강화되는 청약제도 대응전략
청약 가점비율 상향 전망
중소형 당첨 확률 낮아져
가점 높은 무주택자, 선별 청약을
[ 조수영 기자 ]
김현미 국토교통부 장관이 지난 7일 청약 1순위 요건을 강화하는 등 무주택자를 우대하는 쪽으로 청약제도를 개선하겠다고 밝히면서 청약 시장이 어떻게 달라질지 관심이 커지고 있다. 전문가들은 단타성 투자가 불가능해지면서 투기성 가수요가 상당 부분 걷힐 것으로 예상하고 있다. 신규 주택 청약 시장이 실수요자 중심으로 빠르게 재편될 가능성이 크다는 것이다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “무주택 실수요자가 청약을 통해 내집 마련을 할 수 있는 좋은 환경이 조성됐다”며 “입지조건, 가격경쟁력을 따져 청약통장을 적극 활용하라”고 조언했다.
◆청약 가입 서두르고 예치금 ‘넉넉히’
정부는 청약통장 1순위 기간 요건 강화, 청약가점제 비율 확대 등을 검토 중인 것으로 알려졌다. 현재 수도권은 가입 1년, 지방은 6개월이 지나면 청약 1순위 자격을 얻을 수 있다.
업계에서는 1순위 자격 요건이 통장 가입 1년 이상, 수도권은 2년 이상으로 확대될 것으로 전망하고 있다. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등에 따라 가점을 부여하는 청약가점제 비율도 지금의 40% 선에서 50% 이상으로 높아질 가능성이 크다. 이 같은 조치는 ‘주택공급에 관한 규칙’을 개정하면 되는 사안이어서 이르면 한 달 안에 시행이 가능하다.
실수요자에게는 더 많은 청약 기회가 열릴 전망이다. 앞서 정부가 재당첨 및 분양권 전매를 제한한 데 이어 1순위 자격 요건을 한층 강화하면 실수요자의 청약 당첨 가능성이 크게 높아질 것으로 예상되기 때문이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “일부 인기있는 사업장을 제외하고 전반적으로 청약 시장의 과열 양상이 줄어들 전망”이라며 “부양가족이 많은 무주택자 등 높은 가점을 받을 수 있는 실수요자는 분양 시장이 내집 마련의 좋은 기회가 될 것”이라고 말했다.
한 대형 건설회사 관계자는 “지난해부터 정부 정책이 실수요자 중심으로 흘러가면서 건설사들도 실수요자 맞춤형으로 사업전략을 짜고 있다”며 “입지조건이 좋고 가격경쟁력이 있는 단지라면 적극적으로 청약하는 것이 바람직하다”고 말했다.
박원갑 수석전문위원은 정부가 청약통장 가입 기간을 늘리면서 통장 예치금 기준을 높일 가능성이 크다고 내다봤다. 그는 “지금은 300만원을 예치해두면 전용면적 85㎡ 미만 주택에 청약할 때 가점을 얻을 수 있지만 앞으로 예치금 기준이 높아질 수 있다”며 “청약예·부금을 통합한 주택청약종합저축 소지자는 더욱 넉넉하게 예금을 늘려두는 것이 좋다”고 조언했다.
다만 청약가점제 비중이 커지면 부양가족이 없거나 기존 보유 주택에서 새집으로 갈아타려는 실수요자들은 상대적으로 불이익을 받을 것으로 전망된다. 이들은 청약 1순위 자격을 갖고 있지만 가점을 거의 받기 어려워 청약 당첨 가능성이 크게 떨어질 수밖에 없다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “새집으로 갈아타기를 계획 중인 실수요자라면 가점제가 적용되지 않는 중대형 주택을 노려볼 만하다”며 “전용 85㎡ 이상의 틈새 평형이 새로운 인기 상품으로 떠오를 수 있다”고 말했다. 갈아타기 수요가 청약 시장 대신 재건축·재개발 단지 입주권 시장으로 쏠릴 가능성도 제기된다.
◆수익형·기존 주택 풍선효과 우려
청약 시장을 달궜던 투자 수요는 기존 주택, 수익형 등으로 움직일 것으로 전망된다. 양지영 리얼투데이 리서치센터실장은 “전매 및 재당첨 제한이 커진 데다 1순위 자격 요건 문턱이 높아지면서 분양권 시장에서 시세차익을 노릴 여지가 크게 줄었다”며 “신규 주택 시장에 공격적으로 뛰어들기는 위험하다”고 말했다.
상당수 투자자는 이미 오피스텔 등 수익형 상품으로 옮겨가는 추세다. 최근 세종시에서 공급한 오피스텔 ‘힐스테이트 세종 리버파크’는 총 64실 모집에 2만4244명이 몰려 평균 378.8 대 1의 경쟁률을 보였다. 함 센터장은 “주거용 오피스텔은 입주 물량이 늘어날 전망인 만큼 인기 지역 위주로 재편될 것”이라며 “정부가 추진하는 ‘도심재생 뉴딜정책’이 가시화되면 도심의 노후주택 등에 자금이 몰릴 가능성이 있다”고 전망했다.
청약제도 개선으로 청약 시장에서 투기 수요는 상당수 걷어내겠지만 주택 시장을 안정시키기에는 한계가 있다는 지적도 나온다. 업계 관계자는 “지금 주택 시장에 유동자금이 몰리는 요인 중 하나는 공급이 줄어들 것이라는 전망에 따라 수요자의 불안이 커진 탓”이라며 “정부가 안정적으로 주택을 공급하겠다는 시그널을 줘야 한다”고 강조했다.
