알짜 세무이야기
비사업용 토지를 매각할 때 세무적 불이익은 여전히 존재한다. 양도소득세는 최대 52.8%의 세율로 내야 하고, 장기보유특별공제는 2018년까지 불가능하다. 절세를 위해 비사업용 토지를 사업용으로 전환하기 위해서는 세 가지 중 어느 하나의 기간 요건을 만족해야 한다. 매각 일부터 소급해 3년 중 2년 이상을 사업의 목적에 사용하거나, 5년 중 3년 이상을 사업 목적에 사용하거나, 전체 보유기간 중 60% 이상을 사업 목적으로 사용해야 한다.
우선 비사업용 토지 중 농지만 따로 떼내 사업용으로 전환하는 법을 알아보자. 비사업용 토지인 농지를 사업용으로 변경하기 위해서 두 가지 방안이 있고, 그 과정에서 네 가지를 주의해야 한다.
비사업용 토지를 사업용으로 전환하는 첫 번째 방안은 세법에서 요구하는 기간요건을 채우는 방법이다. 이를 위해서는 농지 소유자의 재촌·자경실적이 위에서 설명한 기간요건을 만족해야 한다. 기존에 농사를 지은 적이 없다면 최소 2년의 실적을 채운 뒤 매각해야 한다. 과거에 농사를 지은 적이 있다면 재촌·자경실적이 전체 보유기간 중 60%를 초과하는지 여부를 확인하고, 60%에 미달할 경우에는 부족한 실적을 지금이라도 보완해야 한다.
두 번째 방안은 농지은행의 위탁경영이다. 직업이나 주거의 형편상 농지 소재지로 주소를 옮기거나, 직접 농사를 지을 수 없다면 농지은행에 위탁경영을 맡기는 것도 사업용 토지로 전환할 수 있는 좋은 방안이 될 것이다. 다만 8년 이상 위탁경영을 해야만 사업용 토지로 변경할 수 있다.
농지를 사업용으로 전환하기 위해서는 네 가지 주의해야 할 점이 있다. 첫 번째로 주의해야 할 점은 재촌(在村) 요건이다. 이를 위해서는 농지 소재지인 시·군·구 또는 연접한 시·군·구에 주소를 두고 있어야 한다. 연접한 시·군·구가 아니라면 농지 소재지와 직선거리로 30㎞ 안에 주소를 둬야 한다. 주소는 반드시 실제로 옮겨야 하고, 불가항력적인 이유가 아니라면 원칙적으로 가구 구성원이 함께 주소를 옮겨야 한다.
두 번째로 주의해야 할 점은 자경(自耕) 요건이다. 자경 요건은 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 절반 이상을 자기의 노동력으로 경작하는 것을 말한다. 그리고 소득 기준으로 자경의 의미를 더욱 명확하게 했다. 직장인은 연봉 3700만원을 초과하면 실제 농사를 지었다고 하더라도 자경을 인정받지 못한다. 또한 사업자는 소득금액(순이익 개념)이 3700만원을 초과하면 자경을 인정받지 못한다. 그래서 이 두 종류의 소득이 있는 사람은 사업용으로 변경하는 시점을 은퇴 이후로 미루거나, 아니면 농지은행에 위탁경영하는 방안을 선택하는 것이 좋다.
그런데 사업소득을 판단할 때 부동산임대소득은 이 범위에 들어가지 않기 때문에 부동산임대소득이 있는 사람은 사업용으로 전환할 수 있다. 만약 실적 6년을 더 채워서 8년 이상 자경할 경우엔 사업용 토지로 인정받는 것뿐만 아니라 양도소득세가 1억원까지 감면된다.
셋째로 주의해야 할 점은 돕쳅熾だ?편입이다. 도시지역에 편입된다면 농지의 매각시점을 조절하거나, 건물 등을 신축해 개발 시점을 조절해야 한다. 도시지역(주거지역, 공업지역, 상업지역)에 편입됐다면 재촌·자경을 했더라도 사업용으로 인정받기 어려울 수 있다. 도시지역에 편입된 농지는 세무적으로 농지로 해석하지 않기 때문이다. 다만 편입된 날부터 일정한 기한까지 농지로 판단하는 유예기간을 둔다. 세무적으로 ‘비사업용판단’을 위한 유예기간은 2년이고, ‘8년 자경감면’을 위한 유예기간은 3년이다. 그래서 도시지역에 언제 편입이 됐는지를 확인하는 것이 매우 중요하다. 도시지역에 편입된 이후 구입한 농지는 재촌·자경으로 사업용을 인정받을 수 없다.
