트럼프 세재개편안, 미국 부동산 지분투자 다시 훈풍불까
법인세 최고세율 15%포인트 인하안 통과하면 연 1%p씩 수익률 높아져
올해, 지난해 부동산 매입한 운용사 기관, 공모투자가 큰 수혜
미 경기 호조... 부동산 시장 다시 '대세상승' 접어들었다 주장도
통과까지 갈길 멀어... 매각 시점 미국 경기도 큰 변수
이 기사는 11월12일(15:15) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다
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미국 도널드 트럼프 정부가 대규모 감세안이 포함된 세제개편을 추진하면서 미국 상업용 부동산 시장에 투자하는 국내 운용사와 기관투자가들이 들썩이고 있다. 개편안이 미 의회를 통과해 법인세 최고 세율을 35%에서 20%로 영구히 낮아진다면 부동산 매각 시 그만큼의 세금을 덜 내도 돼 투자수익률이 높아지기 때문이다.
12일 부동산 금융업계에 따르면 하나자산운용은 13일 출시를 앞둔 로스엔젤레스(LA) 드림웍스 본사빌딩 공모펀드에 대한 실질 기대수익률을 높였다. 투자자에게 제시한 명목 수익률은 5년간 연 6~7%이지만, 세법 개정안이 발효하면 매년 1%포인트의 내부수익률(IRR) 상승효과가 있다고 계산했다.
자산매각(엑시트)시 차익 상승하는 효과는 지분(에쿼티)을 매입했을 때만 해당하고, 중순위(메자닌)이나 선순위 대출 투자자에게는 적용되지 않는다. 세제 혜택이 부동산 가격을 올리는 영향을 주기 전에 투자를 끝낸 경우 가장 큰 ‘기간 대비 효과’를 보일 것이라는 게 회사 측의 설명이다. 가령 이 회사가 지난 10월 첫 배당을 한 워싱턴DC NASA 빌딩 투자자들은 같은 조건하에 펀드 만기시점에 건물이 정상 매각된다고 가정하면 앞으로 4년반 동안 연 1%포인트씩 수익을 더 받을 수 있다.
공모 투자자 뿐 아니라 미국 부동산에 돈을 넣은 국내 기관투자가들도 혜택을 볼 전망이다. 다만 미국 부동산 가격이 최근 2~3년새 ‘고점’에 접어들었다는 얘기가 나오면서 기관의 지분투자 건수와 규모는 줄어드는 추세다. 한 기관의 대체투자 담당자는 “고점 얘기가 나온건 오래됐지만, 국내 기관의 미국 부동산 지분 투자가 완전히 끊기진 않았다”며 “개발 프로젝트에 투자하거나 가치상승형(밸류애드)에도 돈을 넣는 등 새로운 투자 방식이 많이 나왔기 때문”이라고 말했다.
미국 부동산 시장이 다시금 대세 상승기에 접어들 수 있다는 분석도 있다. 미국의 기준금리 추가 인상 움직임에도, 현지 시장금리가 안정적으로 유지되고 있다는 게 그 이유다. 부동산 대출 금리 기준이 되는 10년만기 미국 국채 금리(수익률)는 지난해 말 2.0~2.5%를 기록했다. 미국 중앙은행(Fed)이 기준금리를 네 차례 올린 지난 7월 이후에도 비슷한 폭을 유지하고 있어 기준금리와 대출금리 간 차이는 되레 줄어들었다. 이는 투자자들이 1년여간 부동산을 그만큼 저렴하게 매입하고 있었다는 의미로, 만약 미국의 기준 금리 인상이 경기 회복의 결과라면 임대수요 증가→부동산 가치 상승의 혜택을 볼 수 있다는 것이다. 트럼프발 세제 개편안에 대한 기대감이 최근 미국 증시의 활황세를 이끌고 있고, 증시에서 벌어들인 자금이 곧 부동산 시장으로도 유입될 것이라는 예측도 나온다.
반론은 크게 두 가지다. 세재 개편안의 실제 발효까지는 거쳐야할 산이 많고, 미 의회 논의 과정에서 상당부분 절충될 수 있다는 점이다. 미국 부동산 지분 투자의 수익률이 세금조건, 시장수급 등 미시적인 요인보다 매각 시점이 경기가 더 큰 영향을 미칠 것이라는 시각도 있다. 김용훈 하나자산운용 이사는 “개인투자자도 기관처럼 포트폴리오 다변화 차원에서라도 미국 부동산에 투자해볼만하다”며 “기관 자금과 달리 환 헷지를 하지 않거나, 절반만 하는 해외공모 부동산 펀드의 특성상, 개인 투자자들은 미국 금리 인상기에 ‘강(强)달러’의 혜택을 볼 수도 있다”고 말했다.
