[기고] 향(向)·용적률·역과의 거리…빌딩 살 때 우선순위 정해야

빌딩투자ABC

권오진 < 원빌딩 이사 >


빌딩을 매입할 때 막연한 기대를 가지고 빌딩을 보러 다니지만 막상 투자자 자신에게 맞는 빌딩을 찾기란 쉽지 않다. 주변에서 “이건 조심해야 한다”, “여기 상권이 떠오를 것”이라는 조언도 넘쳐난다. 그러다 보면 원래 매수하고 싶었던 빌딩과는 다른 물건을 매입하는 사례도 많다. 이런 빌딩을 관리하고 사용하면서 “왜 이 빌딩을 샀을까”라고 후회하는 투자자들도 적지 않다. 그렇다면 어떻게 해야 투자자들이 평소에 원했던 빌딩을 구매할 수 있을까.

빌딩을 고를 때는 우선 구매 이유와 목적에 맞아야 한다. 여기에 맞게 항목별로 우선순위를 정하는 것이 중요하다. 그래야 실패할 확률이 줄어든다. 가장 먼저 투자 목적인지 임대수익 목적인지를 체크해야 한다. 투자 목적은 장래의 가격 상승을 염두에 두는 것이다. 임대수익 목적은 현재 임대료가 많이 나오는, 즉 매매가 대비 임대수익률이 높은 건물에 투자하는 것을 말한다.

예컨대 대출을 많이 받거나, 다달이 나오는 월세가 중요한 투자자들은 임대수익용 빌딩을 매입하는 것이 유리하다. 일반적으로 투자 가치가 뛰어난 빌딩은 젊은 층이, 임대수익이 많이 나오는 빌딩은 노년층이 투자하는 것이 바람직하다.

투자 가치와 임대수익 모두 뛰어난 빌딩이 있으면 가장 좋지만 두 가지 조건을 만족하는 빌딩은 드물다. 통상 투자 가치가 뛰어나면 임대수익이 나오지 않고, 임대수익이 높으면 투자 가치가 낮다. 실제 빌딩 소유주들은 투자 가치가 높은 물건을 싸게 팔지 않는다. 그러면 매매 가격에 비해 임대수익은 낮아질 수밖에 없다.

반대로 투자 가치가 낮은 건물은 임대수익을 높여야 매각이 가능하기 때문에 매매 가격을 내리고 임대수익을 높여 매각하는 사례가 대부분이다.

다음으로 향(向), 역과의 거리, 도로 너비, 경사, 코너, 용적률, 임대 현황, 빌딩 상태 등의 검토 사항도 따져봐야 한다. 이 중 자신이 가장 원하는 조건을 선택해서 우선 순위를 나열하는 것이 좋다.

우선순위를 정하기 어려울 때는 국가에서 잘라준 땅 모양이라든지, 용도지역의 상업지역이라든지, 대지 앞의 도로라든지, 빌딩이라도 대지의 모양, 경사, 코너, 도로 너비, 용적률 등 매수자가 아무리 노력해도 변하지 않는 항목부터 우선순위에 둬야 한다.

또 빌딩에 있는 임차인도 중요하지만 주변의 공실 상태와 임대료 수준을 먼저 파악해야 한다. 유명 프랜차이즈 커피숍 등 우량한 임차인이 입점해 있는 빌딩이라도 주변 상권과 조화를 이루고 있지 않으면 머지 않은 시일에 나갈 가능성도 있다. 대개 이럴 때는 임차인 입장에서 생각해 봐야 한다. 스스로 영업하고 싶은 빌딩인지를 따져보라는 것이다. 그래야 공실 걱정을 덜 수 있다.

항목별로 우선순위를 정할 때는 투자자 자신이 원하는 것에 추가점을 주고 수정 보완이 가능한 빌딩은 그에 맞게 점수를 설정해 가장 높은 점수가 나오는 빌딩을 선정해 매입하는 것이 좋다.

권오진 < 원빌딩 이사 >