정창래 드림부동산 투자연구소 소장
부동산 시장도 수요와 공급에 따라 가격 형성
일자리 많아 사람들 몰리지만 도심 주택 총량 줄어들어
정부 규제정책과 무관하게 주택가격 꾸준히 오를 것
부동산시장을 보면 수년 동안 수도권은 강세, 지방권은 일부 지역을 제외하면 약세장이 펼쳐지고 있다. 그동안 상승폭이 컸던 수도권 지역의 주택 가격 안정을 위해 지난해부터 대출규제, 분양권 전매제한 등 투자자 유입을 막는 규제책이 시행되고 있다.
또 ‘6·19 부동산 대책’ 이후 서울 전 지역으로 조정대상구역이 확대되면서 분양권 전매제한 확대 시행, 1순위자 제한 및 재당첨 제한, 담보인정비율(LTV) 총부채상환비율(DTI) 강화, 조정대상구역 내 재건축아파트에 대한 1주택 공급 등 규제가 더 강화되면서 최근 투자자나 실수요자의 매도·매수 타이밍에 대한 고민이 깊어지고 있다.
부동산시장은 규제가 강화되면 가격이 떨어지고 규제가 완화되면 가격이 오르기 때문에 정부 정책에 의해 시장 흐름이 바뀐다. 시장 참여자들이 정부 정책 방향성에 촉각을 곤두세워야 하는 이유다. 그러나 투자자 입장에선 중장기적으로 정부의 통제나 정책 방향과 상관없이 어떤 지역에 투자해야 할지 생각해볼 필요가 있다.
자신이 보유한 자산의 가치를 높이기 위해 또는 자산을 지키기 위해 어떤 지역에 투자해야 할까. 답은 도심이다. 일자리가 많은 도심은 신규 주택 수요가 많은 지역인데 주택을 공급할 토지가 없기 때문이다.
서울의 마지막 대규모 택지였던 마곡지구의 신규 아파트 공급이 마무리되면서 향후 도심권의 신규 주택은 재개발, 재건축 등 정비사업을 통해 제한적으로 공급될 수밖에 없다.
최근 수년간 강남 재건축 아파트들은 사업성이 좋은 저층단지의 사업이 진행됐다. 3~4년 정도면 저층 재건축을 통한 신규 주택 공급이 마무리될 가능성이 크다. 저층 재건축이 끝나면 중층 재건축과 리모델링 시장이 펼쳐질 것으로 보인다. 물론 일반분양 가구가 적게 나오는 중층 재건축 및 리모델링을 통한 주택 공급량은 현재와 비교해볼 때 현저하게 줄어들 수밖에 없는 구조다.
재개발이나 뉴타운은 더 심각하다. 신규 아파트가 공급되면 가구 수는 당연히 크게 증가할 것 같지만 주택 총량은 줄어든다. 연립주택, 다가구·다세대주택, 단독주택 등이 밀집된 지역에 재개발이 이뤄지면 저가주택, 소형주택 등이 멸실되면서 해당 사업장 내 가구 수에 비례한 주택 총량은 줄어들 수밖에 없기 때문이다.
부동산시장은 정부 정책에 의해 가격이 형성되기도 하지만 수요와 공급에 따라 가격이 형성되기 마련이다. 물리적인 공급이 줄어들면 가격이 오르고 물리적인 공급이 많아지면 가격이 떨어진다.
도심 지역은 1~2인 가구 증가에 따른 총가구 수 증가, 도시 집중 현상 등으로 주택 수요는 꾸준히 늘어나지만 정비사업을 통한 제한적 공급이 이뤄지면서 재개발을 진행할수록 주택 총량은 줄어든다. 재건축도 과거에 비해 늘어나는 주택 총량이 줄어드는 지역이기 때문에 도심지역 주택 가격은 꾸준히 상승할 수밖에 없다.
부동산은 거주 목적도 있지만 투자 목적도 크다. 다른 투자 재화와 달리 실물자산이기 때문에 안정성은 높지만 상대적으로 투자 금액이 크기 때문에 환금성이 떨어지는 단점이 있다. 부동산 투자는 환금성이 좋은 지역에 해야 하고 이런 지역은 투자자가 많이 모여 있는 지역이다. 도심에 투자해야 하는 이유도 여기에 있다.
