10·24 가계부채·부동산대책
문턱 높아진 다주택자·중도금대출
연봉 7000만원 직장인, 집 한 채 더 사려면…
2018년부터 대출한도 1억7200만원9200만원
중도금 보증비율 9080%…청약부담 커져
[ 이태명/이해성 기자 ] 10·24 가계부채 종합대책의 핵심은 대출 규제다. 정부는 ‘투기수요’에 흘러가는 자금줄을 끊기 위해 다주택자와 아파트 집단대출 문턱을 대폭 높였다. 당장 내년 1월부터 기존 주택담보대출(주담대)이 있을 경우 추가로 돈을 빌려 집을 사는 게 어려울 전망이다. 공공기관의 중도금대출 보증한도도 대폭 줄어들어 수도권에서 내 집 마련을 하려는 수요자들의 부담이 가중될 것으로 예상된다.
◆다주택자 추가 대출 막힌다
정부는 내년 1월 신(新)총부채상환비율(DTI)을 도입하기로 했다. 신DTI는 주담대 한도를 정할 때 기존 대출이자뿐 아니라 원금까지 포함해 계산한다. 그만큼 대출 한도가 줄어든다. 신DTI는 서울·수도권, 세종시, 부산 해운대구 등 7개구에만 적용된다. 전국에 확대 적용하려던 계획은 일단 보류됐다. 정부는 신DTI 도입 효과를 강화하기 위해 두 번째 주담대의 만기를 최장 15년으로 제한할 방침이다. 대상은 신DTI 적용 지역과 같다.
투기 지역인 서울에 살면서 주택대출 2억원이 있는 연봉 7000만원짜리 직장인 A씨를 가정해보자. 지난 8·2 부동산대책에서 서울지역 DTI는 40%로 낮아졌고, 주담대가 두 건 이상인 경우 DTI는 30%까지 내려갔다. A씨가 내년에 과천에 집을 사기 위해 대출(만기 20년, 연 4%)을 받으려면, 지금 기준으로는 1억7200만원까지 대출받을 수 있지만 신DTI 도입 이후엔 만기 15년짜리 대출 9200만원만 빌릴 수 있다.
소득 인정 요건도 훨씬 깐깐해진다. 지금은 직장인의 경우 1년치 소득만 확인하는데 내년부터는 직전 2년간 소득을 본다. 또 신고소득(신용카드 사용액 등), 인정소득(국민연금 납부액 등)을 제출하면 소득의 80~90%만 인정해준다. 나이, 직업 등을 따진 미래소득도 일부 반영한다. 20~30대 젊은 층이 안정적인 직장에 다닐 경우 현재 소득보다 10%가량 더 인정해주는 식이다.
◆청년층에는 신DTI 적용 안 해
정부는 신DTI 도입으로 서민과 실수요자가 피해를 보지 않도록 다양한 예외조건을 뒀다. 신DTI는 내년 1월 시행일 이후 두 건 이상의 주담대를 받을 때만 적용된다. 또 복수 주담대를 받고 있더라도 기존 주담대의 대출 기간·금액 등을 바꾸지 않고 단순 만기연장만 할 경우에도 적용하지 않는다. 이사를 위해 일시적으로 두 건 이상 주담대를 받는 실수요자도 배려한다.
청년층, 신혼부부 등도 예외를 인정받을 수 있다. 이들에 대해선 최근 1년치 소득 확인만을 거쳐 대출해주기로 했다. 청년층의 범위는 만 40세 미만 무주택근로자다. 청년층에 대해선 미래소득도 10년 이상치를 반영할 수 있게 허용할 계획이다. 내년 하반기에는 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입된다. DSR은 모든 금융권 대출 원리금상환액을 따져 대출 가능 여부를 정하는 기준이다.
◆중도금대출 보증 더 줄인다
아파트 집단대출에 대한 규제도 강화한다. 정부는 지난해 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사의 보증건수와 한도를 줄인 데 이어 내년 1월부터 보증한도를 추가로 줄이기로 했다. 아파트 집단대출, 그중에서도 중도금대출이 2014년 102조원에서 지난 2분기 137조원으로 34% 급증하는 등 여전히 과열 양상을 보이고 있다는 판단에서다. HUG·주택금융공사의 보증비율은 현재 90%에서 80%로 축소된다. 또 HUG의 수도권, 광역시, 세종시 중도금대출 보증한도는 6억원에서 5억원으로 줄어든다. 기타 지역은 종전대로 3억원까지 보증받는다.
보증한도 축소로 수도권 등에서 내 집 마련을 하려는 수요자들의 현금 부담은 최대 5000만원가량 늘어날 전망이다. 기존 보증이 없는 수요자가 9억원짜리 주택에 당첨된 뒤 중도금 60%(5억4000만원)를 대출로 조달할 경우를 가정해보자. 지금은 4억8600만원까지 중도금대출 보증을 받을 수 있지만 내년부터는 4억3200만원만 보증이 제공된다.
은행의 부담도 커진다. HUG·주택금융공사가 보증하지 않는 20%의 대출에 대해선 은행이 부실 리스크를 떠안아야 하기 때문이다. 따라서 은행들이 건설사 재무구조나 분양단지의 사업성 등을 꼼꼼히 따질 가능성이 높아진다.
황용천 해밀컨설팅 대표는 “앞으로 아파트 청약 당첨보다는 자금조달 계획의 중요성이 더 커지게 됐다”며 “상대적으로 입지가 좋지 않은 곳은 사업 추진이 늦춰져 전반적인 주택 공급이 줄어들 수 있다”고 지적했다.
