[Real Estate] 전 소유자가 임차인인 경우… 등기 다음날부터 대항력 생겨

경매로 내집마련 (8) 대항력 있는 임차인의 소유권


경기도에 사는 Y씨(46)는 월급쟁이지만 경제적으로는 다소 넉넉한 편이다. 경매로 내 집 마련에 성공했고, 추가로 매수한 아파트에서도 월세(100만원)를 받고 있기 때문이다. 물론 주택임대사업자 등록까지 마친 상태다. 직장 동료들 사이에서는 경매 고수로 통하며 부러움의 대상이다. 친구들까지도 그에게 경매 자문을 구할 정도다. 그는 경매를 통해 은퇴 준비를 하고 있다. 이렇게 경매의 끈을 놓지 않고 있던 무렵 2차까지 유찰된 아파트를 발견했다. 마음에 쏙 들었다.

그는 곧바로 권리분석에 들어갔다. 등기부를 확인해 보니 1순위 전입신고(임차인), 2순위 근저당권, 3순위 가압류, 4순위 압류, 5순위 경매개시결정 순이었다. 당연히 매수인이 대항력을 갖춘 임차인의 보증금을 인수하는 것으로 판단했다. 아파트가 2차까지 유찰된 이유였다. 그런데 이상했다. 전 소유자가 임차인이었다. 다시 말해 현 소유자가 아파트를 매수하면서 전 소유자와 임대차계약을 맺은 것이다. 물론 대출금을 끼고 아파트를 매수했기 때문에 소유권이전등기와 함께 근저당권이 설정된 것이었다.

이처럼 전 소유자가 임차인인 경우 대항력의 기준 시점이 달라진다. 전 소유자가 임차인이면 최초 전입일자를 기준으로 대항력을 판단하지 않는다. 즉, 전 소유자가 아파트를 처분하면서 임차인으로 그 아파트에 계속 거주할 경우 소유권이전등기를 마친 익일부터 대항력이 생기는 것으로 보기 때문이다(대법원 99다59306 참조).

예를 들어 임차인(전 소유자)의 전입신고(2010년4월1일)가 근저당권(2017년4월1일)보다 앞서 있는 경우다. 이때 현 소유자가 같은 날짜에 소유권이전등기(2017년4월1일)와 동시에 근저당권(2017년4월1일)까지 마쳤다면 임차인의 대항력은 소유권이전등기(=근저당권설정일) 다음날인 2017년 4월2일부터 생긴다. 결국 대항력을 인정해주는 기준 시점이 바뀌게 돼 대항력이 없다는 얘기다. 따라서 전 소유자가 임차인일 경우 대부분 대항력이 있는 것처럼 보일 수 있다. 하지만 자세히 따져보면 대항력이 없는 경우가 더 많다.

참고로 매수인이 조심해야 할 대항력 있는 임차인도 있다. 첫째, 대항력을 갖춘 임차인이 소유자의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우다. 임차인으로부터 다시 빌리는 전차인(轉借人)은 임차인의 전출일로부터 14일 이내에 전입신고를 마쳐야 대항력을 인정받는다. 다시 말해 전차인은 원래 임차인이 갖고 있는 대항력을 그대로 승계하는 것이다(대법원 2005다64255 참조). 둘째, 임차인인 세대주의 전입일자는 늦지만 대신 다른 세대원의 전입신고가 빠른 경우 그 빠른 세대원의 전입일자를 기준으로 대항력을 따진다. 셋째, 미등기 건물에 임차한 경우 주택의 인도와 전입신고를 마친 때에는 그 익일부터 대항력이 생긴다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장



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