재건축 초과이익환수제가 예정대로 내년 부활한다. 앞서 유예기간 연장 등의 내용을 담은 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률 개정안’이 몇 차례 국회에 발의됐지만 모두 폐기됐다. 하지만 중도 매수자가 그동안의 상승분에 대한 부담금을 모두 떠안는 ‘독박’ 구조인 탓에 제도 시행을 앞두고 논란은 가라앉지 않을 전망이다.
◆중도매수자가 상승분 모두 부담?
재건축 초과이익환수제는 개발로 인한 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과분에 대해 10~50%를 부담금으로 거둬들이는 제도를 말한다. 재건축 사업을 마친 뒤 준공인가일 기준 공시가격에서 추진위가 설립됐을 당시 공시가격을 뺀 게 ‘초과이익’이다. 여기서 개발비용과 정상주택가격상승분을 공제하고 이익 규모별 부과율을 적용한 게 부담금이 된다. 준공시점 가격 오름폭이 큰 단지의 조합원일수록 부담금은 높아진다.예컨대 2011년 추진위가 설립된 A단지의 당시 공시가격은 12억원이었고 2021년 준공 뒤 공시가격은 17억원이 된다고 가정할 경우 차액인 5억원에서 건축비 등 개발비용과 정상주택가격상승분을 제외한 금액이 부담금이 된다.
하지만 A단지의 추진위 설립 직후 매수했다가 올해 15억원에 되팔아 3억원가량의 차익을 남긴 사람의 경우 부담금 부과 대상에선 제외된다. 이를 양도받아 준공시점까지 소유하는 조합원이 그동안의 상승분을 모두 부담하는 구조여서다. 중도매수자가 ‘독박’을 쓰는 셈이다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “그동안 가장 많은 이익을 본 사람은 이미 처분을 마쳤다면 누구에게 이득을 환수할 것인지, 오른 가격은 어떻게 측정할 것인지, 어디와 비교할 것인지 등 불분명한 것들이 많다”며 “제도 개선에 대한 필요성이 대두되고 있지만 이미 시행을 코앞에 두고 있어 시기적으론 손질이 힘든 상태”라고 지적했다.
◆개정안, 법사위 문턱도 못 밟고 폐기
이은재 자유한국당 의원은 지난 10월 이 같은 문제를 개선하는 내용을 담은 개정안을 대표발의했다. 준공시점과 사업개시시점의 가격 차이를 기준으로 획일적인 부담금을 부과할 경우 시세상승분에 대한 대가를 이미 지불한 중도매수 조합원이나 오랜 기간 조합원 자격을 유지하고 있는 토지 등 소유자의 경제적 부담이 과하다는 게 골자다.
하지만 이달 국회 국토교통위원회 전체회의에서 이 의원의 발의안을 포함한 유예기간 연장안 등 개정안 3건 모두 법제사법위원회 문턱도 밟지 못하고 폐기됐다.
앞서 김승기 국토위 수석전문위원은 개정안 검토보고서에서 “중도매수자는 관리처분계획에 명시된 조합원별 재건축부담금 납부액과 부담기준 등을 인지하고 매입했을 것”이라며 “조합에 부과될 재건축부담은 총액이 불변인 상태에서 중도매입자에 대한 부담금을 경감할 경우 다른 조합원에게 경감분만큼의 부담이 전가된다”고 설명했다.
재건축 초과이익 부담금의 부과 대상 및 납부의무는 조합원이 아닌 조합에 있는 만큼 조합원별 각각의 경우를 고려해 부담금을 산정하기 쉽지 않다는 의미다. 20년 이상 장기보유자에 대한 부담금 면제에 대해선 제도 도입 취지와 배치된다는 이유를 들었다.
◆‘이익 실현하지 않아도 과세’ 논란
재산권 침해에 대한 부분도 논란으로 남을 전망이다. 신상진 한국당 의원이 대표발의했다 폐기된 개정안은 매매 여부와 관계없이 미실현 이익에 대한 평가상의 금액을 기준으로 부담금을 내야하기 때문에 집값이 하락할 경우 재산권 침해 소지가 있을 수도 있다는 내용이 담겼다.
잠실동 잠실주공5단지 조합은 미실현이익에 대한 과세에 위헌 소지가 있다고 보고 헌법소원을 제기하기로 한 것으로 알려졌다. 용산구 한남동 한남연립재건축조합 역시 이 같은 문제로 2014년 서울행정법원에 1심에서 패소한 뒤 곧바로 헌법재판소에 헌법소원 심판을 청구한 상태다. 다만 헌재는 1994년 미실현이득에 대한 과세인 토지초과이득세 부과를 입법정책상의 문제라며 적법한 것으로 판시한 바 있다.
재건축 초과이익환수제는 노무현정부 시절인 2006년 시행됐지만 주택시장 침체 등의 이유로 2012년 12월부터 2014년 연말까지 2년여 동안 유예됐다가 올해 12월 31일까지 3년 간 추가로 유예됐다. 서울 강남권 인기 단지의 경우 재건축 초과이익환수제가 부활하면 조합원 1인당 환수 규모가 억대를 넘길 것으로 예상돼 사업을 서두르는 단지들이 늘어났고, 이는 주변 지역 과열로 이어지기도 했다.
다만 제도 도입 이후 실제로 적용된 단지는 서울 지역에서만 5곳의 사업장에 불과하다. 환수규모 22억원이다. 중랑구 묵동 정풍연립(조합원 1인당 평균 144만원)과 면목동 우성연립(352만원), 송파구 풍납동 이화연립(34만원)은 부담금을 모두 납부했다. 한남동 한남연립(5544만원)과 강남구 청담동 두산연립(634만원)은 아직까지 부담금을 납부하지 않고 행정소송을 진행 중이다.
전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com
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