연 1000% 수익률 꿈이 아니다…권리관계 복잡한 물건이 '황금알'

정충진 변호사의 실전! 경매 (39)


경매서적 등을 보면 연수익률 1000%에 성공하는 사례를 소개하곤 한다. 과연 경매를 통해 달성 가능한 수익률일까. 결론부터 말하자면 그렇다.

수익률을 이루는 요소는 원금과 차익 그리고 투자기간인데, 최소한의 종잣돈으로, 최단 기간에, 최대한의 차익을 일궈 낸다면 수익률 1000%가 불가능할 리 없다. 초보 경매인들에게는 꿈같은 얘기겠지만, 경매고수들의 현실에서는 언제든 일어날 수 있는 일이다.

예를 들어 보자. 일반인이 풀어 볼 엄두조차 내지 못할 만큼 권리관계가 복잡한 물건이 경매매물로 나와 있다. 경매매물의 주 수요층인 일반인이 응찰을 꺼린다면 그 물건의 가치가 얼마인가와는 상관없이 그 물건은 몇 번이고 유찰을 거듭할 것이고 그에 따라 최저가는 하염없이 떨어질 것이다.

누구나 탐을 내는, 역세권에 있는 로열층의 브랜드 아파트인데도 해법을 알 수 없는 법적인 문제가 걸려 있다면 결국 그 물건에는 아무도 응찰하지 않을 것이다. 그렇다면 그 물건의 가치는 시중에서 거래되는 평균시세도 아니고 국민은행에서 제공하는 KB시세도 아니다. 오직 법적인 문제를 해결하는 비용이 얼마인가를 기준으로 그 물건의 가격이 매겨지게 되는 것이다.

그 물건의 해법을 잘 알고 있는 경매고수가 감정가의 20% 선에서 단독으로 낙찰받아, 자신의 노하우대로 법적인 문제를 말끔히 정리해 6개월 후 감정가대로 판다면 산술적인 수익률은 이미 1000%이다.

물론 수익률을 깎아 먹는 부대비용과 세금 등을 고려하지 않은 개략적인 수치지만, 수익률을 한층 높일 수 있는 대출 또한 염두에 두지 않은 만큼 큰 오차 없는 계산이 될 것이다. 이런 물건들은 경매시장에 꾸준히 등장하고 있다.

경매지식이 보편화될수록 권리관계가 복잡한 물건에 대한 경쟁자들이 많아져 경매계에서 꾸준한 수익을 내기가 힘들어지는 측면도 물론 있지만, 보편화된 경매지식을 이용해 허위의 권리를 신고한 뒤 입찰가의 저감을 노리는 경매꾼들도 비례해 늘어나기 때문에, 권리관계가 복잡한 물건은 앞으로도 경매시장에서 블루오션 자리를 고수할 것이다.

경매서적 범람과 경매학원, 컨설팅업체들의 경쟁적 신설로 인해 경매지식이 일반화되면 일반화될수록, 앞서 본 경매꾼들의 허위 권리신고 수법 역시 고도로 진화한다.

경매인들도 체계적인 특수물건 공부를 시작할 필요가 있다.

정충진 < 법무법인 열린 대표 변호사 >



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