공공시설과 대형 편의시설을 고루 갖추었다. 각종 첨단가전과 빌트인 수납장을 비롯한 품격 높은 인테리어로 공간의 효율성과 가치를 극대화 했으며 옥상정원, 층별휴게실과 같은 다양한 커뮤니티 시설도 누릴 수 있다. 임대사업 등록시 절세 혜택이 있고, 인근 5개 산업단지와 14개 대학의 1~2인 가구 임차수요가 많으며, 전세대 3년 임대보장 및 이자를 지원해 대출금을 제외한 실투자금 1500만원으로도 매달 40만원의 월세 수입을 기대할 수 있다.
-저리 대출확대-
●동선동 코아루 센타시아(상가)=서울 성북구 동선동에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가가 분양 및 임대한다. 서울의 대표적인 대학가 상권중 하나인 성신여대 상권에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가는 지하 2층~지상 2층이다. 준공이 완료된 선시공·후분양 상가로 총 점포수는 138개. 원분양가 대비 최대 45%를 할인해 실투자금 3000만원대부터 소액으로 투자가 가능하며 임차인에게는 3개월간 무상임대(렌트프리)를 실시한다. 또한 지하철 4호선 성신여대역과 도보 3분, 우이~신설간 경전철(2016년 12월 완공 예정) 환승역이 예정돼 있어 유동인구가 늘어나고 상권이 더욱 활발해 질 것으로 기대된다.
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아파트 등 주로 주택시장에서 활용되던 금융혜택이 이제는 수익형 부동산으로 옮겨가는 분위기다. 이는 한명의 투자자나 실수요자라도 사로 잡으려는 분양업체 마케팅 전략의 일환으로 풀이된다.
눈에 띄는 주된 금융혜택으로 ▲중도금 무이자 ▲준공 후 이자 지원 ▲저리 대출 확대 등이 있다.
이러한 금융혜택은 초기 부담을 줄여줄 뿐 아니라 추가 비용 부담이 없기 때문에 그 만큼 분양가 인하효과를 누릴 수 있는 장점이 있다.
예를 들어 1억원 중도금 대출을 받을 경우(이율 3% 가정) 1년이면 300만원, 2년이면 600만원이나 절약 할 수 있는 셈이다. 만약 준공까지 기간이 길수록 그 혜택은 더욱 커지게 된다.
상가처럼 투자금이 큰 경우 효과는 더욱 커진다. 만약 분양가 10억원 가량의 1층 상가를 구입할 경우 중도금은 4억원(40%) 정도로 중도금 대출 금리 연 4%, 준공기간 24개월 조건으로 따지면 총 2065만원 가량의 분양가 인하 효과가 있다.
준공 후 이자를 지원해주는 현장도 마찬가지다. 활성화 기간 동안 금융이자를 지원해 직접적으로는 수익률이 상승하는 효과와 간접적으로는 분양가를 할인하는 효과가 있다.
저리 대출 확대의 경우 주로 준공이 완료된 할인 분양상가에서 실시한다. 상가는 통상적으로 40% 내외의 대출이 가능한데 할인 분양상가는 대출기준인 감정가가 높게 책정되어 할인 분양가 대비 60%정도 대출이 발생한다.
대출이 많을수록 실제 들어가는 실투자금을 줄여주게 되며 저리 대출일수록 투자 수익률은 높아지는 레버리지(지렛대) 효과를 볼 수 있다. 다만, 수익률이 4%대로 떨어지면 투자의 레버리지 효과를 기대하기 힘들어진다.
최근 수익형 부동산의 통상적인 연간 수익률은 5~6%대로 은행금리의 2~3배 높게 형성되고 있는 상황으로 여기에 각종 금융혜택을 제공하게 되면 분양가 인하 효과를 볼 수 있어 실질적인 수익률은 더 올라가게 돼 이러한 금융혜택을 활용하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다는게 업계의 견해다.
아파트 등 중도금 무이자는 통상 전체 분양대금의 60%에 해당하는 중도금 이자를 건설회사가 대신 부담하는 방식이다. 계약자는 분양대금의 10~20% 정도를 계약금으로 낸 뒤 잔금 때까지 추가로 드는 비용이 없는 게 장점이다.