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부동산 시장도 수요와 공급에 따라 가격 형성
일자리 많아 사람들 몰리지만 도심 주택 총량 줄어들어
정부 규제정책과 무관하게 주택가격 꾸준히 오를 것
부동산시장을 보면 수년 동안 수도권은 강세, 지방권은 일부 지역을 제외하면 약세장이 펼쳐지고 있다. 그동안 상승폭이 컸던 수도권 지역의 주택 가격 안정을 위해 지난해부터 대출규제, 분양권 전매제한 등 투자자 유입을 막는 규제책이 시행되고 있다.또 ‘6·19 부동산 대책’ 이후 서울 전 지역으로 조정대상구역이 확대되면서 분양권 전매제한 확대 시행, 1순위자 제한 및 재당첨 제한, 담보인정비율(LTV) 총부채상환비율(DTI) 강화, 조정대상구역 내 재건축아파트에 대한 1주택 공급 등 규제가 더 강화되면서 최근 투자자나 실수요자의 매도·매수 타이밍에 대한 고민이 깊어지고 있다.
부동산시장은 규제가 강화되면 가격이 떨어지고 규제가 완화되면 가격이 오르기 때문에 정부 정책에 의해 시장 흐름이 바뀐다. 시장 참여자들이 정부 정책 방향성에 촉각을 곤두세워야 하는 이유다. 그러나 투자자 입장에선 중장기적으로 정부의 통제나 정책 방향과 상관없이 어떤 지역에 투자해야 할지 생각해볼 필요가 있다.
자신이 보유한 자산의 가치를 높이기 위해 또는 자산을 지키기 위해 어떤 지역에 투자해야 할까. 답은 도심이다. 일자리가 많은 도심은 신규 주택 수요가 많은 지역인데 주택을 공급할 토지가 없기 때문이다.
서울의 마지막 대규모 택지였던 마곡지구의 신규 아파트 공급이 마무리되면서 향후 도심권의 신규 주택은 재개발, 재건축 등 정비사업을 통해 제한적으로 공급될 수밖에 없다.
최근 수년간 강남 재건축 아파트들은 사업성이 좋은 저층단지의 사업이 진행됐다. 3~4년 정도면 저층 재건축을 통한 신규 주택 공급이 마무리될 가능성이 크다. 저층 재건축이 끝나면 중층 재건축과 리모델링 시장이 펼쳐질 것으로 보인다. 물론 일반분양 가구가 적게 나오는 중층 재건축 및 리모델링을 통한 주택 공급량은 현재와 비교해볼 때 현저하게 줄어들 수밖에 없는 구조다.
재개발이나 뉴타운은 더 심각하다. 신규 아파트가 공급되면 가구 수는 당연히 크게 증가할 것 같지만 주택 총량은 줄어든다. 연립주택, 다가구·다세대주택, 단독주택 등이 밀집된 지역에 재개발이 이뤄지면 저가주택, 소형주택 등이 멸실되면서 해당 사업장 내 가구 수에 비례한 주택 총량은 줄어들 수밖에 없기 때문이다.
부동산시장은 정부 정책에 의해 가격이 형성되기도 하지만 수요와 공급에 따라 가격이 형성되기 마련이다. 물리적인 공급이 줄어들면 가격이 오르고 물리적인 공급이 많아지면 가격이 떨어진다.
도심 지역은 1~2인 가구 증가에 따른 총가구 수 증가, 도시 집중 현상 등으로 주택 수요는 꾸준히 늘어나지만 정비사업을 통한 제한적 공급이 이뤄지면서 재개발을 진행할수록 주택 총량은 줄어든다. 재건축도 과거에 비해 늘어나는 주택 총량이 줄어드는 지역이기 때문에 도심지역 주택 가격은 꾸준히 상승할 수밖에 없다.
부동산은 거주 목적도 있지만 투자 목적도 크다. 다른 투자 재화와 달리 실물자산이기 때문에 안정성은 높지만 상대적으로 투자 금액이 크기 때문에 환금성이 떨어지는 단점이 있다. 부동산 투자는 환금성이 좋은 지역에 해야 하고 이런 지역은 투자자가 많이 모여 있는 지역이다. 도심에 투자해야 하는 이유도 여기에 있다.
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