'8·2 대책'에 따른 맞춤형 부동산 설계법

정부의 종합 부동산투기 억제책인 ‘8·2 부동산대책’이 지난달 나왔다. 세금, 대출, 재개발·재건축, 청약 관련 제도를 총망라했다는 점에서 역대 최고급이라 할 만하다. 이번 대책으로 부동산시장 흐름이 크게 바뀔 것으로 예상된다. 이 대책에 따른 맞춤형 부동산 자산 설계법을 다뤄본다.

무엇보다 이제는 ‘똘똘한 한 채’의 가치가 커졌다. 조합원 입주권을 포함해 주택을 2채 이상 보유한 다주택자에 대한 양도세 중과세가 4년 만에 부활했기 때문이다. 다주택자가 청약조정대상지역 안에 있는 주택을 팔 때는 현재 양도차익에 따라 6~40%인 기본 세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트를 더 물린다. 최고 세율이 2주택자는 50%, 3주택자는 60%에 이른다. 다주택자에게는 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 양도 차익의 10~30%를 공제하는 장기보유특별공제 적용도 배제한다. 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제는 내년 4월1일 이후 양도하는 주택부터 적용한다.

다주택자에 대한 양도세 부담이 무거워지면서 보유주택 가격이 올라도 실익이 크지 않게 됐다. 따라서 주택 수를 늘리기보다 교육 교통 쇼핑 등 주거 여건이 좋은 입지의 우량 부동산으로 압축하는 게 낫다.

세법이 바뀌는 것도 주목해야 한다. 조정대상지역에서는 1가구 1주택자도 2년 거주 요건을 갖춰야 양도세가 비과세된다. 그동안 1주택자는 주택을 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하면 양도세를 내지 않았다. 낡은 재건축이나 재개발 주택은 개발이 끝나기 전에는 거주 요건 충족하기 쉽지 않은 게 현실이다. 집값이 9억원을 넘는 1주택자도 비과세 요건 중 하나인 ‘거주 2년’을 갖추느냐에 따라 세금이 크게 차이 난다. 거주 요건을 갖추지 못하면 매년 3%(10년 30%, 2019년 1월부터 매년 2%에 15년 30%)의 장기보유특별공제를 받지만 거주하면 매년 8%(10년 80%)로 늘어난다. 실거주하지 않으면 불이익이 심하다. 이 때문에 거주를 고려하지 않고 막연한 시세차익을 보고 전세를 안고 아파트를 매입하는 이른바 ‘갭투자’는 실익이 없다. 조정대상지역에서는 아파트를 살 때 우선 고려할 사항이 바로 2년 거주 요건임을 잊지 말자.

다주택자는 양도세 중과를 피하기 위해 주택임대사업자로 등록하거나 증여, 매각 등 다양한 방법을 택할 것이다. 매각을 염두에 두는 다주택자라면 내년 3월 말까지 조정대상지역 주택을 먼저 매도할 것으로 예상된다. 실수요자라면 양도세 절세 매물을 노려보는 것이 좋다.

부양 가족이 많은 장기 무주택자라면 기존 집을 매입하기보다 분양을 노리는 게 낫다. 이달부터 투기과열지구와 조정대상지역의 민영주택에서는 가점제 비율이 대폭 높아지기 때문이다.

청약가점제는 무주택 기간과 청약통장 가입 기간, 부양 가족 수 등을 점수(총 84점)로 매겨 점수가 높은 사람에게 우선 당첨 기회를 주는 제도다. 투기과열지구는 전용 85㎡ 이하인 경우 75%에서 100%(85㎡ 초과는 50%로 종전과 동일), 조정대상지역은 85㎡ 이하인 경우 40%에서 75%로, 85㎡ 초과는 0%에서 30%로 상향 조정된다.

신혼부부라면 ‘신혼희망타운’이라는 곳을 우선적으로 고려해야 한다.

신혼희망타운은 일정 소득 이하의 무주택 신혼부부에게 주변 시세의 80% 수준으로 공급하는 분양형 공공주택이다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원



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