박현진의 재테크 법률 (5)
잔금 때까지 매도인에 소유권
제3자에게 다시 팔면 '배임죄'
부동산 매매계약을 체결한 뒤 매도인과 매수인은 보통 세 차례에 걸쳐 매매대금을 주고받는다. 매매대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 지급한다. 계약금은 계약이 성사됐음을 증빙하는 의미이고, 잔금은 계약을 완결하는 의미를 갖고 있어 누구나 그 중요성을 의심치 않는다.
그런데 중간에 위치해 주목받지 못하는 중도금은 중요성을 간과하는 사람이 많다. 하지만 중도금은 계약의 구속력을 확정 짓는 의미를 가지고 있어 사실은 계약에서 가장 중요한 역할을 담당한다.
올해 초 부동산 시장이 급등하자 중도금을 두고 한바탕 소동이 벌어진 적이 있다. 매수인은 중도금 지급 기일이 한참 남았는데도 미리 중도금을 지급하려 하고, 매도인은 이를 막기 위해 중도금을 받기로 한 계좌를 폐쇄하는 일이 곳곳에서 벌어진 것이다.
이 같은 일이 벌어진 것은 부동산 가격이 급등하는 바람에 매도인이 매수인에게 계약금의 배액을 지급하고 계약을 해제하는 사례가 많이 발생했기 때문이다. 계약금 지급 단계에서는 특별히 계약 해제나 취소의 사유가 없더라도 매도인은 계약금의 배액을 제공하고 계약을 없던 일로 할 수 있다.
계약 해제는 중도금 지급 이후로는 불가능하다. 중도금은 계약 이행의 착수라는 의미를 갖고 있기 때문이다. 이에 따라 올해 초 많은 매수인은 계약 해제를 막기 위해 매도인에게 중도금을 미리 지급하려 했던 것이다. 최근에는 매매계약서에 ‘이행기 전에 이행에 착수할 수 없다’는 규정을 명시하거나, 특정 날짜에만 중도금 입금 계좌가 열리도록 조치하는 매도인도 나타나고 있다.
중도금은 이 같은 민사상 효과뿐 아니라 형사상 책임 발생의 시작점도 된다. 매도인이 중도금을 받았지만 아직 잔금을 지급받기 전이라면 그 부동산은 여전히 매도인의 소유다. 따라서 다른 사람에게 부동산을 이중으로 매도하더라도 민사상 책임은 발생하지만, 형사상 책임은 없다고 생각하기 쉽다.
하지만 중도금을 받은 순간부터는 매도인에게 매수인에 대한 신임관계가 발생한다. 언제든 계약에서 벗어날 수 있는 계약금 단계와 달리 중도금 단계 이후부터 매도인은 부동산의 소유권을 온전하게 넘겨 매수인의 재산을 보호해야 할 의무를 지는 것이다.
따라서 매도인이 적법하게 계약을 해제, 또는 취소하지 않은 채 부동산을 제3자에게 다시 매도하면 배임죄가 성립한다. 지난 5월 대법원은 이 같은 부동산 이중매매가 배임죄에 해당한다는 판결을 재차 내놓았다. 잔금 지급과 소유권 이전에 이견이 있어 서로 이행하지 않고 있던 상황에서 매도인의 배임죄를 인정했다는 점은 특히 주의할 필요가 있다.
이처럼 중도금은 계약의 구속력을 확정 짓는 중요한 의미를 가지고 있다. 부동산은 큰 돈이 오갈 뿐 아니라 소유권이 넘어가기까지 비교적 긴 시간이 소요돼 매매계약 당사자 간의 신의와 구체적 계약 내용이 다른 거래보다 더 중요하다. 특히 중도금을 지급한 이후로는 다른 사유로 계약이 해제되거나 취소되지 않는 한 그 계약상 의무에서 벗어날 길이 없으므로 계약서에 중도금에 관한 특약사항을 적절히 규정하고 이행 과정에 신중을 기할 필요가 있다.