분양업계에선 앞으로 중도금 무이자 조건의 분양 아파트가 줄어들 것으로 전망하고 있는데 주택도시보증공사가 최근 중도금 무이자 단지에 대한 내부 보증 기준을 강화한 데 따른 것이다. 중도금 무이자 혜택이 있는 단지는 금리 변동에 상관없이 준공 때까지 추가 이자 부담이 없어 관심을 가져볼 만하다.
그럼에도 전문가들은 금융혜택만 너무 믿지 말고 실제 가능한 수익률도 꼼꼼하게 따져야 한다고 조언한다.
부동산일번가 장경철 이사는 “최근 분양시장에서 금융혜택을 마케팅으로 활용하는 사례가 늘고 있는 가운데 수익형 부동산은 시세차익 보다는 안정적 ?임대수익에 초점을, 실수요자는 주거 환경에 포커스를 맞추고 있다”며 “따라서 수익형 상품은 공급과잉에서 자유로운 희소성을, 주거용 상품인 경우 직주근접, 학군이 좋은 단지를 선택해야 한다”고 말했다.
금융혜택 내건 서울·수도권·충청권 주요 분양단지 현황
-중도금 무이자-
●파주 연풍 '우림 필유'(아파트)=경기 파주시 파주읍 연풍리 103-20번지 일원에 지하2층, 지상24층, 아파트9개 동(59㎡가 8개동, 74㎡가 1동), 총 475가구 규모다. 13일 홍보관을 오픈해 본격적인 조합원 모집 절차에 들어간다. 중소형 위주로 공급되며 일반공급아파트와 비교해 3.3㎡당 최대 20% 가량 저렴한 600만원대로 경의중앙선 파주역과 5분거리의 역세권에 입지로 불과 500m 거리에 인접해 있는 56번 도로 연풍 IC와 내년 착공예정인 제2외곽순환고속도로 법원IC로 인해 서울까지 40분이면 진입할 수 있다. 주변 학군은 도보로 통학이 가능한 연풍초등학교, 파주중학교, 세경고등학교 등을 포함해 단지 옆에 추가로 신설 초등학교가 설립될 계획이며 중도금 무이자 혜택이 주어진다.
●지젤엠청라(상가)=두손건설은 인천시 청라국제도시의 명소인 커넬웨이 직통 연결 수변상가인 '지젤엠청라'를 분양한다. 지하 3층~지상 5층으로 지어지며 600여대(청라 최대)가 동시 주차가 가능하다. 대형 멀티플렉스 영화관(4층 메가박스 7관)을 비롯해 컨벤션센터, 청라 최대 규모 수영장과 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간 등이 조성된다. 실투자금은 1억원대부터 가능하며 전용률이 53%대로 높은 편이다. 계약금 20%, 중도금 40% 무이자 혜택으로 자금부담이 덜하고 준공은 2017년 9월 예정이다.
●일산 에듀포레 푸르지오(아파트)=대우건설이 경기도 일산서구 탄현동 100-1번지 일대에 '일산 에듀포레 푸르지오'를 공급중이다. 지하 3층~지상 25층의 16개 동으로 구성된 총 1690가구의 대단지로 전용면적 59㎡ 306가구, 62㎡ 91가구, 74㎡ 367가구, 84㎡ 784가구, 99㎡ 142가구로 구성되며 84㎡ 이하가 전체의 92%를 차지한다. 고양시에서 희소성이 높은 전용 62㎡ 이하 타입이 400여 가구나 포함됐다. 3.3㎡당 평균 분양가는 인근 신도시 전세금 수준인 960만원대로, 전 타입에 중도금 무이자 혜택이 제공된다. 최초 계약금은 전 타입 500만원으로, 6개월 후 분양권 전매가 가능하다.
●가정 시티프라디움(아파트)=인천 가정지구에 들어서는 ‘인천 가정지구 시티프라디움’ 아파트가 일부 잔여분에 대해 선착순 분양 중이다. 이 아파트는 지하 2층~지상 25층 16개 동 규모에 총 1598가구의 단지로 구성된다. 인천 가정지구는 루원시티와 청라국제도시 가운데 위치한 택지지구이다. 인근에 서인천IC, 청라IC가 위치해 있으며 인천국제공항과도 인접해 있다. 광역버스 외 M버스가 있어 서울에서 인천까지 대중교통을 이용할 수 있으며 2016년 6월 지하철 2호선 가정오거리역과 2020년 지하철 7호선 루원시티역이 개통될 예정이다. 3.3㎡당 900만원대로 중도금 60% 전액 무이자 계약이 제공된다. 입주는 오는 2018년 5월 예정이다.
●평택 오딧세이 이글(렌탈하우스)=경기도 평택시 신장동 690-97외 4필지에 미공군전용 렌탈하우스인 ‘평택 오딧세이 이글’이 분양중이다. 지하 4층~지상 13층, 연면적 9141.23㎡ 규모로 4가지 타입(A~D), 총 84실이며 미군기지에서 150m 거리의 입지로 비상상황 발생시 5분 이내에 빠른 부대 복귀가 가능한 직주근접형 렌트하우스라는 평가다. 3.3㎡당 690만원대 저렴한 분양가로 경쟁력을 높혔으며 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택을 제공해 입주시까지 자금부담을 줄였다. 3중 보안 시스템, 미군 선호형 구조, 룸 3개·화장실 2개, 입주민을 위한 다양한 커뮤니티를 갖췄다. 2017년 8월경 준공 예정이다.
●청라 현대썬앤빌 더 테라스(오피스텔)=인천광역시 서구 경서동 956-8번지일대에 오피스텔 850실, 판매시설 240호로 구성된 ‘현대 썬앤빌 더테라스’가 분양한다. 단지 앞 호수공원, 연희공원 등이 조성될 예정으로 쾌적한 환경을 조성하고 전용면적 23㎡ 원룸형 400실, 전용면적 32~35㎡ 투룸형 100실, 테라스를 보유한 전용면적 51~55㎡의 쓰리룸 350실로 총 3동으로 구성된다. 남향위주의 배치로 총 4.5㎞길이의 커넬웨이와 열린조망이 가능하며 입주민을 위한 단지 내 영화관, 키즈카페, 세대창고 등을 마련했다. 중도금 60% 무이자로 일부 가구에 한해 테라스를 설계해 공간활용이 높아졌다.
-준공 후 이자지원-
●불당 더 빌드타워(도시형 생활주택)=동명건설은 천안시 불당동 713번지에 도시형 생활주택 112세대를 선시공·후분양한다. 대지면적 747.40㎡ 연면적 4802.52㎡ 지하 2층~지상 10층 규모로 1인 가구를 겨냥한 소형주택이다. 불당동 천안시청 중심상업지구 마지막 부지에 위치하고, 공공시설과 대형 편의시설을 고루 갖추었다. 각종 첨단가전과 빌트인 수납장을 비롯한 품격 높은 인테리어로 공간의 효율성과 가치를 극대화 했으며 옥상정원, 층별휴게실과 같은 다양한 커뮤니티 시설도 누릴 수 있다. 임대사업 등록시 절세 혜택이 있고, 인근 5개 산업단지와 14개 대학의 1~2인 가구 임차수요가 많으며, 전세대 3년 임대보장 및 이자를 지원해 대출금을 제외한 실투자금 1500만원으로도 매달 40만원의 월세 수입을 기대할 수 있다.
-저리 대출확대-
●동선동 코아루 센타시아(상가)=서울 성북구 동선동에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가가 분양 및 임대한다. 서울의 대표적인 대학가 상권중 하나인 성신여대 상권에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가는 지하 2층~지상 2층이다. 준공이 완료된 선시공·후분양 상가로 총 점포수는 138개. 원분양가 대비 최대 45%를 할인해 실투자금 3000만원대부터 소액으로 투자가 가능하며 임차인에게는 3개월간 무상임대(렌트프리)를 실시한다. 또한 지하철 4호선 성신여대역과 도보 3분, 우이~신설간 경전철(2016년 12월 완공 예정) 환승역이 예정돼 있어 유동인구가 늘어나고 상권이 더욱 활발해 질 것으로 기대된다.
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