대출금 상환 부담 커지지만
수익률 매력… 투자가치 충분
2017년 한 해 동안 서울·경기 지역에서 팔린 빌딩은 1300여 개다. 아직 확인되지 않았거나 지난해 계약했지만 잔금을 올해 치르는 곳들을 감안하면 거래량은 더 많을 것으로 추정된다. 확인된 물건 기준으로 지난 한 해 빌딩 거래 금액은 총 4조9660억원에 이른다. 이 가운데 대출 금액이 2조3654억원이다.
부채 평균비율은 약 48%로 매매금액의 절반 정도에 이른다. 평균값이 48%인 것은 매매금액의 절반 이상이 약 60~80%를 대출받아 건물을 매입한 투자자가 적지 않다는 것을 의미하는 만큼 다소 위험해 보일 수 있다.
이 같은 공격적인 투자가 가능한 이유는 무엇일까. 원빌딩부동산연구소 분석 결과 지난해 서울·경기 지역에서 발생한 총 임대료는 1908억원이었다. 이자는 모두 662억원으로 임대료 수익에서 이자비용이 차지하는 비율은 35% 수준이었다.
지난해까지 이어진 저금리 기조로 대출비율은 지속적으로 늘어났다. 하지만 대출 대비 부담해야 할 이자 비율이 낮아졌기 때문에 기존 투자자가 체감하는 위험도는 과거 금리가 높았을 때와 같거나 좀 더 낮을 수 있다. 지난해 매각된 사례를 중심으로 연 수익률을 비교한 결과 대출을 받지 않을 경우 4.17%, 대출을 받을 경우 4.72%로 조사됐다. 대출 유무만으로 수익률이 약 0.6%포인트 차이를 보인 셈이다. 이 중 재임대나 리모델링으로 임대수익을 올리는 투자 형태의 오차를 감안하면 연평균 약 1%포인트 이상 수익률 차이를 보일 것으로 분석된다. 투자자로선 대출을 많이 받으면 위험해진다는 심리적 저항선보다 수익률에 대한 욕구가 더 강해질 수밖에 없다.
결국 지난해에는 저금리가 핵심 변수였다. 투자자 입장에서는 대출비율이 높아져도 실제 감당해야 하는 이자비율이 낮기 때문에 지속적으로 레버리지를 활용한 투자를 할 수 있었던 것이다.
그렇다면 올해 빌딩 투자 트렌드는 어떻게 흘러갈까. 정부는 부동산 관련 대출을 억제하는 정책을 내놓고 있다. 무분별한 투기를 억제하는 한편 시장에 지속적으로 금리 인상에 대한 시그널을 보내고 있다.
올해부터 적용되는 임대업이자상환비율(RTI)이 대표적이다. RTI가 적용되면 빌딩에서 나오는 임대수익 및 예상되는 임대수익이 대출금리 및 대출금액의 기준이 된다. 일정 담보가액을 초과하는 부분에 대해서는 원금분할 상환이 의무화된다. 이에 따라 부동산임대업자 대출심사의 문턱이 높아질 수밖에 없다. 여기에 금리까지 인상되면 투자자가 부담해야 할 이자비용도 높아진다.
올해는 지난해보다 거래량이 줄어들지 모른다. 하지만 레버리지를 이용한 투자가 줄어들 가능성은 낮아 보인다. 기준금리가 인상돼 대출이자가 올라가긴 하지만 예금이자는 여전히 낮은 수준이기 때문이다. 아직 대체 투자처도 수익률이 높지 않다. 갭투자를 유행시킨 다주택자에 대한 정부의 규제는 한층 강화될 전망이다. 빌딩 투자의 매력이 여전히 살아있는 만큼 투자상품의 옥석을 가리는 눈이 필요한 때다.
김주환 < 원빌딩 전무 >
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수익률 매력… 투자가치 충분
2017년 한 해 동안 서울·경기 지역에서 팔린 빌딩은 1300여 개다. 아직 확인되지 않았거나 지난해 계약했지만 잔금을 올해 치르는 곳들을 감안하면 거래량은 더 많을 것으로 추정된다. 확인된 물건 기준으로 지난 한 해 빌딩 거래 금액은 총 4조9660억원에 이른다. 이 가운데 대출 금액이 2조3654억원이다.부채 평균비율은 약 48%로 매매금액의 절반 정도에 이른다. 평균값이 48%인 것은 매매금액의 절반 이상이 약 60~80%를 대출받아 건물을 매입한 투자자가 적지 않다는 것을 의미하는 만큼 다소 위험해 보일 수 있다.
이 같은 공격적인 투자가 가능한 이유는 무엇일까. 원빌딩부동산연구소 분석 결과 지난해 서울·경기 지역에서 발생한 총 임대료는 1908억원이었다. 이자는 모두 662억원으로 임대료 수익에서 이자비용이 차지하는 비율은 35% 수준이었다.
지난해까지 이어진 저금리 기조로 대출비율은 지속적으로 늘어났다. 하지만 대출 대비 부담해야 할 이자 비율이 낮아졌기 때문에 기존 투자자가 체감하는 위험도는 과거 금리가 높았을 때와 같거나 좀 더 낮을 수 있다. 지난해 매각된 사례를 중심으로 연 수익률을 비교한 결과 대출을 받지 않을 경우 4.17%, 대출을 받을 경우 4.72%로 조사됐다. 대출 유무만으로 수익률이 약 0.6%포인트 차이를 보인 셈이다. 이 중 재임대나 리모델링으로 임대수익을 올리는 투자 형태의 오차를 감안하면 연평균 약 1%포인트 이상 수익률 차이를 보일 것으로 분석된다. 투자자로선 대출을 많이 받으면 위험해진다는 심리적 저항선보다 수익률에 대한 욕구가 더 강해질 수밖에 없다.
결국 지난해에는 저금리가 핵심 변수였다. 투자자 입장에서는 대출비율이 높아져도 실제 감당해야 하는 이자비율이 낮기 때문에 지속적으로 레버리지를 활용한 투자를 할 수 있었던 것이다.
그렇다면 올해 빌딩 투자 트렌드는 어떻게 흘러갈까. 정부는 부동산 관련 대출을 억제하는 정책을 내놓고 있다. 무분별한 투기를 억제하는 한편 시장에 지속적으로 금리 인상에 대한 시그널을 보내고 있다.
올해부터 적용되는 임대업이자상환비율(RTI)이 대표적이다. RTI가 적용되면 빌딩에서 나오는 임대수익 및 예상되는 임대수익이 대출금리 및 대출금액의 기준이 된다. 일정 담보가액을 초과하는 부분에 대해서는 원금분할 상환이 의무화된다. 이에 따라 부동산임대업자 대출심사의 문턱이 높아질 수밖에 없다. 여기에 금리까지 인상되면 투자자가 부담해야 할 이자비용도 높아진다.
올해는 지난해보다 거래량이 줄어들지 모른다. 하지만 레버리지를 이용한 투자가 줄어들 가능성은 낮아 보인다. 기준금리가 인상돼 대출이자가 올라가긴 하지만 예금이자는 여전히 낮은 수준이기 때문이다. 아직 대체 투자처도 수익률이 높지 않다. 갭투자를 유행시킨 다주택자에 대한 정부의 규제는 한층 강화될 전망이다. 빌딩 투자의 매력이 여전히 살아있는 만큼 투자상품의 옥석을 가리는 눈이 필요한 때다.
김주환 < 원빌딩 전무 >
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