김대훈 기자 daepun@hankyung.com
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올해, 지난해 부동산 매입한 운용사 기관, 공모투자가 큰 수혜
미 경기 호조... 부동산 시장 다시 '대세상승' 접어들었다 주장도
통과까지 갈길 멀어... 매각 시점 미국 경기도 큰 변수
이 기사는 11월12일(15:15) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다
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미국 도널드 트럼프 정부가 대규모 감세안이 포함된 세제개편을 추진하면서 미국 상업용 부동산 시장에 투자하는 국내 운용사와 기관투자가들이 들썩이고 있다. 개편안이 미 의회를 통과해 법인세 최고 세율을 35%에서 20%로 영구히 낮아진다면 부동산 매각 시 그만큼의 세금을 덜 내도 돼 투자수익률이 높아지기 때문이다.
12일 부동산 금융업계에 따르면 하나자산운용은 13일 출시를 앞둔 로스엔젤레스(LA) 드림웍스 본사빌딩 공모펀드에 대한 실질 기대수익률을 높였다. 투자자에게 제시한 명목 수익률은 5년간 연 6~7%이지만, 세법 개정안이 발효하면 매년 1%포인트의 내부수익률(IRR) 상승효과가 있다고 계산했다.
자산매각(엑시트)시 차익 상승하는 효과는 지분(에쿼티)을 매입했을 때만 해당하고, 중순위(메자닌)이나 선순위 대출 투자자에게는 적용되지 않는다. 세제 혜택이 부동산 가격을 올리는 영향을 주기 전에 투자를 끝낸 경우 가장 큰 ‘기간 대비 효과’를 보일 것이라는 게 회사 측의 설명이다. 가령 이 회사가 지난 10월 첫 배당을 한 워싱턴DC NASA 빌딩 투자자들은 같은 조건하에 펀드 만기시점에 건물이 정상 매각된다고 가정하면 앞으로 4년반 동안 연 1%포인트씩 수익을 더 받을 수 있다.
공모 투자자 뿐 아니라 미국 부동산에 돈을 넣은 국내 기관투자가들도 혜택을 볼 전망이다. 다만 미국 부동산 가격이 최근 2~3년새 ‘고점’에 접어들었다는 얘기가 나오면서 기관의 지분투자 건수와 규모는 줄어드는 추세다. 한 기관의 대체투자 담당자는 “고점 얘기가 나온건 오래됐지만, 국내 기관의 미국 부동산 지분 투자가 완전히 끊기진 않았다”며 “개발 프로젝트에 투자하거나 가치상승형(밸류애드)에도 돈을 넣는 등 새로운 투자 방식이 많이 나왔기 때문”이라고 말했다.
미국 부동산 시장이 다시금 대세 상승기에 접어들 수 있다는 분석도 있다. 미국의 기준금리 추가 인상 움직임에도, 현지 시장금리가 안정적으로 유지되고 있다는 게 그 이유다. 부동산 대출 금리 기준이 되는 10년만기 미국 국채 금리(수익률)는 지난해 말 2.0~2.5%를 기록했다. 미국 중앙은행(Fed)이 기준금리를 네 차례 올린 지난 7월 이후에도 비슷한 폭을 유지하고 있어 기준금리와 대출금리 간 차이는 되레 줄어들었다. 이는 투자자들이 1년여간 부동산을 그만큼 저렴하게 매입하고 있었다는 의미로, 만약 미국의 기준 금리 인상이 경기 회복의 결과라면 임대수요 증가→부동산 가치 상승의 혜택을 볼 수 있다는 것이다. 트럼프발 세제 개편안에 대한 기대감이 최근 미국 증시의 활황세를 이끌고 있고, 증시에서 벌어들인 자금이 곧 부동산 시장으로도 유입될 것이라는 예측도 나온다.
반론은 크게 두 가지다. 세재 개편안의 실제 발효까지는 거쳐야할 산이 많고, 미 의회 논의 과정에서 상당부분 절충될 수 있다는 점이다. 미국 부동산 지분 투자의 수익률이 세금조건, 시장수급 등 미시적인 요인보다 매각 시점이 경기가 더 큰 영향을 미칠 것이라는 시각도 있다. 김용훈 하나자산운용 이사는 “개인투자자도 기관처럼 포트폴리오 다변화 차원에서라도 미국 부동산에 투자해볼만하다”며 “기관 자금과 달리 환 헷지를 하지 않거나, 절반만 하는 해외공모 부동산 펀드의 특성상, 개인 투자자들은 미국 금리 인상기에 ‘강(强)달러’의 혜택을 볼 수도 있다”고 말했다.
김대훈 기자 daepun@hankyung.com
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