빌딩은 물건별로 조건이 제각각이다. 가격, 용도, 수익 등 따져봐야 할 게 많다. 그 조건 중 용적률의 가치에 대해 살펴보자.용적률이란 대지면적에 대한 건축물 연면적 비율로, 지하 부분을 제외한 지상 부분 건축물의 총면적을 기준으로 한다. 쉽게 말해 높을수록 좋다.
일반주거지역은 2003년 일반주거지역 종 세분화가 되기 전까지는 획일적으로 300%의 용적률을 적용받았다. 이런 획일적인 용적률 기준은 주변 환경 및 여건과 부조화를 이루는 사례가 많았다. 낮은 건물 사이에 높은 건물 돌출형 개발, 다세대·다가구의 고밀도 개발 등 많은 도시문제가 발생하면서 2003년 6월30일까지 일반주거지역을 세분하도록 의무화했다.
예를 들어 종 세분 전인 2003년 6월30일 이전에는 모든 일반주거지역의 토지면적 330㎡에 건물을 신축할 경우 토지면적의 300%인 990㎡까지 신축이 가능했다. 하지만 종 세분화 후 같은 330㎡의 토지면적이라도 종에 따라 150~250%로 제한됐다.
종 세분화 전·후로 건축한 건물의 용적률이 달라졌다. 종 세분화 전의 건물은 10년 이상 경과돼 노후화됐다는 단점이 있지만 다른 주변 토지에 비해 높은 용적률을 계속 유지하고 있다.
득실을 따져보면 건물이 노후된 것을 보완하는 리모델링은 시간과 비용 면에서 신축보다는 효율적이고 복잡하지 않다. 이 때문에 용적률 이득을 받은 건물의 가치를 한층 더 높게 만들어 준다.
용적률 이득에 관한 한 가지 사례를 더 이야기하자면 간혹 토지가 경사면에 접해 있으면 땅값이 안 오르거나 풍수지리상 안 좋다고 생각하는 사람이 있다. 하지만 경사면에 있는 빌딩도 한 번 더 눈여겨볼 필요가 있다. 현재의 건축물이 경사면에 있어 지하 1층이 도로 면으로 노출돼 1층의 효과를 보고 있는 건물도 있다. 현재 건축물은 적용받지 않지만 향후 신축 때 지하 1층이 도로 면으로 노출되는 효과를 볼 수 있는 땅도 있기 때문이다. 이렇게 되면 지하 1층 한 개 층 면적에 대해 이득을 보게 되는데 용적률 측면의 이득뿐만 아니라 법정 건폐율(건물의 층별 건축 가능한 바닥면적의 최대 비율)의 이득도 볼 수 있다.
현재 1, 2종 일반주거지역은 건폐율 60%, 3종 일반주거지역은 건폐율 50%다. 지하층은 건폐율의 영향도 받지 않기 때문에 대지면적의 80% 정도까지 면적을 확보할 수 있다.
대부분 지역은 1층 임대료가 건물 임대료의 많은 부분을 차지하기 때문에 건폐율 이득도 절대 무시할 수 없다.
김주환 < 원빌딩 전무 >
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