Let"s Master (6) '부동산시장 분석기법'
국내외 경제 상황은 부동산시장에 어떤 영향을 미칠까. 경제란 인간 활동에 필요한 재화와 서비스를 생산하고 나누고 쓰는 모든 활동과 그 활동을 둘러싼 질서 및 제도를 말한다. 이런 경제 현상을 이해하고 설명하려는 일련의 활동이 경제학이다. 경제학은 거시경제와 미시경제로 구분된다. 거시경제는 한 국가 경제의 국민이 돈을 얼마나 벌어들이는가를 주로 다룬다. 거시경제가 다루는 변수는 생산량, 물가, 실업, 이자율, 국제수지 등 국민소득과 연관된 항목이다. 미시경제는 개별 경제주체와 시장을 분석 대상으로 삼는다. 개별 경제주체가 어떻게 경제 행동을 하는지와 소비자, 생산자로 구성되는 개별 시장에서의 가격이 어떻게 결정되는지를 다룬다.
부동산시장의 움직임도 따지고 보면 경제활동의 일부다. 오일쇼크, 외환위기, 미국의 글로벌 금융위기 등 국내외적 경제 상황에 따라서 부동산시장은 많은 영향을 받는다. 언뜻 보면 부동산학은 별개의 학문 같겠지만 부동산시장의 상승과 조정 역시 당시 국가 경제 상황에 구속되기 때문에 국내외 경제 상황과 부동산시장을 나눌 순 없다. 아울러 부동산시장 가격만 얘기한다고 해서 미시경제학으로 생각할 수 있으나 이는 편협한 사고다. 거시경제와 미시경제 모두 부동산시장에 영향을 주는 것으로 이해해야 한다. 다만 앞으로의 칼럼은 부동산시장 가격 상승과 조정이 경제적 측면에 어떻게 영향을 받는지 살펴보려 한다.
투기와 투자의 경계선은
먼저 투자하기 위해 목을 매고 이리저리 뛰어다니는 이유가 무엇인지 스스로 대답해보자. 당신은 어떤 이유로 투자에 관심을 가지고 시장에 참여하는가. 필자가 하는 재테크 강의 때 수강생들에게 물어보면 한결같이 ‘돈을 벌기 위해서’ ‘경제적 자유를 얻기 위해서’ ‘시간의 자유를 얻기 위해서’ ‘투자하지 않으면 뒤처질 것 같아서’ 등 여러 가지 대답이 나온다. 일리 있는 말이다. 우리는 돈을 벌어서 경제적, 시간적으로 자유를 얻기 위해 남보다 투자에 더 관심을 둔다.
하지만 이렇게 정형화되고 일반적 상식선에서의 이유 외에 숨은 이유는 없는 것일까. 네이버 지식백과에서는 투자와 투기에 대한 개념 설명이 나온다. 투자란 공장·기계·건물이나 원료·제품의 재고 등 생산활동과 관련된 자본재의 총량을 유지 또는 증가시키는 활동이라고 설명한다. 투기는 생산활동과 관계없이 오직 이익을 추구할 목적으로 실물자산이나 금융자산을 구입하는 행위라고 설명한다. 생산활동과 관계없이 오직 이익을 추구할 목적으로 경제활동을 한다면 투기일까. 투자는 선이고 투기는 악일까.
우리 사회는 투자와 투기를 혼동해 근로소득을 제외한 자본소득을 싸잡아 투기로 몰아붙이는 분위기가 있다. 땀 흘려 일해서 버는 돈 외에는 죄악시하는 풍토가 있다. 자본소득(매매차익에 대한 소득) 과세 강화 정책도 이와 무관하지 않다. 대한민국에서 나타나는 자본소득에 대한 반정서의 밑바닥에는 최영 장군의 ‘황금 보기를 돌같이 하라’(최영 장군이 아니라 부친이 최영 장군에게 16세 되던 때 한 말이라고 한다)는 말처럼 공직자의 청렴성 기대치가 깔려 있기는 하지만 필자는 이에 동의할 수 없다. 경제학에서도 생산의 3요소는 토지 노동 자본으로 규정하고 있다. 자본이 생산의 근원이란 뜻이다. 물론 노동의 가치가 토지와 자본가치에 비해 평가절하되는 부분은 복지라는 사회학적 명분으로 그 간극을 메우려고 노력하고 있다. 어떤 이유에서든 자본소득이 사회적 해악 또는 해서는 안 되는 절대악으로 인식하는 사회적 분위기는 우려스럽다. 그 이유는 다음과 같다.
