[Real Estate] 납부기한 내에 대금 못 냈더라도 재매각 3일前까지 내면 물건 소유

경매스쿨 (17) 대금납부


최근 경매로 내 집 마련하는 사람이 늘어나고 있다. 맞벌이 부부인 K씨(38)도 그중 한 명이다. 그녀는 얼마 전 경매로 아파트를 장만했다. 아파트를 감정가 대비 89% 수준으로 낙찰받은 것이다. 지난 4월 기준 서울지역의 아파트 매각가율이 100.74%(출처, 신한옥션SA)인 점을 감안하면 내 집 마련에 성공한 셈이다. 하지만 생애처음 경매로 내 집을 마련하는 것이라 걱정부터 앞선다. 혹시라도 하루 이틀 대금납부가 늦어지면 낙찰이 취소되는 것은 아닌지, 또 등기부에 공시된 권리(근저당권 등)들은 어떻게 말소되며 앞으로 어떤 과정을 거쳐 소유권을 넘겨 받게 되는지 궁금해졌다.

그렇다. 경매 초보자들은 걱정을 안 할 수가 없다. 하지만 지나친 걱정은 기우일 뿐이다. 경매절차의 모든 과정은 민사집행법에 정한 절차에 따라 진행된다. 낙찰 이후 절차를 보자. 매각기일부터 1주일 안에 매각허가결정이 나면 곧바로 대금납부기한이 정해진다. 그러면 그 사실을 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하게 된다. 매수인은 대금납부기한의 통지를 받으면 전체 매각금액에서 입찰보증금을 뺀 나머지 금액을 납부해야 한다. 대금은 정해진 기한까지 언제든지 납부하면 된다. 매수인이 매각대금을 전부 납부한 때에는 매각 목적물 즉, 아파트의 권리를 취득하게 된다. 만약 차순위매수신고인이 있는 경우, 매수인이 대금을 모두 지급한 때에는 매수의 책임에서 벗어나게 된다. 또한 즉시 입찰보증금을 돌려줄 것을 요구할 수 있다(민사집행법 제135조, 제142조 참조).

그러나 납부기한까지 대금을 납부하지 못한 경우, 차순위매수신고인이 없으면 다시 재매각기일을 지정해 경매 절차가 진행된다. 이때 매수인으로서의 지위는 상실된다. 물론 입찰보증금도 반환받지 못한다. 게다가 재매각 절차에서 매수신청도 할 수 없다. 그럼에도 불구하고 매수인이 재매각기일 3일 전까지 대금 및 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 지연이자(연 20%)와 절차비용을 전부 납부한 때에는 소유권을 취득할 수 있다. 하지만 차순위매수신고인이 있는 경우에는 매수인이 대금지급기한까지 대금을 납부하지 못하면 차순위매수신고인에게 매각을 허가하게 된다. 이때 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못한다(민사집행법 제137조, 제138조 참조).

매수인이 대금을 모두 납부하면 매각허가결정의 등본을 붙여 다음 각 호의 등기를 관할 등기소에 촉탁하게 된다. ① 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기 ② 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기 ③ 경매개시결정등기를 말소하는 등기 등이다.

참고로 대금납부 절차를 보자. 대금납부기한 통지서와 신분증을 지참하고 법원 경매계로부터 법원보관금 납부명령서를 발부받는다. 그리고 은행에 비치된 법원보관금 납부서를 작성해 대금을 납부하고 법원보관금영수증(2부)을 받는다. 대금완납증명서(2부)를 작성해 민사신청과에 접수한다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장



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