자녀에게 무상 또는 저가로
임대할 때 부모·자녀 모두 조사
부모에겐 임대소득에 종소세를,
자녀에겐 임차료 시세차익에
따른 증여세 과세해
‘8·2 부동산 대책’에서 발표한 개정세법안에 따르면 내년 4월1일부터 다주택보유자가 조정대상지역에서 주택을 매각하면 양도소득세가 무거워진다. 주택임대사업을 등록하면 다주택 보유자에 대한 세무상의 불이익이 사라지고, 세제혜택까지 받는다. 주택임대사업 등록은 한 채의 주택으로도 등록이 가능하다. 다만 세제혜택을 받기 위해서는 수도권에서는 기준시가 6억원(수도권 이외 지역은 3억원) 이하의 주택이어야 한다.
자녀에게 주택을 임대할 때도 주택임대사업 등록이 가능할까. 정상적인 가격으로 실제 임대한다면 아무런 문제가 없다. 다만 세법에서는 자녀에게 무상 또는 저가로 임대할 때 임대하는 부모와 임차하는 자녀 양쪽을 조사할 수 있다. 저렴하게 임대하는 부모에게는 낮게 계산한 임대소득에 대해 종합소득세를 과세한다(부당행위계산부인). 저렴하게 임차하는 자녀에게는 임차료 시세차익에 대해 증여세를 과세한다(증여의제).
그런데 임대하는 부모에게 요구되는 적정임대료와 임차하는 자녀에게 요구되는 적정임차료의 수준이 다르다.
일단 임대하는 부모 입장에서 종합소득세 문제가 발생하지 않는 전세보증금의 수준부터 확인할 필요가 있다. 부당행위계산부인의 적용을 피하기 위한 전세보증금 수준은 부동산평가액의 50%다. 예를 들어 부동산평가액이 8억원이면 4억원 이상의 전세보증금을 받고 임대하면 적정한 임대로 판단하고 종합소득세를 재계산(부당행위계산부인)하지 않는다. 임대보증금이 부동산평가액의 50%에 미달하면 미달하는 금액에 세법에서 정한 정기예금이자율(1.6%)만큼의 임대료를 받아야 된다.
부동산평가액이 8억원인데 자녀에게 임대보증금으로 1억원을 받았다면 3억원[4억원(8억원의 50%)-1억원]에 1.6%만큼의 임대료를 받아야 한다. 즉 1년 동안 480만원의 임대료를 받아야 한다. 이 금액에 미달하는 임대료를 받으면 그 차액을 가산해 종합소득세를 재계산한다.
자녀가 부모님의 주택을 임차할 때 세법에서는 무상으로 임차하는 경우와 임차료의 일부를 지급하는 경우를 구분해 증여세를 과세한다.
적정임차료 수준은 부동산평가액의 2%로 동일하지만, 무상으로 사용하는 경우는 5년 단위로 평가해 증여세를 과세한다. 5년간 받아야 할 적정임대료(부동산평가액의 2%)를 10%로 할인한 현재 가치로 증여세를 과세한다. 5년간의 적정임대료 합계는 ‘적정임대료(부동산평가액의 2%)×3.79078(10%, 5년 현재가치 할인율)’로 계산된다. 그리고 이렇게 계산한 5년간의 적정임대료가 1억원 이상일 경우 증여세를 계산한다.
1억원에 미달하면 증여세 과세대상에서 제외한다. 예를 들어 10억원에 상당하는 부모님 주택을 무상으로 사용하는 경우 5년간의 적정임대료 합계는 7581만원(10억원×2%×3.79078)이다. 하지만 해당 금액이 1억원에 미달하기 때문에 자녀가 무상으로 사용하는 주택에는 증여세가 과세되지 않는다.
반면 대가의 일부를 지급하고 적정임차료(부동산평가액의 2%) 수준에 미달하게 지급하면 1년 단위로 증여세를 계산한다. 다만 실제로 지급한 임차료와 적정임차료의 차액이 적정임차료 대비 30%에 미달하면 증여세를 과세하지 않는다. 10억원에 상당하는 부모님의 주택을 월 120만원에 임차하는 경우를 가정해보자. 세법에서 요구하는 1년간 적정임차료의 수준은 2000만원(10억원×2%)이다. 그리고 실제로 지급한 임차료는 1440만원이다.이 경우 2000만원에 미달하는 임차료는 560만원이지만 그 차익이 적정임차료의 30% 범위에 있기 때문에 증여세는 과세하지 않는다.