저금리 시대 투자는 필수
그림은 1960년부터 2017년까지 5년 단위의 정기예금 금리 추이를 보여주고 있다. 1965년은 26.4%, 1970년에는 22.8%, 1980년은 18.6%다. 은행에 1억원을 맡기면 1965년에는 1년에 2640만원을 이자로 받았으며 1980년에는 1860만원을 고스란히 이자로 받았다는 말이다. 1990년대에도 1000만원은 받았다는 얘긴데, 요즘 수익형 부동산이 4% 수익만 발생해도 투자자가 관심을 보이는 상황을 감안한다면 경이로운 이자율이다. 이같이 놀라운 이자율이 2000년대를 넘어서 2017년 현재 연 1.75%를 기록하고 있다. 이 중 15.4%의 이자소득세를 납부하고 나면 실제 이자율은 연 1.48%에 지나지 않는다. 물가 상승률을 2%라고 가정하면 실질금리는 -0.52%가 된다.
사회적 분위기가 자본소득을 지탄의 대상으로 몰아가고 있지만 속내를 들여다보면 얘기가 달라진다. 평생 모은 현금성 자산을 은행에 맡겨도 최소한의 생활은 고사하고 오히려 현금의 원천적 가치인 상품 구매력이 줄어든다. 한마디로 현금 가치가 휘발되며 줄어드는 것이다. 필자는 현금성 자산이 휘발되는 것을 막기 위한 능동적 경제활동이 투자라고 주장하고 싶다. 아무런 투자 행위도 하지 않고 현금성 자산을 은행에 넣어둔다면 언젠가는 상품구매력이 0원이 되는 논리가 성립된다. 사안이 이런데도 자본소득을 반사회적 행위로 몰아가는 사회적 분위기가 과연 정당한가. 투자는 선택이 아니라 필수다.
구만수 < 국토도시계획기술사사무소 대표 >
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국내외 경제 상황은 부동산시장에 어떤 영향을 미칠까. 경제란 인간 활동에 필요한 재화와 서비스를 생산하고 나누고 쓰는 모든 활동과 그 활동을 둘러싼 질서 및 제도를 말한다. 이런 경제 현상을 이해하고 설명하려는 일련의 활동이 경제학이다. 경제학은 거시경제와 미시경제로 구분된다. 거시경제는 한 국가 경제의 국민이 돈을 얼마나 벌어들이는가를 주로 다룬다. 거시경제가 다루는 변수는 생산량, 물가, 실업, 이자율, 국제수지 등 국민소득과 연관된 항목이다. 미시경제는 개별 경제주체와 시장을 분석 대상으로 삼는다. 개별 경제주체가 어떻게 경제 행동을 하는지와 소비자, 생산자로 구성되는 개별 시장에서의 가격이 어떻게 결정되는지를 다룬다.
부동산시장의 움직임도 따지고 보면 경제활동의 일부다. 오일쇼크, 외환위기, 미국의 글로벌 금융위기 등 국내외적 경제 상황에 따라서 부동산시장은 많은 영향을 받는다. 언뜻 보면 부동산학은 별개의 학문 같겠지만 부동산시장의 상승과 조정 역시 당시 국가 경제 상황에 구속되기 때문에 국내외 경제 상황과 부동산시장을 나눌 순 없다. 아울러 부동산시장 가격만 얘기한다고 해서 미시경제학으로 생각할 수 있으나 이는 편협한 사고다. 거시경제와 미시경제 모두 부동산시장에 영향을 주는 것으로 이해해야 한다. 다만 앞으로의 칼럼은 부동산시장 가격 상승과 조정이 경제적 측면에 어떻게 영향을 받는지 살펴보려 한다.
