"재개발 투자, 신중하게 접근해야"

부동산 프리즘

초과이익환수 제외·거래 가능하지만…


[ 조수영 기자 ] 재건축시장 규제가 강화되면서 투자자들이 재개발 사업장으로 관심을 돌리고 있다. 상대적으로 규제가 덜한 데다 초과이익환수제를 적용받지 않는다는 점이 매력이다. 하지만 재건축 사업에 비해 투자 리스크가 커 신중하게 접근해야 한다는 지적이 나온다.

재개발 사업은 재건축에 비해 규제가 덜한 편이다. 재건축은 조합 설립 이후 조합원 지위양도가 제한되지만 재개발 사업은 관리처분인가를 받을 때까지는 조합원 지위를 양도할 수 있다. 초과이익환수제를 피해가는 것도 사업성이 높은 대목이다.

14일 중개업계에 따르면 서울 시내 재개발 구역의 다세대 지분이 상승세를 이어가고 있다. 강북 최고 입지로 꼽히는 한남뉴타운과 성수전략정비구역은 28㎡ 규모의 다세대 주택까지 3.3㎡당 1억원을 넘어섰다. 지난해까지 소형 주택만 3.3㎡당 1억원대였지만 넓은 면적의 매물에도 매수세가 몰리면서 가격이 올랐다. 노량진뉴타운 내 20~23㎡ 빌라의 3.3㎡당 시세가 5000만원에 이른다. 노량진동 S공인 관계자는 “최근 매수 문의가 이어지자 소유주들이 매물을 거둬들였다”며 “노량진뉴타운 8개 구역에 조합이 설립되면서 물건이 쏙 들어갔다”고 말했다.

하지만 전문가들은 재건축에 비해 재개발은 투자 리스크가 큰 만큼 신중한 접근이 필요하다고 지적했다. 양지영 R&C연구소장은 “지분과 담보기준가격이 일정한 아파트와 달리 단독주택, 다세대주택, 빌라 등은 매물 형태만으로 대지지분을 가늠하기 어렵다”며 “반드시 등기사항전부증명서(부동산 권리 변동 장부)를 발급받아 권리 문제 여부와 전용면적, 대지지분을 확인해야 한다”고 말했다.

가격이 급등한 매물을 매입한 경우 종후자산평가에서 매수금액보다 낮은 가격을 받는 경우가 나올 수 있다. 이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “재개발과 비슷한 주택재건축 사업장 일부에서 매수금액보다 종후자산평가액이 낮은 사례가 나오고 있다”며 “재개발 사업 역시 담보기준가격이 표준화돼 있지 않은 만큼 이 같은 문제가 발생할 수 있다”고 강조했다.

매물 성격에 따라 금융권의 대출기준이 달라지기도 한다. 반지하 매물 등은 향후 이주비 대출에서도 어려움을 겪을 수 있다. 금융권 관계자는 “지분 쪼개기가 많은 빌라 중에서도 반지하 매물은 담보인정비율(LTV)을 더 낮게 적용한다”며 “대출 가능 한도가 작은 만큼 투자 때 유념해야 한다”고 말했다.

조수영 기자 delinews@hankyung.com




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