한경닷컴이 18일 서울 중림동 한국경제신문사 18층 다산홀에서 '제 2회 무조건 성공하는 빌딩투자' 세미나를 개최했다.평일 오후 시간임에도 이날 강연장에는 100여명이 넘는 예비투자자·투자자 등이 참석해 투자 열의를 불태웠다. 오후 2시부터 5시까지 진행된 세미나에는 빌딩투자 전문가 오동협 원빌딩 대표와 한주희 예종세무그룹 대표세무사가 연사로 나서 빌딩투자 및 절세전략을 소개했다.
첫 시간 강의를 맡은 한 세무사는 '투자자를 위한 실전 부동산 세무 특강'을 주제로 강연을 펼쳤다. 투자자들이 자주 실수하거나 헷갈려하는 실무상의 문제들을 주로 다뤘다. 꼬마빌딩, 상가 등을 사고팔 때 통용되는 거래방식 '사업포괄양수도' 인정 범위에 대해서도 면밀히 분석했다.특히 국세청에서 12년 간 근무했던 경험을 살려 투자자들이 골머리를 앓고 있는 자금출처조사를 구체적으로 살폈다.
한 세무사는 "국세청은 10년 전 도입한 자금출처분석기법을 이용해 통상 4~5년 단위로 자금출처를 분석한다"며 "주로 분석 대상이 되는 것은 보유재산, 소비지출액, 자금의 원천 등이다"라고 소개했다.
자금 원천에서 자금운영(재산 지출 증감)을 뺀 차액이 일정금액 이상일 때 조사대상자로 선정된다. 금출처를 소명하지 못하면 자금원천과 관련된 세금이 추징된다. 부모님으로부터 지원받았다면 증여세, 사업 소득이라면 소득세 등이 추징될 수 있다.
한 세무사는 "이런 상황을 미연에 방지하는 방법은 부동산을 살 때 정확한 나의 상태를 파악하고 시작하는 것"이라며 "공동명의로 살 때도 누가 얼만큼 조달할 수 있는지, 부족금액은 어떻게 마련할 건지 명확히 해야 한다"고 조언했다.
두번째 시간에 연단에 선 오 대표는 '왜 지금 빌딩에 투자해야 하는가'를 주제로 강연을 펼쳤다. 규제가 강화되는 주택시장과 달리 상대적으로 규제가 적은 수익형 시장의 장점과 접근법에 대해 초보 투자자들의 시각에서 풀어냈다.
오 대표는 "유동성이 넘쳐나는 상황에서 아파트 규제가 강화되니 주택 대체재로 꼬마빌딩에 관심을 보이는 투자자들이 늘고 있다"면서 "특히 관리대행업 등이 발달하면서 소유과 관리의 개념이 분리된 점도 빌딩 투자가 한층 수월해진 이유"라고 설명했다.현재 서울 빌딩 시장을 이끄는 지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 성동구, 마포구 등이다. 오 대표는 이들 지역을 상위 6개 지역이라고 소개하며 "주택 시장에 강남 3구가 있다면 빌딩 시장에는 '강남 5구'가 있다"며 "강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 성동구 등"이라고 소개했다.
빌딩을 사려면 주변 상권을 눈 여겨 보라는 게 오 대표의 얘기다. 주변에 어떤 업종이 포진돼있는지를 보면 이 상권이 좋은 곳인지, 안좋은 곳인지 알 수 있다는 의미다. 오 대표는 "1층에 일반 음식점보다는 커피 프랜차이즈가 입점해있을 때 시장 분위기가 더 좋다고 볼 수 있다"며 "음식점보다 카페가 회전율이 높고 운영 시간이 길기 때문"이라고 사례를 들어 설명했다.
이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com
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