'중과세 제외' 주택수 먼저 따져야…3주택→1주택 되기도
"임대 등록이 모두에게 유리한 건 아냐…개별적 검토해야"
한경닷컴, 내달 13일 여의도에서 임대사업자 등록 설명회
서울 강남에 사는 김정문 씨는 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후 고민에 빠졌다. 서울과 경기에 아파트 3채를 갖고 있어 내년 4월부터 이를 팔 경우 양도소득세가 최고 62%까지 중과되기 때문이다. 주택임대사업자로 등록하면 중과세가 면제되지만 이 경우 5년 뒤에나 아파트를 팔 수 있다. 김 씨는 어떻게 집을 팔아야 세금을 아낄 수 있을까.
세무 전문가들은 우선 중과세 대상에서 벗어날 수 있는 방법을 따져봐야 한다고 입을 모은다. 다주택에 해당되더라도 집의 위치나 취득 형태 등에 따라 중과세에서 제외되는 주택이 있기 때문이다. 임대사업자 등록은 마지막 고려 사항이라는 설명이다.
◆팔지 않아도 주택수는 줄어든다
김 씨는 강남 9억원짜리 아파트에 살면서 경기 김포시 양촌읍에 2억5000만원짜리 아파트 한 채를 더 갖고 있다. 함께 사는 아들은 송파에 8억원짜리 아파트를 소유 중인 상황이다.
세대 기준 3주택자가 내년 4월 이후 집을 판다면 8·2 대책대로 양도차익의 최고 62%를 세금으로 내야 한다. 하지만 모든 집이 중과 대상 주택수에 합산되는 것은 아니다. 수도권이더라도 군·읍·면 소재 기준시가 3억원 이하의 집은 주택수 합산에서 제외된다. 김 씨의 경우 김포 아파트(2억5000만원)가 합산에서 제외돼 2주택자가 되는 셈이다.
그렇다면 주택수를 줄인 김 씨가 다시 2주택 중과세를 피할 방법을 없을까.
먼저 세대분리를 생각해 볼 수 있다. 아들이 세법상 별도 세대를 구성할 수 있는 조건을 갖췄다면 세대를 분리해 아들의 송파 아파트를 주택수에서 제외하면 된다. 김포 아파트는 주택수에 합산되지 않으니 1주택자가 된 김 씨는 아파트를 팔 때 양도세 중과세를 피할 수 있다.
세대분리가 되지 않을 때는 김포 아파트처럼 나머지 아파트들이 중과 대상에서 제외될 수 있는지를 점검해야 한다. 조세특례제한법에 따라 2001년 5월~2003년 6월 사이 최초 분양계약을 체결하고 취득했거나 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택 등은 중과 대상에서 제외된다.
◆비과세까지 받으려면…처분 순서도 중요
1주택자는 조정대상지역 9억원 이하의 주택을 2년 이상 보유했을 경우 이를 처분할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다(8월 3일 이후 취득 주택은 2년 이상 거주로 요건 강화). 1주택자 요건을 갖추게 된 김 씨 역시 강남 아파트를 매도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있을까.
기존 주택을 처분하는 순서에 따라 다르다. 김포 아파트는 중과세를 판단할 때 주택수 합산에서 제외되지만 비과세 여부를 판단할 때는 주택수에 포함돼기 때문이다. 많은 다주택자들이 중과·비과세의 주택수 판단 기준을 혼동한다는 게 전문가들의 지적이다.
김종필 세무사는 “김 씨가 아들과 세대분리만 한 뒤 강남 아파트를 처분한다면 1주택 비과세 혜택을 받지 못하고 일반세율로 세금을 정리한다”면서 “비과세 혜택을 받으려면 비(非)조정대상지역인 김포의 아파트를 먼저 정리한 뒤 강남 아파트를 처분해야 한다”고 설명했다.
세대분리가 되지 않거나 중과 대상에서 제외되는 주택이 없다면 임대사업자 등록 여부를 고려해야 한다. 김 세무사는 “임대사업자 등록으로 중과세 제외 혜택을 받으려면 최소 5년을 의무적으로 임대해야 하기 때문에 심사숙고해 결정해야 한다”며 “다주택자들마다 처한 상황이 달라 어떤 방법이 절세에 유리한지는 개별적으로 검토해 봐야 한다”고 말했다.
◆임대사업자 등록 해야 하나, 말아야 하나
한국경제신문의 온라인 미디어인 한경닷컴은 임대사업자 등록 여부를 놓고 고민하는 다주택자들을 위해 ‘8·2 부동산대책과 다주택자의 임대등록 해법’을 주제로 설명회를 연다. 임대사업자 등록을 통한 절세는 주택의 위치와 가격, 취득 형태 등에 따라 유불리가 갈리기 때문에 이에 대한 판단 기준을 나눠 세부적으로 집중 조망할 예정이다.
