[11·3 부동산 대책] '결정타' 피한 강남 재건축단지

'11·3 대책' 허점 없나

"일반 분양 20~30%에 불과…분양권 전매금지 효과 작아"


[ 설지연 기자 ] 정부는 ‘11·3 주택시장 관리방안’을 통해 청약시장 가수요 억제를 위한 칼을 빼들었다. 전국 또는 광역권 차원의 규제 대신 과열 양상을 보이는 서울·수도권 일부 지역과 지방 대도시 일부 지역을 선별적으로 뽑아내 규제 강도를 조절한 게 특징이다. 그러나 부동산 과열의 진원지인 강남 재건축 단지의 경우 기존 조합원 입주권에 대한 대책이 빠져 있어 효과가 반감될 수 있다는 지적이 나온다. 강남권 재건축 단지의 일반분양 물량은 전체의 최대 20~30%에 불과해 일반 분양권 전매를 입주 때까지 제한하더라도 상대적으로 많은 조합원 입주권을 중심으로 전매가 이뤄질 수 있어서다.

이번 대책으로 재건축 가격 급등을 주도하던 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 경기 과천시의 신규 분양아파트는 소유권 이전등기 시까지 분양권 전매를 할 수 없게 됐다. 이미 분양된 아파트 분양권 거래가 줄고 고(高)분양가 행진에도 일정 부분 제동이 걸릴 것이란 전망이 나온다.

하지만 이들 지역 기존 조합원 입주권은 매매가 자유로워 일반 분양권에 몰린 투자수요가 조합원 입주권 시장으로 옮겨갈 가능성이 제기되고 있다.

또 3일 이전에 분양을 마친 사업지의 분양권 전매도 여전히 가능하다. 최근 집값이 급등한 재건축 대상 아파트와 입주 10년차 미만 등 기존 주택시장에 대한 규제도 따로 없어 풍선효과가 나타날 수 있다는 전망이 나온다.

1순위 제한과 재당첨 제한 등만 시행되고 분양권 전매는 자유로운 부산 지역도 가수요를 묶어둘 만한 규제가 나오지 않아 투기수요를 막는 데 한계가 있을 전망이다. 부산은 기존 도심 정비사업이 활발한 가운데 지난해 평균 청약경쟁률이 79.5 대 1에서 올해 106.8 대 1로 크게 높아졌다.

국토교통부는 서울 강남권 재건축 시장 관리를 위해 서울시·한국감정원과 공동으로 서초구 잠원한신18차, 강남구 개포시영, 강동구 고덕주공2차 등 8개 정비조합에 대해 2개월간 운영실태 점검에 나선다. 국토부는 이번 점검에서 관리처분계획 적정성 등을 살필 예정이다. 박선호 국토부 주택토지실장은 “조합원 기존 집에 대한 감정평가가 부풀려지지 않았는지, 이에 따라 분양가격이 비정상적으로 높게 책정되지 않았는지 등을 분석할 계획”이라고 말했다. 국토부가 정비사업지를 점검하는 건 이번이 처음이다.

설지연 기자 sjy@hankyung.com