투기와 투자의 경계선은
먼저 투자하기 위해 목을 매고 이리저리 뛰어다니는 이유가 무엇인지 스스로 대답해보자. 당신은 어떤 이유로 투자에 관심을 가지고 시장에 참여하는가. 필자가 하는 재테크 강의 때 수강생들에게 물어보면 한결같이 ‘돈을 벌기 위해서’ ‘경제적 자유를 얻기 위해서’ ‘시간의 자유를 얻기 위해서’ ‘투자하지 않으면 뒤처질 것 같아서’ 등 여러 가지 대답이 나온다. 일리 있는 말이다. 우리는 돈을 벌어서 경제적, 시간적으로 자유를 얻기 위해 남보다 투자에 더 관심을 둔다.
하지만 이렇게 정형화되고 일반적 상식선에서의 이유 외에 숨은 이유는 없는 것일까. 네이버 지식백과에서는 투자와 투기에 대한 개념 설명이 나온다. 투자란 공장·기계·건물이나 원료·제품의 재고 등 생산활동과 관련된 자본재의 총량을 유지 또는 증가시키는 활동이라고 설명한다. 투기는 생산활동과 관계없이 오직 이익을 추구할 목적으로 실물자산이나 금융자산을 구입하는 행위라고 설명한다. 생산활동과 관계없이 오직 이익을 추구할 목적으로 경제활동을 한다면 투기일까. 투자는 선이고 투기는 악일까.
우리 사회는 투자와 투기를 혼동해 근로소득을 제외한 자본소득을 싸잡아 투기로 몰아붙이는 분위기가 있다. 땀 흘려 일해서 버는 돈 외에는 죄악시하는 풍토가 있다. 자본소득(매매차익에 대한 소득) 과세 강화 정책도 이와 무관하지 않다. 대한민국에서 나타나는 자본소득에 대한 반정서의 밑바닥에는 최영 장군의 ‘황금 보기를 돌같이 하라’(최영 장군이 아니라 부친이 최영 장군에게 16세 되던 때 한 말이라고 한다)는 말처럼 공직자의 청렴성 기대치가 깔려 있기는 하지만 필자는 이에 동의할 수 없다. 경제학에서도 생산의 3요소는 토지 노동 자본으로 규정하고 있다. 자본이 생산의 근원이란 뜻이다. 물론 노동의 가치가 토지와 자본가치에 비해 평가절하되는 부분은 복지라는 사회학적 명분으로 그 간극을 메우려고 노력하고 있다. 어떤 이유에서든 자본소득이 사회적 해악 또는 해서는 안 되는 절대악으로 인식하는 사회적 분위기는 우려스럽다. 그 이유는 다음과 같다.
저금리 시대 투자는 필수
그림은 1960년부터 2017년까지 5년 단위의 정기예금 금리 추이를 보여주고 있다. 1965년은 26.4%, 1970년에는 22.8%, 1980년은 18.6%다. 은행에 1억원을 맡기면 1965년에는 1년에 2640만원을 이자로 받았으며 1980년에는 1860만원을 고스란히 이자로 받았다는 말이다. 1990년대에도 1000만원은 받았다는 얘긴데, 요즘 수익형 부동산이 4% 수익만 발생해도 투자자가 관심을 보이는 상황을 감안한다면 경이로운 이자율이다. 이같이 놀라운 이자율이 2000년대를 넘어서 2017년 현재 연 1.75%를 기록하고 있다. 이 중 15.4%의 이자소득세를 납부하고 나면 실제 이자율은 연 1.48%에 지나지 않는다. 물가 상승률을 2%라고 가정하면 실질금리는 -0.52%가 된다.사회적 분위기가 자본소득을 지탄의 대상으로 몰아가고 있지만 속내를 들여다보면 얘기가 달라진다. 평생 모은 현금성 자산을 은행에 맡겨도 최소한의 생활은 고사하고 오히려 현금의 원천적 가치인 상품 구매력이 줄어든다. 한마디로 현금 가치가 휘발되며 줄어드는 것이다. 필자는 현금성 자산이 휘발되는 것을 막기 위한 능동적 경제활동이 투자라고 주장하고 싶다. 아무런 투자 행위도 하지 않고 현금성 자산을 은행에 넣어둔다면 언젠가는 상품구매력이 0원이 되는 논리가 성립된다. 사안이 이런데도 자본소득을 반사회적 행위로 몰아가는 사회적 분위기가 과연 정당한가. 투자는 선택이 아니라 필수다.
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