올해 서울 5만여 가구 공급
개포8 등 줄줄이 분양 대기
내년 분양 예정 물량 '불투명'
초과이익 부담금 규모 등 '변수'
[ 김진수 기자 ]
정부가 서울 강남 재건축단지를 겨냥한 고강도 압박을 지속하고 있다. 지난해 대출 규제에 이어 재건축 연한 확대나 안전진단 강화 검토, 초과이익환수제 예상 부담금 제시, 지난해 말 관리처분 인가를 신청한 단지에 대한 심사 강화 등을 통해 강남 아파트값 잡기에 나서고 있다. 부동산 전문가들은 올해 공급 예정인 단지는 정상적으로 일반분양할 수 있을 것으로 보고 있다. 지난해 이미 관리처분 인가를 받은 뒤 이주·철거 단계인 데다 초과이익환수제 등 각종 규제를 피해서다. 다만 환수제 부담 등으로 재건축이 전면 중단되면서 내년부터는 신규 분양 물량 축소가 현실화될 수 있다고 우려했다.
◆올해 공급은 정상적으로
29일 부동산인포에 따르면 올해 서울에서 공급될 아파트는 5만230가구로, 지난해(4만2458가구)보다 18% 많다. 이 중 재건축 물량은 올해 2만1149가구(일반분양 7132가구)로 지난해 1만7048가구(6727가구)보다 많다. 국토교통부도 올해 서울 분양 물량을 5만6000여 가구, 강남4구(강남·서초·송파·강동)는 1만7000여 가구로 추정했다. 이와 함께 올해 강남4구 최대 이주 물량은 1만6000여 가구로 집계됐다.
강남권에서는 공무원 아파트인 개포8단지를 재건축한 ‘디에이치자이’가 다음달 공급될 예정이다. 총 1980가구 중 1766가구가 일반에 공급된다. 오는 3월께는 서초동 서초우성1차 재건축(총 1317가구) 물량이 나온다. 4월에는 반포동 삼호가든 3차 재건축(835가구) 물량이 풀린다. 6월에는 GS건설이 서초동 무지개아파트(1481가구)와 상일동 고덕주공6단지(1824가구)를 재건축한 아파트를 공급할 예정이다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “올해 공급 예정 단지는 대부분 지난해 관리처분 계획을 인가받아 재건축초과이익 환수제를 피한 데다 이주와 철거를 하고 있어 분양에 큰 걸림돌이 없다”며 “조합이 세운 계획대로 분양할 가능성이 높다”고 전망했다. 홍록희 대림산업 상무는 “다만 조합이 원하는 분양가와 주변 시세, 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증 사이에 시각차가 존재해 조금 지체될 수는 있을 것”이라고 말했다.
◆내년 공급 물량 급감 우려
내년 일반분양을 예정한 단지들은 분양 시기를 늦출 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다. 강남권 지자체는 오는 5월부터 사업시행인가를 받은 단지에 초과이익환수제 예상 부담금을 통지할 예정이다. 부담금이 클 경우 조합 내부적으로 위헌소송 등의 추이를 봐 가며 사업을 진행하자는 목소리가 힘을 얻을 수 있다. 서초구 반포주공1단지 3주구 등이 대상이다. 한 대형사 분양팀장은 “지난해 관리처분 인가 신청을 하지 못해 초과이익환수제를 피하지 못한 단지가 예상보다 큰 부담금이 나오면 사업을 중단하고 환수제가 다시 없어지길 기다릴 수 있다”고 전망했다.
지난해 ‘8·2 부동산 대책’에서 강화된 대출 규제도 아파트 공급을 제한하는 요인으로 꼽힌다. 당시 60%였던 담보인정비율(LTV) 한도가 40%로 줄어 정비사업지가 이주비 대출을 받기 어려워졌다. 다주택자는 투기지역 내 대출이 사실상 가구당 한 건으로 제한돼 더 곤란한 상황이다. 내년 분양 예정인 서초구 방배6구역은 올해 이주해야 하지만 조합원의 30%가량이 이주비가 부족해 애를 태우고 있다.
오는 5월께 이주 예정인 반포주공1단지(1·2·4주구)도 조합원 고민이 적지 않은 것으로 알려졌다. 같은 생활권에서 살고 싶어 하지만 전세 물량이 적은 데다 이주비도 넉넉지 않아서다. 여기에 최근 서울시가 정부 정책과 보조를 맞추며 △개발이익 철저 환수 △정비사업 속도 조절 △실태점검 등을 통한 조합의 투명성 확보 등을 이행하겠다고 한 점도 부담으로 작용하고 있다.
부동산 전문가들은 안전진단 강화와 재건축 연한 확대 등이 현실화되면 2020년 이후 나올 물량이 5~6년간 뒤로 밀릴 것으로 예상하고 있다. 그 기간 동안 ‘공급 가뭄’이 생기고 시공사는 일감 부족에 시달릴 것이라는 얘기다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “재건축 재개발 등 정비사업 물량이 서울 아파트 공급의 80%가량을 차지한다”며 “인위적인 재건축 규제가 ‘공급 동맥경화’를 불러올 수 있다”고 우려했다.
김진수 기자 true@hankyung.com
기업의 환율관리 필수 아이템! 실시간 환율/금융서비스 한경Money
[ 무료 주식 카톡방 ] 국내 최초, 카톡방 신청자수 37만명 돌파 < 업계 최대 카톡방 > --> 카톡방 입장하기!!