농지를 구입할 때는 도시지역에 편입돼 있지 않았지만, 구입 후 도시지역에 편입됐다면 편입 시점으로부터 소급해서 1년 전부터 재촌·자경을 했는지가 중요하다. 농사를 지은 지 1년이 되지 않았다면 편입일 이후에 재촌·자경실적을 채워도 역시 비사업용 토지를 피할 수 없다. 다만 도시지역에 편입된 날부터 소급해서 1년 이전부터 재촌·자경을 했다면 도시지역에 편입된 날부터 2년간은 사업용으로 사용한 것으로 해석한다.
하지만 이 경우도 도시지역에 편입 후 2년이 경과된 뒤에는 재촌·자경실적이 인정되지 않기 때문에 사업성의 기간 요건을 판단할 때 이를 반드시 고려해야 한다. 특히 8년 자경에 대한 양도소득세 감면 규정은 도시지역에 편입된 뒤 3년이 경과될 경우 기간요건을 판단하지 않고, 양도소득세 감면이 불가능하기 때문에 매각시점을 서둘러야 할 것이다.
네 번째로 주의해야 할 사항은 증여다. 농지는 증여보다 상속 면에서 유리하다. 농지를 상속이나 증여로 취득할 때는 직접 재촌·자경을 하지 않더라도 사업용으로 인정되는 예외적인 경우가 있다. 상속으로 취득하는 농지는 상속받은 날부터 5년 이내에 매각하면 사업용으로 인정된다. 이는 본인의 의지와 상관없이 취득하는 부동산은 규제 대상에서 제외시키기 위함으로 해석된다. 하지만 증여는 다르다. 증여는 일정기한 이내에 매각할 때 사업용으로 인정하는 규정이 없다. 다만 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 자경한 농지를 증여로 취득하는 경우 수증자가 추후에 매각할 때 사업용 토지로 인정된다. 하지만 이를 혜택이라고 생각해서는 안 될 것이다. 증여는 상속과 다르게 농지의 양도소득세 감면을 위한 증여자의 8년 자경 실적이 승계되지 않기 때문이다.
원종훈 < 국민은행 WM사업부 세무팀장 >
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비사업용 토지를 매각할 때 세무적 불이익은 여전히 존재한다. 양도소득세는 최대 52.8%의 세율로 내야 하고, 장기보유특별공제는 2018년까지 불가능하다. 절세를 위해 비사업용 토지를 사업용으로 전환하기 위해서는 세 가지 중 어느 하나의 기간 요건을 만족해야 한다. 매각 일부터 소급해 3년 중 2년 이상을 사업의 목적에 사용하거나, 5년 중 3년 이상을 사업 목적에 사용하거나, 전체 보유기간 중 60% 이상을 사업 목적으로 사용해야 한다.
우선 비사업용 토지 중 농지만 따로 떼내 사업용으로 전환하는 법을 알아보자. 비사업용 토지인 농지를 사업용으로 변경하기 위해서 두 가지 방안이 있고, 그 과정에서 네 가지를 주의해야 한다.
비사업용 토지를 사업용으로 전환하는 첫 번째 방안은 세법에서 요구하는 기간요건을 채우는 방법이다. 이를 위해서는 농지 소유자의 재촌·자경실적이 위에서 설명한 기간요건을 만족해야 한다. 기존에 농사를 지은 적이 없다면 최소 2년의 실적을 채운 뒤 매각해야 한다. 과거에 농사를 지은 적이 있다면 재촌·자경실적이 전체 보유기간 중 60%를 초과하는지 여부를 확인하고, 60%에 미달할 경우에는 부족한 실적을 지금이라도 보완해야 한다.
두 번째 방안은 농지은행의 위탁경영이다. 직업이나 주거의 형편상 농지 소재지로 주소를 옮기거나, 직접 농사를 지을 수 없다면 농지은행에 위탁경영을 맡기는 것도 사업용 토지로 전환할 수 있는 좋은 방안이 될 것이다. 다만 8년 이상 위탁경영을 해야만 사업용 토지로 변경할 수 있다.
