[정충진 변호사의 실전! 경매 (40)] 대세 상승기, 과거 낙찰가율 의미 없어

공격적인 입찰전략 펴야 '물건' 잡아


요즘 경매시장 입찰 경쟁률이 심상치 않다. 역대 최저라 불릴 만큼 경매 매물 수 자체가 현저히 줄어든 데다, 가격 또한 상승일로에 있다 보니 경쟁률이 예년 평균을 훌쩍 넘고 있다.

경쟁이 치열하다 보니 입찰자들의 한숨 소리만 무성한 요즘에도 효율적인 입찰전략으로 적지 않은 수익을 내는 투자자들이 있다. 부동산 상승기에서의 경쟁력 있는 투자전략을 알아보자.

3개월 전 서울 노원구 상계동 주공아파트가 경매로 나왔다. 선호도 높은 주택형인 전용면적 85㎡에, 향 좋고 층 좋은 역세권 아파트였다. 조만간 재건축이 예정돼 있었고 혐오시설인 차량기지 이전계획이 잡혀있어 미래가치가 꽤 높은 아파트였다. 평균 시세는 4억5000만원에서 4억6000만원 사이에 형성되고 있었는데, 감정가는 이보다 한참 낮은 3억7000만원이었다.

경매가 개시된 시점은 3년 전. 채무자의 개인회생 신청 등으로 장기간 경매절차가 정지돼 있다가 다시 진행된 매물이었다. 감정가가 시세보다 현저히 낮은 이유는 경매 개시 시점인 3년 전에 감정평가가 이뤄져 그동안의 상승분을 반영하지 못했기 때문이다.

당시 경매 초보 K씨가 생애 첫 낙찰 물건으로 이 물건 응찰에 참여했다. 법적인 문제가 없는 일반물건이라 시세조사만 정확히 하면 입찰 준비가 끝나는 물건이었다. 시세조사를 끝내고 입찰가를 정해야 할 순간이 오자, 초보 투자자 K씨는 감정가를 넘겨쓰는 것만으로도 부담스러워하며 최종적으로 4억원대 초반을 쓰면 어떻겠냐는 의견을 전해왔다.

그러나 필자는 생각이 달랐다. 지금 같은 대세상승기에는 과거 낙찰가율, 입찰 경쟁률에 대한 통계가 전혀 의미가 없음을 강조하며 현재 시세를 기준으로 약 1500만원에서 2000만원 정도 차익이 나는 수준에서 응찰하라고 조언했다.

고민 끝에 K씨가 최종 결정한 입찰가는 4억3800만원대였다. 감정가의 120%에 육박하는 입찰가를 K씨는 무척이나 부담스러워했지만, 필자는 오히려 꼭 낙찰받고 싶으면 조금 더 올려보는 것도 괜찮겠다고 조언했다. 지금까지의 상승률을 고려할 때 명도가 완료되는 3개월 후에는 지금보다 수천만원 이상 상승이 가능할 것으로 예상했기 때문이다.

입찰 당일, 이 물건에는 무려 42명의 응찰자가 경쟁해 4억4400만원에 낙찰됐고 K씨는 아쉽게도 2등을 하며 분루를 삼켜야 했다. 이 아파트는 경매가 끝난 지 3개월이 지난 현재 1억원 이상 올랐다.투자에는 용기가 필요하다.

정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >