사업시행인가 후 대체주택 구입
1년 거주·완공 후 2년내 팔면
1주택으로 인정돼 비과세 가능
서울 마포구에 아파트 한 채만 보유하고 있던 홍모씨(47)는 지난해 서초구에 있는 아파트 한 채를 구입했다. 재건축이 예정된 아파트로 2개월 뒤 재건축 사업시행인가를 받았다. 홍씨는 사업시행인가를 받은 뒤 마포의 아파트를 매각했다. 주택을 추가로 구입해 2주택자가 된 경우 구입한 날부터 3년 이내에 기존 주택을 매각해야 1가구1주택으로 양도소득세 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 서초구 아파트 한 채만 소유한 홍씨는 재건축이 진행되는 공사 기간에 거주할 주택을 추가로 구입하려고 한다. 재건축 공사기간에 거주할 목적으로 아파트를 구입하면 2주택이 되더라도 기간에 상관없이 비과세 혜택을 받는다는 이야기를 들어서다. 공사기간에 거주할 목적으로 구입한 주택은 일시적 2주택 유예기간인 3년을 경과하더라도 재건축 아파트가 완공된 이후에 매각하면 양도소득세 비과세 혜택을 받는다.
재건축 공사기간에 실제 거주할 목적으로 구입하는 주택은 세법에서 요구하는 조건을 만족하면 1가구1주택으로 양도소득세 비과세가 가능하다. 이 규정을 잘 활용하면 공사기간 거주 목적의 대체주택과 재건축 아파트 모두 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 대체주택이 비과세를 받기 위해서는 먼저 1주택 소유주가 해당 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간에 거주할 목적으로 다른 주택을 취득한 경우여야 한다. 또 아래의 요건을 모두 갖춰 대체주택을 매각해야 한다. ①사업시행인가일 이후에 거주할 대체주택을 취득해야 한다. ②그 대체주택에서 1년 이상 거주해야 한다. ③재건축아파트가 완공되기 전 또는 완공된 후 2년 이내에 대체주택을 매각해야 한다. ④재건축아파트가 완공된 후 2년 이내에 재건축주택으로 세대 전원이 이사해야 한다. ⑤이사 후 1년 이상 거주해야 한다.
이러한 세법상의 요건을 갖춘 뒤 대체주택을 매각하면 1가구1주택으로 간주된다. 조정대상지역에서 2017년 8월3일 이후에 구입한 주택은 2년 이상 거주해야 하는 것이 원칙이지만 이러한 요건을 갖추지 못했더라도 양도소득세 비과세가 가능하다는 것이다. 또 주택을 추가로 구입해 2주택이 된 경우 원칙적으로 기존 주택을 3년 이내에 매각해야 비과세 혜택을 받는다. 그러나 재건축 공사기간에 거주 목적으로 구입한 대체주택은 재건축아파트를 그대로 두고 먼저 매각하더라도 비과세가 가능하다.
홍씨는 계획대로 비과세를 받을 수 있을까? 홍씨가 구입하려는 주택은 공사기간에 거주할 아파트인 데다 사업시행인가 이후에 구입한 것이 맞다. 그렇기 때문에 실제로 1년 이상 거주하고, 완공되기 전 또는 완공된 후 2년 이내에 매각하면 양도소득세 비과세가 가능할 것처럼 보인다. 그러나 가장 중요한 전제조건에 맞지 않아 비과세 혜택을 받을 수 없다. 소득세법에서는 기존 재건축아파트를 소유한 사람이 사업시행인가가 떨어지기 전까지 1주택이어야 하는 것으로 해석한다. 세대를 기준으로 재건축아파트 한 채만 소유한 사람이 사업시행인가가 떨어진 이후에 거주 목적으로 대체취득해야만 비과세를 받을 수 있다.
홍씨는 대체 취득하려는 주택을 사업시행인가 이후에 취득했다. 그러나 사업시행인가가 떨어지는 시점에 1주택 보유자가 아니었다. 사업시행인가가 떨어지는 시점에 마포구의 아파트를 보유하고 있었기 때문에 2주택자였다. 이때 공사기간에 거주 목적으로 대체취득하는 주택은 다른 요건을 만족했더라도 비과세받기는 어렵다.
공사기간에 구입한 대체주택을 매각한 이후에도 사후 세무 관리가 필요하다. 완공된 아파트로 2년 이내에 이사해야 하고, 1년 이상 거주해야 해서다. 세대 구성원 모두 완공된 주택으로 이사해야 한다. 다만 취학, 근무상 형편, 질병 치료 등의 경우에는 예외적으로 세대원의 일부가 이사하지 않더라도 비과세를 허용해주고 있다. 재건축아파트가 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상 형편으로 1년 이상 계속해 해외에 거주할 필요가 있어 세대 전원이 출국하는 경우다. 이때 출국 사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소될 경우만 해당)되면 입국 후 1년 이상 거주해야 한다.
