(김진수 건설부동산부 기자) 부동산114(www.r114.com)가 최근 재미있는 자료를 하나 내놨습니다. 2017~2018년 전국 아파트 입주(예정) 물량이 70만여 가구에 달하고 2년 단기 입주물량으로는 1기신도시가 조성된 1990년대 이후 최대라는 내용입니다. 1기신도시가 집중적으로 조성된 1994~1995년과 1997~1998년에 각각 82만~83만가구가 쏟아졌고 1997년 외환위기 여파로 부동산 시장이 깊은 계곡을 경험했습니다. 단기간 70만가구가 쏟아질 예정인 만큼 전·월세 시장의 불안 해소에는 긍정적인 효과가 예상되지만 준공 후 미분양 증가 등의 부정적 결과에 대한 대비도 필요해 보인다고 전망하고 있습니다.
◆단기 70만가구 입주하면 ‘소화불량 우려’
통계청 자료에 따르면 2014년 기준 전국 주택보급률은 118%로 1기신도시가 조성되던 1995년의 86%와 비교하면 주택부족 문제는 상당 수준 개선됐습니다. 전국은 2002년(101%)에, 수도권은 2010년(104%)에 평균 주택보급률이 100%를 넘어서며 양적 면에서 주택 부족 문제는 해소됐다고도 볼 수 있습니다. 다만 질적인 부분들(지역별 양극화,거주환경, 자가보유 수준 등 거주 만족 ?은 아직 해소가 안 됐습니다.
다만 여기서 짚고 넘어갈 게 주택보급률입니다. 종전 주택보급률은 총주택수를 보통가구 수로 나눈 다음 100을 곱해 구한 수치입니다. 정부는 종전 주택보급률이 다가구주택을 1가구로 집계하고 1인가구를 가구수에 포함하지 않는 등 주거 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다는 지적에 따라 2008년 새로운 주택보급률 산정방안을 마련했습니다. 주택수에 다가구 구분 거처를 반영하고, 가구수는 기존 ‘보통가구’에서 1인가구를 포함하는 ‘일반가구’로 대체했습니다.그 결과 2005년 전국주택보급률은 98.3%(기존보급률 105.9%)로 차이가 있습니다.
2017년~2018년 2년동안 70만가구가 입주할 만큼 양적 팽창이 가속화될 경우 전·월세 시장의 불안 해소에는 도움이 될 전망입니다. 하지만 동시에 초과 공급에 따른 ‘소화불량’도 우려됩니다. 주거만족도 개선은 과거 1기 신도시 조성 시기처럼 물량으로 극복할 수 있는 것은 아니기 때문입니다. 다만 서울 등 일부 인기지역은 재건축·재개발로 인한 멸실주택이 늘어나면서 국지적 물량부족이 발생할 수 있습니다.
◆공급 과잉의 부작용은 ‘준공 후 미분양’ 급증
2002년~2008년 당시 부동산 시장의 성장과 밀어내기 분양이 급증하며 연 평균 입주물량이 33만가구에 달했습니다. 초과 공급에 따른 부작용으로 2008년 글로벌 금융위기와 함께 준공 후 미분양이 2~3배가량 폭증했고 할인 분양과 이에 따른 반발로 기존 계약자 입주 거부 사태, 청약 경쟁 미달 渶?등이 속출했습니다. 2008년 하반기에는 서울 강남에서도 세입자를 못 구하는 사례가 나타났습니다. 당시 단기간에 1만가구 이상 입주를 진행했던 서울 송파구 잠실동 일대에서 세입자를 구하지 못해 역 전세난이 발생했습니다.
불과 3~4년 전에도 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’을 해소하지 못한 건설사가 애프터리빙제, 프리리빙제 등 전세 조건의 분양 계약이라는 새로운 분양방식을 선보여 전세 계약자 명의의 담보대출, 분양 거부 때 위약금, 보증금 미 반환 등의 사회문제를 초래했습니다. 게다가 입주 시점에 분양가격 이하로 떨어진 ‘고 분양가’ 단지들로 인해 ‘하우스 푸어’가 사회 문제로 대두됐습니다. 올해 정부의 주택담보대출 규제강화로 기존 거래시장이 다소 주춤합니다.
내년부터 세입자든, 집주인이 새 집에 못 들어오면 과거와 같은 사태가 되풀이될 수 있습니다. 부동산 시장이 내수경기를 받쳐주기에는 분명 한계가 있습니다. 정부는 물론 건설사와 수요자도 시장을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 공급 과잉의 후폭풍은 국지적으로만 나타나지 않고 인근 지역의 투자 심리까지 차갑게 얼려버릴 수 있습니다.(끝)
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