해약금은 약정계약금 기준으로 산정해야
부동산 매매계약을 맺으면서 매도인은 계약금 일부만 먼저 지급받고 매수인은 나머지를 뒤에 주기로 했다가 한쪽 마음이 바뀌어 매도인의 경우 받은 돈의 배액만 상환하고 매수인은 준 돈을 포기한 채 계약을 해제하려는 경우가 종종 생긴다.
민법(565조)에 의하면 매매계약을 체결했더라도 당사자 일방은 상대방이 이행에 착수하기 전에는 받은 돈의 배액을 상환하거나 준 돈을 포기함으로써 계약을 일방적으로 해제할 수 있다고 하여 ‘해약금’을 규정하고 있다. 그런데 계약금의 일부만 지급됐을 때도 해제할 수 있을까. 해제할 수 있다면 배액 상환하거나 포기해야 하는 돈은 얼마나 될까.
대법원은 “매매 당사자가 계약금 일부만 먼저 지급하고 잔액은 나중에 주기로 약정한 경우 계약금 전부가 지급되지 않으면 계약금 계약이 성립하지 않으므로 당사자가 임의로 주계약인 매매계약을 해제할 수 없고, 해약금의 기준은 실제 받은 계약금이 아니라 약정계약금”으로 본다.(대판 2014다231378)
위 대법원 사례를 보면, 매매대금 11억원짜리 아파트 매매계약을 하면서 계약금을 1억1000만원으로 정하고, 매도인이 계약금 일부인 1000만원을 수령한 상태에서 일방적으로 계약을 해제하면서 받은 돈 1000만원의 2배인 2000만원을 공탁했다.
이에 매수인은 매도인을 상대로 약정 계약금 1억1000만원과 선지급한 1000만원을 해약금으로 반환 청구하는 소송을 제기했다. 1심은 약정계약금의 30%인 3300만원과 이미 준 돈 1000만원을 합친 4300만원을, 2심은 약정계약금의 70%인 7700만원과 이미 준 돈 1000만원을 합친 8700만원을 지급하라고 판결했고, 대법원은 2심대로 8700만원을 해약금으로 확정했다.
결국 매수인이라면 이미 지급한 계약금을 포기함과 동시에 매도인에게 미지급한 나머지 계약금을 지급하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인이라면 이미 지급받은 계약금에다가 당초 약정한 계약금을 합한 금액을 매수인에게 지급하고 계약을 해제할 수 있게 된다. 다만 계약금 일부만 지급된 상태에서도 쌍방 다 계약 해제를 원하면 해제가 가능할 것이고, 이때 해약금과 관련해 따로 합의된 바 없다면 위와 같이 산정하면 된다.
다만 계약금조차 정해지지 않은 상태에서 주고받은 소액의 돈은 단순한 ‘보관금 내지 증거금’에 불과할 뿐이므로 그 이후 계약 체결이 무산되면 전액 반환받을 수 있다.
김재권 < 법무법인 효현 대표변호사 >
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부동산 매매계약을 맺으면서 매도인은 계약금 일부만 먼저 지급받고 매수인은 나머지를 뒤에 주기로 했다가 한쪽 마음이 바뀌어 매도인의 경우 받은 돈의 배액만 상환하고 매수인은 준 돈을 포기한 채 계약을 해제하려는 경우가 종종 생긴다.민법(565조)에 의하면 매매계약을 체결했더라도 당사자 일방은 상대방이 이행에 착수하기 전에는 받은 돈의 배액을 상환하거나 준 돈을 포기함으로써 계약을 일방적으로 해제할 수 있다고 하여 ‘해약금’을 규정하고 있다. 그런데 계약금의 일부만 지급됐을 때도 해제할 수 있을까. 해제할 수 있다면 배액 상환하거나 포기해야 하는 돈은 얼마나 될까.
대법원은 “매매 당사자가 계약금 일부만 먼저 지급하고 잔액은 나중에 주기로 약정한 경우 계약금 전부가 지급되지 않으면 계약금 계약이 성립하지 않으므로 당사자가 임의로 주계약인 매매계약을 해제할 수 없고, 해약금의 기준은 실제 받은 계약금이 아니라 약정계약금”으로 본다.(대판 2014다231378)
위 대법원 사례를 보면, 매매대금 11억원짜리 아파트 매매계약을 하면서 계약금을 1억1000만원으로 정하고, 매도인이 계약금 일부인 1000만원을 수령한 상태에서 일방적으로 계약을 해제하면서 받은 돈 1000만원의 2배인 2000만원을 공탁했다.
이에 매수인은 매도인을 상대로 약정 계약금 1억1000만원과 선지급한 1000만원을 해약금으로 반환 청구하는 소송을 제기했다. 1심은 약정계약금의 30%인 3300만원과 이미 준 돈 1000만원을 합친 4300만원을, 2심은 약정계약금의 70%인 7700만원과 이미 준 돈 1000만원을 합친 8700만원을 지급하라고 판결했고, 대법원은 2심대로 8700만원을 해약금으로 확정했다.
결국 매수인이라면 이미 지급한 계약금을 포기함과 동시에 매도인에게 미지급한 나머지 계약금을 지급하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인이라면 이미 지급받은 계약금에다가 당초 약정한 계약금을 합한 금액을 매수인에게 지급하고 계약을 해제할 수 있게 된다. 다만 계약금 일부만 지급된 상태에서도 쌍방 다 계약 해제를 원하면 해제가 가능할 것이고, 이때 해약금과 관련해 따로 합의된 바 없다면 위와 같이 산정하면 된다.
다만 계약금조차 정해지지 않은 상태에서 주고받은 소액의 돈은 단순한 ‘보관금 내지 증거금’에 불과할 뿐이므로 그 이후 계약 체결이 무산되면 전액 반환받을 수 있다.
김재권 < 법무법인 효현 대표변호사 >
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