정충진의 경매이야기 (1)
최근 아파트 명도 문제로 시비가 생겨 집주인이 경매 낙찰자를 흉기로 살해하는 끔찍한 사건이 발생했다. 임대인이 명도 절차 도중 흉기를 휘두르며 저항하는 임차인에게 살해 위험에 직면한 사건도 있었다. 모 유명 연예인이 강남에서 빌딩을 매입한 뒤 임차인을 내보내는 과정에서 무력 충돌이 발생했던 사건은 사회적으로도 큰 화제가 된 바 있다.
요즘은 이처럼 명도로 인해 발생하는 사건사고가 언론에 심심찮게 등장하고 있다. 경매 낙찰자가 낙찰받은 물건의 기존 소유주나 세입자를 내보내는 과정을 명도라 부른다. 경매 과정에선 필수 코스다. 낙찰을 받더라도 명도를 끝내야 최종적으로 재산권을 행사할 수 있기 때문이다.
경매가 아닌 일반 매매에서도 명도 과정은 있다. 매매는 당사자끼리의 사전 합의를 전제로 하기 때문에 일반적으론 별다른 충돌이 없다. 하지만 경매는 낙찰자와 점유자 사이 의견조율 과정이 없고 불시에 소유권이 변동되기 때문에 분쟁 가능성이 늘 존재한다. 점유자는 기존 주거지에서 조금이라도 오래 살기를 원하고 낙찰자는 어떻게든 빨리 점유자를 내보내려고 하는 이해관계가 상충돼서다.
사실 점유자가 아무리 강하게 버틴다 하더라도 낙찰자에겐 강제집행이란 무기가 있다. 아무리 길어도 소유권 취득일로부터 3개월 이내 명도가 정리되는 이유다. 물론 대부분은 원만한 합의를 통해 명도가 마무리된다. 낙찰자가 이사비라는 당근과 강제집행이라는 채찍을 조화롭게 활용하면 앙금 없이 수월하게 명도가 끝나는 경우가 대다수다.
하지만 간혹 강력하게 저항하는 점유자를 맞딱드리게 되면 문제가 커질 수 있다. 점유자가 도저히 수용 불가능한 조건을 내건다거나 장기간 강제집행을 교묘히 회피하는 경우 명도가 하염없이 늦어질 수 있다. 이럴 때 곤욕을 겪는 낙찰자는 냉정한 방법을 택하기도 한다. 일체의 협상을 하지 않고 강제집행 등 법적인 절차대로만 진행하는 것이다. 감정의 앙금이 커지는 건 불보듯 뻔한 일이다. 불상사가 발생할 우려 또한 커진다.
예나 지금이나 ‘명도의 왕도’는 원만한 협상이다. 일각에선 세입자가 명도에 협조하지 않을 경우 발생할 수 있는 불이익을 붉은색 글씨로 강조하면서 내용증명을 보내고, 합의가 안 될 경우 강제집행만이 능사라고 주장한다. 하지만 경매가 진행되는 동안 극도로 예민해진 점유자에게 강공 일변도의 접근은 실패를 부르기 십상이다.
점유자의 안타까운 사정을 십분 공감하는 내용의 따뜻한 손 편지가 때로는 무분별한 강제집행보다 큰 힘을 발휘할 수 있다. 낙찰 후 방문할 때도 점유자의 마음을 달랠 수 있는 과일이나 케이크를 사들고 가 좋은 첫인상을 주는 것도 하나의 방법이다. 면담할 때는 낙찰자의 권리만을 일방적으로 나열하는 것보다 점유자와 낙찰자의 권리를 동시에 알려주면서 자연스럽게 불이익을 경고하는 게 바람직하다. 점유자의 사정을 동정하면서 이사비도 평균보다 많이 지급하고 날짜도 넉넉히 잡아주는 게 좋다.
경청의 자세로 좋은 첫인상을 남겼다면 반은 성공한 셈이다. 드문 경우지만 과다한 이사비를 요구한다거나 장기 거주요구 등 무리한 조건을 내거는 점유자의 경우 협의를 중단하고 법적인 절차를 병행하는 게 효율적이다.
경매법원 집행계에 강제집행 신청을 하게 되면 곧바로 계고 절차가 진행된다. 일정 기한까지 자발적으로 퇴거하지 않으면 강제로 내보겠다는 예고절차가 계고다. 처음엔 강하게 나오던 점유자도 계고 공지문이 집 안에 나붙게 되면 현실적인 협상안을 제시하게 된다. 명도는 대부분 이쯤에서 끝난다.
하지만 계고 뒤에도 무리한 요구가 계속된다면 강제집행을 진행할 수밖에 없다. 집행에 들어간 비용은 창고에 보관 중인 점유자의 동산 등을 압류, 매각하는 방법으로 회수할 수 있다.