원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >
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임대할 때 부모·자녀 모두 조사
부모에겐 임대소득에 종소세를,
자녀에겐 임차료 시세차익에
따른 증여세 과세해
‘8·2 부동산 대책’에서 발표한 개정세법안에 따르면 내년 4월1일부터 다주택보유자가 조정대상지역에서 주택을 매각하면 양도소득세가 무거워진다. 주택임대사업을 등록하면 다주택 보유자에 대한 세무상의 불이익이 사라지고, 세제혜택까지 받는다. 주택임대사업 등록은 한 채의 주택으로도 등록이 가능하다. 다만 세제혜택을 받기 위해서는 수도권에서는 기준시가 6억원(수도권 이외 지역은 3억원) 이하의 주택이어야 한다.자녀에게 주택을 임대할 때도 주택임대사업 등록이 가능할까. 정상적인 가격으로 실제 임대한다면 아무런 문제가 없다. 다만 세법에서는 자녀에게 무상 또는 저가로 임대할 때 임대하는 부모와 임차하는 자녀 양쪽을 조사할 수 있다. 저렴하게 임대하는 부모에게는 낮게 계산한 임대소득에 대해 종합소득세를 과세한다(부당행위계산부인). 저렴하게 임차하는 자녀에게는 임차료 시세차익에 대해 증여세를 과세한다(증여의제).
그런데 임대하는 부모에게 요구되는 적정임대료와 임차하는 자녀에게 요구되는 적정임차료의 수준이 다르다.
일단 임대하는 부모 입장에서 종합소득세 문제가 발생하지 않는 전세보증금의 수준부터 확인할 필요가 있다. 부당행위계산부인의 적용을 피하기 위한 전세보증금 수준은 부동산평가액의 50%다. 예를 들어 부동산평가액이 8억원이면 4억원 이상의 전세보증금을 받고 임대하면 적정한 임대로 판단하고 종합소득세를 재계산(부당행위계산부인)하지 않는다. 임대보증금이 부동산평가액의 50%에 미달하면 미달하는 금액에 세법에서 정한 정기예금이자율(1.6%)만큼의 임대료를 받아야 된다.
부동산평가액이 8억원인데 자녀에게 임대보증금으로 1억원을 받았다면 3억원[4억원(8억원의 50%)-1억원]에 1.6%만큼의 임대료를 받아야 한다. 즉 1년 동안 480만원의 임대료를 받아야 한다. 이 금액에 미달하는 임대료를 받으면 그 차액을 가산해 종합소득세를 재계산한다.
자녀가 부모님의 주택을 임차할 때 세법에서는 무상으로 임차하는 경우와 임차료의 일부를 지급하는 경우를 구분해 증여세를 과세한다.
적정임차료 수준은 부동산평가액의 2%로 동일하지만, 무상으로 사용하는 경우는 5년 단위로 평가해 증여세를 과세한다. 5년간 받아야 할 적정임대료(부동산평가액의 2%)를 10%로 할인한 현재 가치로 증여세를 과세한다. 5년간의 적정임대료 합계는 ‘적정임대료(부동산평가액의 2%)×3.79078(10%, 5년 현재가치 할인율)’로 계산된다. 그리고 이렇게 계산한 5년간의 적정임대료가 1억원 이상일 경우 증여세를 계산한다.
1억원에 미달하면 증여세 과세대상에서 제외한다. 예를 들어 10억원에 상당하는 부모님 주택을 무상으로 사용하는 경우 5년간의 적정임대료 합계는 7581만원(10억원×2%×3.79078)이다. 하지만 해당 금액이 1억원에 미달하기 때문에 자녀가 무상으로 사용하는 주택에는 증여세가 과세되지 않는다.
반면 대가의 일부를 지급하고 적정임차료(부동산평가액의 2%) 수준에 미달하게 지급하면 1년 단위로 증여세를 계산한다. 다만 실제로 지급한 임차료와 적정임차료의 차액이 적정임차료 대비 30%에 미달하면 증여세를 과세하지 않는다. 10억원에 상당하는 부모님의 주택을 월 120만원에 임차하는 경우를 가정해보자. 세법에서 요구하는 1년간 적정임차료의 수준은 2000만원(10억원×2%)이다. 그리고 실제로 지급한 임차료는 1440만원이다.이 경우 2000만원에 미달하는 임차료는 560만원이지만 그 차익이 적정임차료의 30% 범위에 있기 때문에 증여세는 과세하지 않는다.원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >
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