조수영/설지연 기자 delinews@hankyung.com
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가점 높은 무주택자, 선별 청약을
[ 조수영 기자 ]
김현미 국토교통부 장관이 지난 7일 청약 1순위 요건을 강화하는 등 무주택자를 우대하는 쪽으로 청약제도를 개선하겠다고 밝히면서 청약 시장이 어떻게 달라질지 관심이 커지고 있다. 전문가들은 단타성 투자가 불가능해지면서 투기성 가수요가 상당 부분 걷힐 것으로 예상하고 있다. 신규 주택 청약 시장이 실수요자 중심으로 빠르게 재편될 가능성이 크다는 것이다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “무주택 실수요자가 청약을 통해 내집 마련을 할 수 있는 좋은 환경이 조성됐다”며 “입지조건, 가격경쟁력을 따져 청약통장을 적극 활용하라”고 조언했다.
◆청약 가입 서두르고 예치금 ‘넉넉히’
정부는 청약통장 1순위 기간 요건 강화, 청약가점제 비율 확대 등을 검토 중인 것으로 알려졌다. 현재 수도권은 가입 1년, 지방은 6개월이 지나면 청약 1순위 자격을 얻을 수 있다.
업계에서는 1순위 자격 요건이 통장 가입 1년 이상, 수도권은 2년 이상으로 확대될 것으로 전망하고 있다. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등에 따라 가점을 부여하는 청약가점제 비율도 지금의 40% 선에서 50% 이상으로 높아질 가능성이 크다. 이 같은 조치는 ‘주택공급에 관한 규칙’을 개정하면 되는 사안이어서 이르면 한 달 안에 시행이 가능하다.
실수요자에게는 더 많은 청약 기회가 열릴 전망이다. 앞서 정부가 재당첨 및 분양권 전매를 제한한 데 이어 1순위 자격 요건을 한층 강화하면 실수요자의 청약 당첨 가능성이 크게 높아질 것으로 예상되기 때문이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “일부 인기있는 사업장을 제외하고 전반적으로 청약 시장의 과열 양상이 줄어들 전망”이라며 “부양가족이 많은 무주택자 등 높은 가점을 받을 수 있는 실수요자는 분양 시장이 내집 마련의 좋은 기회가 될 것”이라고 말했다.
한 대형 건설회사 관계자는 “지난해부터 정부 정책이 실수요자 중심으로 흘러가면서 건설사들도 실수요자 맞춤형으로 사업전략을 짜고 있다”며 “입지조건이 좋고 가격경쟁력이 있는 단지라면 적극적으로 청약하는 것이 바람직하다”고 말했다.
박원갑 수석전문위원은 정부가 청약통장 가입 기간을 늘리면서 통장 예치금 기준을 높일 가능성이 크다고 내다봤다. 그는 “지금은 300만원을 예치해두면 전용면적 85㎡ 미만 주택에 청약할 때 가점을 얻을 수 있지만 앞으로 예치금 기준이 높아질 수 있다”며 “청약예·부금을 통합한 주택청약종합저축 소지자는 더욱 넉넉하게 예금을 늘려두는 것이 좋다”고 조언했다.
다만 청약가점제 비중이 커지면 부양가족이 없거나 기존 보유 주택에서 새집으로 갈아타려는 실수요자들은 상대적으로 불이익을 받을 것으로 전망된다. 이들은 청약 1순위 자격을 갖고 있지만 가점을 거의 받기 어려워 청약 당첨 가능성이 크게 떨어질 수밖에 없다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “새집으로 갈아타기를 계획 중인 실수요자라면 가점제가 적용되지 않는 중대형 주택을 노려볼 만하다”며 “전용 85㎡ 이상의 틈새 평형이 새로운 인기 상품으로 떠오를 수 있다”고 말했다. 갈아타기 수요가 청약 시장 대신 재건축·재개발 단지 입주권 시장으로 쏠릴 가능성도 제기된다.
◆수익형·기존 주택 풍선효과 우려
청약 시장을 달궜던 투자 수요는 기존 주택, 수익형 등으로 움직일 것으로 전망된다. 양지영 리얼투데이 리서치센터실장은 “전매 및 재당첨 제한이 커진 데다 1순위 자격 요건 문턱이 높아지면서 분양권 시장에서 시세차익을 노릴 여지가 크게 줄었다”며 “신규 주택 시장에 공격적으로 뛰어들기는 위험하다”고 말했다.
상당수 투자자는 이미 오피스텔 등 수익형 상품으로 옮겨가는 추세다. 최근 세종시에서 공급한 오피스텔 ‘힐스테이트 세종 리버파크’는 총 64실 모집에 2만4244명이 몰려 평균 378.8 대 1의 경쟁률을 보였다. 함 센터장은 “주거용 오피스텔은 입주 물량이 늘어날 전망인 만큼 인기 지역 위주로 재편될 것”이라며 “정부가 추진하는 ‘도심재생 뉴딜정책’이 가시화되면 도심의 노후주택 등에 자금이 몰릴 가능성이 있다”고 전망했다.
청약제도 개선으로 청약 시장에서 투기 수요는 상당수 걷어내겠지만 주택 시장을 안정시키기에는 한계가 있다는 지적도 나온다. 업계 관계자는 “지금 주택 시장에 유동자금이 몰리는 요인 중 하나는 공급이 줄어들 것이라는 전망에 따라 수요자의 불안이 커진 탓”이라며 “정부가 안정적으로 주택을 공급하겠다는 시그널을 줘야 한다”고 강조했다.
조수영/설지연 기자 delinews@hankyung.com
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