원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >
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1년 거주·완공 후 2년내 팔면
1주택으로 인정돼 비과세 가능
서울 마포구에 아파트 한 채만 보유하고 있던 홍모씨(47)는 지난해 서초구에 있는 아파트 한 채를 구입했다. 재건축이 예정된 아파트로 2개월 뒤 재건축 사업시행인가를 받았다. 홍씨는 사업시행인가를 받은 뒤 마포의 아파트를 매각했다. 주택을 추가로 구입해 2주택자가 된 경우 구입한 날부터 3년 이내에 기존 주택을 매각해야 1가구1주택으로 양도소득세 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 서초구 아파트 한 채만 소유한 홍씨는 재건축이 진행되는 공사 기간에 거주할 주택을 추가로 구입하려고 한다. 재건축 공사기간에 거주할 목적으로 아파트를 구입하면 2주택이 되더라도 기간에 상관없이 비과세 혜택을 받는다는 이야기를 들어서다. 공사기간에 거주할 목적으로 구입한 주택은 일시적 2주택 유예기간인 3년을 경과하더라도 재건축 아파트가 완공된 이후에 매각하면 양도소득세 비과세 혜택을 받는다.재건축 공사기간에 실제 거주할 목적으로 구입하는 주택은 세법에서 요구하는 조건을 만족하면 1가구1주택으로 양도소득세 비과세가 가능하다. 이 규정을 잘 활용하면 공사기간 거주 목적의 대체주택과 재건축 아파트 모두 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 대체주택이 비과세를 받기 위해서는 먼저 1주택 소유주가 해당 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간에 거주할 목적으로 다른 주택을 취득한 경우여야 한다. 또 아래의 요건을 모두 갖춰 대체주택을 매각해야 한다. ①사업시행인가일 이후에 거주할 대체주택을 취득해야 한다. ②그 대체주택에서 1년 이상 거주해야 한다. ③재건축아파트가 완공되기 전 또는 완공된 후 2년 이내에 대체주택을 매각해야 한다. ④재건축아파트가 완공된 후 2년 이내에 재건축주택으로 세대 전원이 이사해야 한다. ⑤이사 후 1년 이상 거주해야 한다.
이러한 세법상의 요건을 갖춘 뒤 대체주택을 매각하면 1가구1주택으로 간주된다. 조정대상지역에서 2017년 8월3일 이후에 구입한 주택은 2년 이상 거주해야 하는 것이 원칙이지만 이러한 요건을 갖추지 못했더라도 양도소득세 비과세가 가능하다는 것이다. 또 주택을 추가로 구입해 2주택이 된 경우 원칙적으로 기존 주택을 3년 이내에 매각해야 비과세 혜택을 받는다. 그러나 재건축 공사기간에 거주 목적으로 구입한 대체주택은 재건축아파트를 그대로 두고 먼저 매각하더라도 비과세가 가능하다.
홍씨는 계획대로 비과세를 받을 수 있을까? 홍씨가 구입하려는 주택은 공사기간에 거주할 아파트인 데다 사업시행인가 이후에 구입한 것이 맞다. 그렇기 때문에 실제로 1년 이상 거주하고, 완공되기 전 또는 완공된 후 2년 이내에 매각하면 양도소득세 비과세가 가능할 것처럼 보인다. 그러나 가장 중요한 전제조건에 맞지 않아 비과세 혜택을 받을 수 없다. 소득세법에서는 기존 재건축아파트를 소유한 사람이 사업시행인가가 떨어지기 전까지 1주택이어야 하는 것으로 해석한다. 세대를 기준으로 재건축아파트 한 채만 소유한 사람이 사업시행인가가 떨어진 이후에 거주 목적으로 대체취득해야만 비과세를 받을 수 있다.
홍씨는 대체 취득하려는 주택을 사업시행인가 이후에 취득했다. 그러나 사업시행인가가 떨어지는 시점에 1주택 보유자가 아니었다. 사업시행인가가 떨어지는 시점에 마포구의 아파트를 보유하고 있었기 때문에 2주택자였다. 이때 공사기간에 거주 목적으로 대체취득하는 주택은 다른 요건을 만족했더라도 비과세받기는 어렵다.
공사기간에 구입한 대체주택을 매각한 이후에도 사후 세무 관리가 필요하다. 완공된 아파트로 2년 이내에 이사해야 하고, 1년 이상 거주해야 해서다. 세대 구성원 모두 완공된 주택으로 이사해야 한다. 다만 취학, 근무상 형편, 질병 치료 등의 경우에는 예외적으로 세대원의 일부가 이사하지 않더라도 비과세를 허용해주고 있다. 재건축아파트가 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상 형편으로 1년 이상 계속해 해외에 거주할 필요가 있어 세대 전원이 출국하는 경우다. 이때 출국 사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소될 경우만 해당)되면 입국 후 1년 이상 거주해야 한다.
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