미래에셋대우 VIP컨설팅팀 변호사
hyunjin.park@miraeasset.com
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제3자에게 다시 팔면 '배임죄'
부동산 매매계약을 체결한 뒤 매도인과 매수인은 보통 세 차례에 걸쳐 매매대금을 주고받는다. 매매대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 지급한다. 계약금은 계약이 성사됐음을 증빙하는 의미이고, 잔금은 계약을 완결하는 의미를 갖고 있어 누구나 그 중요성을 의심치 않는다.그런데 중간에 위치해 주목받지 못하는 중도금은 중요성을 간과하는 사람이 많다. 하지만 중도금은 계약의 구속력을 확정 짓는 의미를 가지고 있어 사실은 계약에서 가장 중요한 역할을 담당한다.
올해 초 부동산 시장이 급등하자 중도금을 두고 한바탕 소동이 벌어진 적이 있다. 매수인은 중도금 지급 기일이 한참 남았는데도 미리 중도금을 지급하려 하고, 매도인은 이를 막기 위해 중도금을 받기로 한 계좌를 폐쇄하는 일이 곳곳에서 벌어진 것이다.
이 같은 일이 벌어진 것은 부동산 가격이 급등하는 바람에 매도인이 매수인에게 계약금의 배액을 지급하고 계약을 해제하는 사례가 많이 발생했기 때문이다. 계약금 지급 단계에서는 특별히 계약 해제나 취소의 사유가 없더라도 매도인은 계약금의 배액을 제공하고 계약을 없던 일로 할 수 있다.
계약 해제는 중도금 지급 이후로는 불가능하다. 중도금은 계약 이행의 착수라는 의미를 갖고 있기 때문이다. 이에 따라 올해 초 많은 매수인은 계약 해제를 막기 위해 매도인에게 중도금을 미리 지급하려 했던 것이다. 최근에는 매매계약서에 ‘이행기 전에 이행에 착수할 수 없다’는 규정을 명시하거나, 특정 날짜에만 중도금 입금 계좌가 열리도록 조치하는 매도인도 나타나고 있다.
중도금은 이 같은 민사상 효과뿐 아니라 형사상 책임 발생의 시작점도 된다. 매도인이 중도금을 받았지만 아직 잔금을 지급받기 전이라면 그 부동산은 여전히 매도인의 소유다. 따라서 다른 사람에게 부동산을 이중으로 매도하더라도 민사상 책임은 발생하지만, 형사상 책임은 없다고 생각하기 쉽다.
하지만 중도금을 받은 순간부터는 매도인에게 매수인에 대한 신임관계가 발생한다. 언제든 계약에서 벗어날 수 있는 계약금 단계와 달리 중도금 단계 이후부터 매도인은 부동산의 소유권을 온전하게 넘겨 매수인의 재산을 보호해야 할 의무를 지는 것이다.
따라서 매도인이 적법하게 계약을 해제, 또는 취소하지 않은 채 부동산을 제3자에게 다시 매도하면 배임죄가 성립한다. 지난 5월 대법원은 이 같은 부동산 이중매매가 배임죄에 해당한다는 판결을 재차 내놓았다. 잔금 지급과 소유권 이전에 이견이 있어 서로 이행하지 않고 있던 상황에서 매도인의 배임죄를 인정했다는 점은 특히 주의할 필요가 있다.
이처럼 중도금은 계약의 구속력을 확정 짓는 중요한 의미를 가지고 있다. 부동산은 큰 돈이 오갈 뿐 아니라 소유권이 넘어가기까지 비교적 긴 시간이 소요돼 매매계약 당사자 간의 신의와 구체적 계약 내용이 다른 거래보다 더 중요하다. 특히 중도금을 지급한 이후로는 다른 사유로 계약이 해제되거나 취소되지 않는 한 그 계약상 의무에서 벗어날 길이 없으므로 계약서에 중도금에 관한 특약사항을 적절히 규정하고 이행 과정에 신중을 기할 필요가 있다.
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