좋은 부동산펀드 고르는 방법

KB WM스타자문단

투자 대상 부동산 입지 체크
경험 많은 운용사 선택도 중요


최근 투자자들의 관심은 저성장의 늪에 빠져든 국내 투자 환경이다. 예금 이자로는 물가상승률도 따라가기 쉽지 않은 상황이다.

이런 가운데 경제불안 요인은 계속 불거지고 있다. 지난해 말 트럼프 대통령이 당선되면서 미국의 보호무역주의 압박이 본격화하는 데다 사드(고고도 미사일방어체계) 배치로 인한 중국의 경제 보복도 이어지고 있다. 미국 중앙은행(Fed)의 지속적인 금리 인상이 예상되는 가운데, 한국은행도 5년 만에 금리 인상 가능성을 내비쳤다.

주식·채권시장의 변동성이 커지면서 최근 시중 자금이 부동산으로 향하고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 8일 기준으로 국내 부동산펀드 순자산총액은 공모·사모펀드를 합해 53조247억원으로 최고치를 기록했다. 지난해 5월 말 39조5770억원에서 1년여 만에 13조4700억원가량 늘었다. 기관투자가들은 부동산 등 대체투자 비중을 확대하고 있다. 국민연금을 포함한 4대 기관의 대체투자 비율은 과거 8% 중반에서 지난해 12% 정도로 높아졌다.

부동산은 장기간 대규모 자금이 들어가기 때문에 개인들은 아파트, 빌라, 오피스텔과 같은 부동산에 직접 투자하는 경우가 많다. 이 경우 분산투자가 쉽지 않고 관리도 만만치 않다. 정부의 주택시장 규제가 예상돼 부동산 투자의 위험 부담도 높아지고 있다.

이 때문에 상대적으로 적은 자본으로 부동산을 매입할 수 있는 부동산펀드가 대안으로 떠오르고 있다. 부동산펀드는 국내외 건물, 토지 등에 투자한 뒤 매매차익이나 임대료 등의 수익을 배분하는 펀드 상품이다. 몇년 전만해도 부동산펀드는 기관투자가들과 사모펀드들만 투자했으나 최근 개인들의 투자도 늘고 있다.

대부분 부동산펀드는 일정 기간 환매가 제한되는 구조로 운용되며 투자 위험성도 있기 때문에 꼼꼼한 점검이 필요하다. 가장 먼저 투자대상 부동산의 입지를 살펴야 한다. 건물에 투자할 경우 주변 빌딩의 공실률을 살펴보는 등 임대수익을 안정적으로 낼 수 있는 곳인지를 체크해야 한다. 향후 개발 계획이 예정된 곳인지도 따져봐야 한다. 매입 대상 건물에 안정적인 임차인이 확보돼 있는지 여부도 점검해야 한다. 신용도가 높은 1명 또는 소수의 임차인이 펀드의 만기보다 장기간 임차하고 있는 경우 투자 안정성이 높다. 또 펀드의 부동산 매입가격이 감정평가기관에 의해 산출된 감정가와 크게 차이나는지도 체크해야 한다.

경험 많은 운용사를 선택하는 것은 무엇보다 중요하다. 부동산펀드의 경우 비교적 장기간에 걸쳐 투자되고 상대적으로 환금성도 떨어지기 때문에 운용역량을 잘 갖춘 곳을 선택해야 한다. 운용사의 과거 부동산펀드 운용수익률을 알아보고 예상치 못한 문제가 발생했을 때 어떻게 수습했는지도 확인해봐야 한다.

홍은미 < KB증권 WM스타자문단 팀장 >



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