명도는 경우에 따라 쉬울 수 있고 어려울 수도 있다. 하지만 상대를 배려하는 따뜻한 마음과 법이 부여한 권리를 조화롭게 활용할 수 있는 기술만 있다면 그저 경매 절차에서 스쳐가는 하나의 과정일 뿐이다.
글=정충진 법무법인 열린 대표변호사
정리=집코노미
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요즘은 이처럼 명도로 인해 발생하는 사건사고가 언론에 심심찮게 등장하고 있다. 경매 낙찰자가 낙찰받은 물건의 기존 소유주나 세입자를 내보내는 과정을 명도라 부른다. 경매 과정에선 필수 코스다. 낙찰을 받더라도 명도를 끝내야 최종적으로 재산권을 행사할 수 있기 때문이다.
경매가 아닌 일반 매매에서도 명도 과정은 있다. 매매는 당사자끼리의 사전 합의를 전제로 하기 때문에 일반적으론 별다른 충돌이 없다. 하지만 경매는 낙찰자와 점유자 사이 의견조율 과정이 없고 불시에 소유권이 변동되기 때문에 분쟁 가능성이 늘 존재한다. 점유자는 기존 주거지에서 조금이라도 오래 살기를 원하고 낙찰자는 어떻게든 빨리 점유자를 내보내려고 하는 이해관계가 상충돼서다.
사실 점유자가 아무리 강하게 버틴다 하더라도 낙찰자에겐 강제집행이란 무기가 있다. 아무리 길어도 소유권 취득일로부터 3개월 이내 명도가 정리되는 이유다. 물론 대부분은 원만한 합의를 통해 명도가 마무리된다. 낙찰자가 이사비라는 당근과 강제집행이라는 채찍을 조화롭게 활용하면 앙금 없이 수월하게 명도가 끝나는 경우가 대다수다.
하지만 간혹 강력하게 저항하는 점유자를 맞딱드리게 되면 문제가 커질 수 있다. 점유자가 도저히 수용 불가능한 조건을 내건다거나 장기간 강제집행을 교묘히 회피하는 경우 명도가 하염없이 늦어질 수 있다. 이럴 때 곤욕을 겪는 낙찰자는 냉정한 방법을 택하기도 한다. 일체의 협상을 하지 않고 강제집행 등 법적인 절차대로만 진행하는 것이다. 감정의 앙금이 커지는 건 불보듯 뻔한 일이다. 불상사가 발생할 우려 또한 커진다.
예나 지금이나 ‘명도의 왕도’는 원만한 협상이다. 일각에선 세입자가 명도에 협조하지 않을 경우 발생할 수 있는 불이익을 붉은색 글씨로 강조하면서 내용증명을 보내고, 합의가 안 될 경우 강제집행만이 능사라고 주장한다. 하지만 경매가 진행되는 동안 극도로 예민해진 점유자에게 강공 일변도의 접근은 실패를 부르기 십상이다.
점유자의 안타까운 사정을 십분 공감하는 내용의 따뜻한 손 편지가 때로는 무분별한 강제집행보다 큰 힘을 발휘할 수 있다. 낙찰 후 방문할 때도 점유자의 마음을 달랠 수 있는 과일이나 케이크를 사들고 가 좋은 첫인상을 주는 것도 하나의 방법이다. 면담할 때는 낙찰자의 권리만을 일방적으로 나열하는 것보다 점유자와 낙찰자의 권리를 동시에 알려주면서 자연스럽게 불이익을 경고하는 게 바람직하다. 점유자의 사정을 동정하면서 이사비도 평균보다 많이 지급하고 날짜도 넉넉히 잡아주는 게 좋다.
경청의 자세로 좋은 첫인상을 남겼다면 반은 성공한 셈이다. 드문 경우지만 과다한 이사비를 요구한다거나 장기 거주요구 등 무리한 조건을 내거는 점유자의 경우 협의를 중단하고 법적인 절차를 병행하는 게 효율적이다.
경매법원 집행계에 강제집행 신청을 하게 되면 곧바로 계고 절차가 진행된다. 일정 기한까지 자발적으로 퇴거하지 않으면 강제로 내보겠다는 예고절차가 계고다. 처음엔 강하게 나오던 점유자도 계고 공지문이 집 안에 나붙게 되면 현실적인 협상안을 제시하게 된다. 명도는 대부분 이쯤에서 끝난다.
하지만 계고 뒤에도 무리한 요구가 계속된다면 강제집행을 진행할 수밖에 없다. 집행에 들어간 비용은 창고에 보관 중인 점유자의 동산 등을 압류, 매각하는 방법으로 회수할 수 있다.
명도는 경우에 따라 쉬울 수 있고 어려울 수도 있다. 하지만 상대를 배려하는 따뜻한 마음과 법이 부여한 권리를 조화롭게 활용할 수 있는 기술만 있다면 그저 경매 절차에서 스쳐가는 하나의 과정일 뿐이다.
글=정충진 법무법인 열린 대표변호사
정리=집코노미
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