설명회는 다음 달 13일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 오후 2시부터 4시까지 진행된다. 임대주택 세무 전문가인 김종필 세무사와 국토교통부 부동산 자문을 맡고 있는 김규정 NH투자증권 부동산연구위원이 강사로 나선다. 참가비는 3만원이며 한경닷컴 홈페이지에서 신청할 수 있다. 선착순 200명으로 예정하고 있다. 02-3277-9996·02-3277-9913
전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com
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"임대 등록이 모두에게 유리한 건 아냐…개별적 검토해야"
한경닷컴, 내달 13일 여의도에서 임대사업자 등록 설명회
서울 강남에 사는 김정문 씨는 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후 고민에 빠졌다. 서울과 경기에 아파트 3채를 갖고 있어 내년 4월부터 이를 팔 경우 양도소득세가 최고 62%까지 중과되기 때문이다. 주택임대사업자로 등록하면 중과세가 면제되지만 이 경우 5년 뒤에나 아파트를 팔 수 있다. 김 씨는 어떻게 집을 팔아야 세금을 아낄 수 있을까.
세무 전문가들은 우선 중과세 대상에서 벗어날 수 있는 방법을 따져봐야 한다고 입을 모은다. 다주택에 해당되더라도 집의 위치나 취득 형태 등에 따라 중과세에서 제외되는 주택이 있기 때문이다. 임대사업자 등록은 마지막 고려 사항이라는 설명이다.
◆팔지 않아도 주택수는 줄어든다
김 씨는 강남 9억원짜리 아파트에 살면서 경기 김포시 양촌읍에 2억5000만원짜리 아파트 한 채를 더 갖고 있다. 함께 사는 아들은 송파에 8억원짜리 아파트를 소유 중인 상황이다.
세대 기준 3주택자가 내년 4월 이후 집을 판다면 8·2 대책대로 양도차익의 최고 62%를 세금으로 내야 한다. 하지만 모든 집이 중과 대상 주택수에 합산되는 것은 아니다. 수도권이더라도 군·읍·면 소재 기준시가 3억원 이하의 집은 주택수 합산에서 제외된다. 김 씨의 경우 김포 아파트(2억5000만원)가 합산에서 제외돼 2주택자가 되는 셈이다.
그렇다면 주택수를 줄인 김 씨가 다시 2주택 중과세를 피할 방법을 없을까.
먼저 세대분리를 생각해 볼 수 있다. 아들이 세법상 별도 세대를 구성할 수 있는 조건을 갖췄다면 세대를 분리해 아들의 송파 아파트를 주택수에서 제외하면 된다. 김포 아파트는 주택수에 합산되지 않으니 1주택자가 된 김 씨는 아파트를 팔 때 양도세 중과세를 피할 수 있다.
세대분리가 되지 않을 때는 김포 아파트처럼 나머지 아파트들이 중과 대상에서 제외될 수 있는지를 점검해야 한다. 조세특례제한법에 따라 2001년 5월~2003년 6월 사이 최초 분양계약을 체결하고 취득했거나 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택 등은 중과 대상에서 제외된다.
◆비과세까지 받으려면…처분 순서도 중요
1주택자는 조정대상지역 9억원 이하의 주택을 2년 이상 보유했을 경우 이를 처분할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다(8월 3일 이후 취득 주택은 2년 이상 거주로 요건 강화). 1주택자 요건을 갖추게 된 김 씨 역시 강남 아파트를 매도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있을까.
기존 주택을 처분하는 순서에 따라 다르다. 김포 아파트는 중과세를 판단할 때 주택수 합산에서 제외되지만 비과세 여부를 판단할 때는 주택수에 포함돼기 때문이다. 많은 다주택자들이 중과·비과세의 주택수 판단 기준을 혼동한다는 게 전문가들의 지적이다.
김종필 세무사는 “김 씨가 아들과 세대분리만 한 뒤 강남 아파트를 처분한다면 1주택 비과세 혜택을 받지 못하고 일반세율로 세금을 정리한다”면서 “비과세 혜택을 받으려면 비(非)조정대상지역인 김포의 아파트를 먼저 정리한 뒤 강남 아파트를 처분해야 한다”고 설명했다.
세대분리가 되지 않거나 중과 대상에서 제외되는 주택이 없다면 임대사업자 등록 여부를 고려해야 한다. 김 세무사는 “임대사업자 등록으로 중과세 제외 혜택을 받으려면 최소 5년을 의무적으로 임대해야 하기 때문에 심사숙고해 결정해야 한다”며 “다주택자들마다 처한 상황이 달라 어떤 방법이 절세에 유리한지는 개별적으로 검토해 봐야 한다”고 말했다.
◆임대사업자 등록 해야 하나, 말아야 하나
한국경제신문의 온라인 미디어인 한경닷컴은 임대사업자 등록 여부를 놓고 고민하는 다주택자들을 위해 ‘8·2 부동산대책과 다주택자의 임대등록 해법’을 주제로 설명회를 연다. 임대사업자 등록을 통한 절세는 주택의 위치와 가격, 취득 형태 등에 따라 유불리가 갈리기 때문에 이에 대한 판단 기준을 나눠 세부적으로 집중 조망할 예정이다.설명회는 다음 달 13일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 오후 2시부터 4시까지 진행된다. 임대주택 세무 전문가인 김종필 세무사와 국토교통부 부동산 자문을 맡고 있는 김규정 NH투자증권 부동산연구위원이 강사로 나선다. 참가비는 3만원이며 한경닷컴 홈페이지에서 신청할 수 있다. 선착순 200명으로 예정하고 있다. 02-3277-9996·02-3277-9913
전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com
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