농지를 사업용으로 전환하기 위해서는 네 가지 주의해야 할 점이 있다. 첫 번째로 주의해야 할 점은 재촌(在村) 요건이다. 이를 위해서는 농지 소재지인 시·군·구 또는 연접한 시·군·구에 주소를 두고 있어야 한다. 연접한 시·군·구가 아니라면 농지 소재지와 직선거리로 30㎞ 안에 주소를 둬야 한다. 주소는 반드시 실제로 옮겨야 하고, 불가항력적인 이유가 아니라면 원칙적으로 가구 구성원이 함께 주소를 옮겨야 한다.
두 번째로 주의해야 할 점은 자경(自耕) 요건이다. 자경 요건은 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 절반 이상을 자기의 노동력으로 경작하는 것을 말한다. 그리고 소득 기준으로 자경의 의미를 더욱 명확하게 했다. 직장인은 연봉 3700만원을 초과하면 실제 농사를 지었다고 하더라도 자경을 인정받지 못한다. 또한 사업자는 소득금액(순이익 개념)이 3700만원을 초과하면 자경을 인정받지 못한다. 그래서 이 두 종류의 소득이 있는 사람은 사업용으로 변경하는 시점을 은퇴 이후로 미루거나, 아니면 농지은행에 위탁경영하는 방안을 선택하는 것이 좋다.
그런데 사업소득을 판단할 때 부동산임대소득은 이 범위에 들어가지 않기 때문에 부동산임대소득이 있는 사람은 사업용으로 전환할 수 있다. 만약 실적 6년을 더 채워서 8년 이상 자경할 경우엔 사업용 토지로 인정받는 것뿐만 아니라 양도소득세가 1억원까지 감면된다.
셋째로 주의해야 할 점은 돕쳅熾だ?편입이다. 도시지역에 편입된다면 농지의 매각시점을 조절하거나, 건물 등을 신축해 개발 시점을 조절해야 한다. 도시지역(주거지역, 공업지역, 상업지역)에 편입됐다면 재촌·자경을 했더라도 사업용으로 인정받기 어려울 수 있다. 도시지역에 편입된 농지는 세무적으로 농지로 해석하지 않기 때문이다. 다만 편입된 날부터 일정한 기한까지 농지로 판단하는 유예기간을 둔다. 세무적으로 ‘비사업용판단’을 위한 유예기간은 2년이고, ‘8년 자경감면’을 위한 유예기간은 3년이다. 그래서 도시지역에 언제 편입이 됐는지를 확인하는 것이 매우 중요하다. 도시지역에 편입된 이후 구입한 농지는 재촌·자경으로 사업용을 인정받을 수 없다.
농지를 구입할 때는 도시지역에 편입돼 있지 않았지만, 구입 후 도시지역에 편입됐다면 편입 시점으로부터 소급해서 1년 전부터 재촌·자경을 했는지가 중요하다. 농사를 지은 지 1년이 되지 않았다면 편입일 이후에 재촌·자경실적을 채워도 역시 비사업용 토지를 피할 수 없다. 다만 도시지역에 편입된 날부터 소급해서 1년 이전부터 재촌·자경을 했다면 도시지역에 편입된 날부터 2년간은 사업용으로 사용한 것으로 해석한다.
하지만 이 경우도 도시지역에 편입 후 2년이 경과된 뒤에는 재촌·자경실적이 인정되지 않기 때문에 사업성의 기간 요건을 판단할 때 이를 반드시 고려해야 한다. 특히 8년 자경에 대한 양도소득세 감면 규정은 도시지역에 편입된 뒤 3년이 경과될 경우 기간요건을 판단하지 않고, 양도소득세 감면이 불가능하기 때문에 매각시점을 서둘러야 할 것이다.
네 번째로 주의해야 할 사항은 증여다. 농지는 증여보다 상속 면에서 유리하다. 농지를 상속이나 증여로 취득할 때는 직접 재촌·자경을 하지 않더라도 사업용으로 인정되는 예외적인 경우가 있다. 상속으로 취득하는 농지는 상속받은 날부터 5년 이내에 매각하면 사업용으로 인정된다. 이는 본인의 의지와 상관없이 취득하는 부동산은 규제 대상에서 제외시키기 위함으로 해석된다. 하지만 증여는 다르다. 증여는 일정기한 이내에 매각할 때 사업용으로 인정하는 규정이 없다. 다만 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 자경한 농지를 증여로 취득하는 경우 수증자가 추후에 매각할 때 사업용 토지로 인정된다. 하지만 이를 혜택이라고 생각해서는 안 될 것이다. 증여는 상속과 다르게 농지의 양도소득세 감면을 위한 증여자의 8년 자경 실적이 승계되지 않기 때문이다.
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