이태명/이해성 기자 chihiro@hankyung.com
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문턱 높아진 다주택자·중도금대출
연봉 7000만원 직장인, 집 한 채 더 사려면…
2018년부터 대출한도 1억7200만원9200만원
중도금 보증비율 9080%…청약부담 커져
[ 이태명/이해성 기자 ] 10·24 가계부채 종합대책의 핵심은 대출 규제다. 정부는 ‘투기수요’에 흘러가는 자금줄을 끊기 위해 다주택자와 아파트 집단대출 문턱을 대폭 높였다. 당장 내년 1월부터 기존 주택담보대출(주담대)이 있을 경우 추가로 돈을 빌려 집을 사는 게 어려울 전망이다. 공공기관의 중도금대출 보증한도도 대폭 줄어들어 수도권에서 내 집 마련을 하려는 수요자들의 부담이 가중될 것으로 예상된다.
◆다주택자 추가 대출 막힌다
정부는 내년 1월 신(新)총부채상환비율(DTI)을 도입하기로 했다. 신DTI는 주담대 한도를 정할 때 기존 대출이자뿐 아니라 원금까지 포함해 계산한다. 그만큼 대출 한도가 줄어든다. 신DTI는 서울·수도권, 세종시, 부산 해운대구 등 7개구에만 적용된다. 전국에 확대 적용하려던 계획은 일단 보류됐다. 정부는 신DTI 도입 효과를 강화하기 위해 두 번째 주담대의 만기를 최장 15년으로 제한할 방침이다. 대상은 신DTI 적용 지역과 같다.
투기 지역인 서울에 살면서 주택대출 2억원이 있는 연봉 7000만원짜리 직장인 A씨를 가정해보자. 지난 8·2 부동산대책에서 서울지역 DTI는 40%로 낮아졌고, 주담대가 두 건 이상인 경우 DTI는 30%까지 내려갔다. A씨가 내년에 과천에 집을 사기 위해 대출(만기 20년, 연 4%)을 받으려면, 지금 기준으로는 1억7200만원까지 대출받을 수 있지만 신DTI 도입 이후엔 만기 15년짜리 대출 9200만원만 빌릴 수 있다.
소득 인정 요건도 훨씬 깐깐해진다. 지금은 직장인의 경우 1년치 소득만 확인하는데 내년부터는 직전 2년간 소득을 본다. 또 신고소득(신용카드 사용액 등), 인정소득(국민연금 납부액 등)을 제출하면 소득의 80~90%만 인정해준다. 나이, 직업 등을 따진 미래소득도 일부 반영한다. 20~30대 젊은 층이 안정적인 직장에 다닐 경우 현재 소득보다 10%가량 더 인정해주는 식이다.
◆청년층에는 신DTI 적용 안 해
정부는 신DTI 도입으로 서민과 실수요자가 피해를 보지 않도록 다양한 예외조건을 뒀다. 신DTI는 내년 1월 시행일 이후 두 건 이상의 주담대를 받을 때만 적용된다. 또 복수 주담대를 받고 있더라도 기존 주담대의 대출 기간·금액 등을 바꾸지 않고 단순 만기연장만 할 경우에도 적용하지 않는다. 이사를 위해 일시적으로 두 건 이상 주담대를 받는 실수요자도 배려한다.
청년층, 신혼부부 등도 예외를 인정받을 수 있다. 이들에 대해선 최근 1년치 소득 확인만을 거쳐 대출해주기로 했다. 청년층의 범위는 만 40세 미만 무주택근로자다. 청년층에 대해선 미래소득도 10년 이상치를 반영할 수 있게 허용할 계획이다. 내년 하반기에는 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입된다. DSR은 모든 금융권 대출 원리금상환액을 따져 대출 가능 여부를 정하는 기준이다.
◆중도금대출 보증 더 줄인다
아파트 집단대출에 대한 규제도 강화한다. 정부는 지난해 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사의 보증건수와 한도를 줄인 데 이어 내년 1월부터 보증한도를 추가로 줄이기로 했다. 아파트 집단대출, 그중에서도 중도금대출이 2014년 102조원에서 지난 2분기 137조원으로 34% 급증하는 등 여전히 과열 양상을 보이고 있다는 판단에서다. HUG·주택금융공사의 보증비율은 현재 90%에서 80%로 축소된다. 또 HUG의 수도권, 광역시, 세종시 중도금대출 보증한도는 6억원에서 5억원으로 줄어든다. 기타 지역은 종전대로 3억원까지 보증받는다.
보증한도 축소로 수도권 등에서 내 집 마련을 하려는 수요자들의 현금 부담은 최대 5000만원가량 늘어날 전망이다. 기존 보증이 없는 수요자가 9억원짜리 주택에 당첨된 뒤 중도금 60%(5억4000만원)를 대출로 조달할 경우를 가정해보자. 지금은 4억8600만원까지 중도금대출 보증을 받을 수 있지만 내년부터는 4억3200만원만 보증이 제공된다.
은행의 부담도 커진다. HUG·주택금융공사가 보증하지 않는 20%의 대출에 대해선 은행이 부실 리스크를 떠안아야 하기 때문이다. 따라서 은행들이 건설사 재무구조나 분양단지의 사업성 등을 꼼꼼히 따질 가능성이 높아진다.
황용천 해밀컨설팅 대표는 “앞으로 아파트 청약 당첨보다는 자금조달 계획의 중요성이 더 커지게 됐다”며 “상대적으로 입지가 좋지 않은 곳은 사업 추진이 늦춰져 전반적인 주택 공급이 줄어들 수 있다”고 지적했다.
이태명/이해성 기자 chihiro@hankyung.com
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