개포8 등 줄줄이 분양 대기
내년 분양 예정 물량 '불투명'
초과이익 부담금 규모 등 '변수'
[ 김진수 기자 ]
정부가 서울 강남 재건축단지를 겨냥한 고강도 압박을 지속하고 있다. 지난해 대출 규제에 이어 재건축 연한 확대나 안전진단 강화 검토, 초과이익환수제 예상 부담금 제시, 지난해 말 관리처분 인가를 신청한 단지에 대한 심사 강화 등을 통해 강남 아파트값 잡기에 나서고 있다. 부동산 전문가들은 올해 공급 예정인 단지는 정상적으로 일반분양할 수 있을 것으로 보고 있다. 지난해 이미 관리처분 인가를 받은 뒤 이주·철거 단계인 데다 초과이익환수제 등 각종 규제를 피해서다. 다만 환수제 부담 등으로 재건축이 전면 중단되면서 내년부터는 신규 분양 물량 축소가 현실화될 수 있다고 우려했다.
◆올해 공급은 정상적으로
29일 부동산인포에 따르면 올해 서울에서 공급될 아파트는 5만230가구로, 지난해(4만2458가구)보다 18% 많다. 이 중 재건축 물량은 올해 2만1149가구(일반분양 7132가구)로 지난해 1만7048가구(6727가구)보다 많다. 국토교통부도 올해 서울 분양 물량을 5만6000여 가구, 강남4구(강남·서초·송파·강동)는 1만7000여 가구로 추정했다. 이와 함께 올해 강남4구 최대 이주 물량은 1만6000여 가구로 집계됐다.강남권에서는 공무원 아파트인 개포8단지를 재건축한 ‘디에이치자이’가 다음달 공급될 예정이다. 총 1980가구 중 1766가구가 일반에 공급된다. 오는 3월께는 서초동 서초우성1차 재건축(총 1317가구) 물량이 나온다. 4월에는 반포동 삼호가든 3차 재건축(835가구) 물량이 풀린다. 6월에는 GS건설이 서초동 무지개아파트(1481가구)와 상일동 고덕주공6단지(1824가구)를 재건축한 아파트를 공급할 예정이다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “올해 공급 예정 단지는 대부분 지난해 관리처분 계획을 인가받아 재건축초과이익 환수제를 피한 데다 이주와 철거를 하고 있어 분양에 큰 걸림돌이 없다”며 “조합이 세운 계획대로 분양할 가능성이 높다”고 전망했다. 홍록희 대림산업 상무는 “다만 조합이 원하는 분양가와 주변 시세, 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증 사이에 시각차가 존재해 조금 지체될 수는 있을 것”이라고 말했다.
◆내년 공급 물량 급감 우려
내년 일반분양을 예정한 단지들은 분양 시기를 늦출 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다. 강남권 지자체는 오는 5월부터 사업시행인가를 받은 단지에 초과이익환수제 예상 부담금을 통지할 예정이다. 부담금이 클 경우 조합 내부적으로 위헌소송 등의 추이를 봐 가며 사업을 진행하자는 목소리가 힘을 얻을 수 있다. 서초구 반포주공1단지 3주구 등이 대상이다. 한 대형사 분양팀장은 “지난해 관리처분 인가 신청을 하지 못해 초과이익환수제를 피하지 못한 단지가 예상보다 큰 부담금이 나오면 사업을 중단하고 환수제가 다시 없어지길 기다릴 수 있다”고 전망했다.
지난해 ‘8·2 부동산 대책’에서 강화된 대출 규제도 아파트 공급을 제한하는 요인으로 꼽힌다. 당시 60%였던 담보인정비율(LTV) 한도가 40%로 줄어 정비사업지가 이주비 대출을 받기 어려워졌다. 다주택자는 투기지역 내 대출이 사실상 가구당 한 건으로 제한돼 더 곤란한 상황이다. 내년 분양 예정인 서초구 방배6구역은 올해 이주해야 하지만 조합원의 30%가량이 이주비가 부족해 애를 태우고 있다.
오는 5월께 이주 예정인 반포주공1단지(1·2·4주구)도 조합원 고민이 적지 않은 것으로 알려졌다. 같은 생활권에서 살고 싶어 하지만 전세 물량이 적은 데다 이주비도 넉넉지 않아서다. 여기에 최근 서울시가 정부 정책과 보조를 맞추며 △개발이익 철저 환수 △정비사업 속도 조절 △실태점검 등을 통한 조합의 투명성 확보 등을 이행하겠다고 한 점도 부담으로 작용하고 있다.
부동산 전문가들은 안전진단 강화와 재건축 연한 확대 등이 현실화되면 2020년 이후 나올 물량이 5~6년간 뒤로 밀릴 것으로 예상하고 있다. 그 기간 동안 ‘공급 가뭄’이 생기고 시공사는 일감 부족에 시달릴 것이라는 얘기다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “재건축 재개발 등 정비사업 물량이 서울 아파트 공급의 80%가량을 차지한다”며 “인위적인 재건축 규제가 ‘공급 동맥경화’를 불러올 수 있다”고 우려했다.
김진수 기자 true@hankyung.com
기업의 환율관리 필수 아이템! 실시간 환율/금융서비스 한경Money
[ 무료 주식 카톡방 ] 국내 최초, 카톡방 신청자수 37만명 돌파 < 업계 최대 카톡방 > --> 카톡방 입장하기!!
관련뉴스
