"내년 아파트값, 하향 안정화…핵심은 금리"

DB금융투자 분석
"주택 보유하는데 리스크 커진다"
올해 전망 틀린 점 사과하기도



내년 아파트 가격이 서울을 비롯해 전국에서 약보합세로 '하향 안정화'를 보일 것이라는 전망이 나왔다.

조윤호 DB금융투자 연구원은 5일 보고서를 통해 "세제 개편으로 종합부동산세가 늘어나고, 금리가 상승하면서 이자비용 부담이 커졌다"며 "주택을 보유하는데 있어 리스크(위험도)가 높아지는 시점이라고 본다"고 밝혔다.

주택 보유가 부담되는 만큼, 투자자의 요구 수익률이 높아질 수 밖에 없다는 분석이다. 다주택자들의 대출은 쉽지 않은데다, 입주물랴도 증가하고 있다보니 더욱 부담이라는 설명이다. 내년 서울지역 아파트가격이 보합일 것이라는 가정하에 종합부동산세율이나 양도세율이 재조정되지 않는다면 정부 정책보다는 금리가 부동산 수요량을 좌우할 것으로 예상했다.

조 연구원은 "2014~2015년 이례적인 분양 확대의 영향으로 서울권의 경우 2018~2019년 입주 물량이 집중될 예정"이라며 "전세가율 하락은 불가피해 보이며 갭투자 방식의 수요도 감소할 것"으로 전망했다. 주택담보대출 금리를 비롯하여 시중금리가 하락하기 쉽지 않을 것이기 때문에 아파트 수요는 감소한다고 예상했다.

내년 신규 아파트 분양은 소폭 늘어날 것으로 봤다. 올해초 분양 예정물량(54.5만 가구)과 실제 분양물량(32만~35만 가구)간의 차이는 프로젝트의 감소가 아니라 지연이라고 봐서다. 약 20만~23만 가구 공급이 지연된 것으로 추정되는데 비용 문제로 인해 우선 분양된다는 전망이다. 내년 분양 목표는 40만 가구 안팎이라는 추정이다.

올해 신규 아파트 분양이 목표 대비 60% 수준인 것에 비하면 대형건설사의 분양 달성률은 80%로 높은 편이라는 점도 덧붙였다. 전체적으로 재건축 아파트 신규분양이 지연되고 있지만, 대형건설사의 분양 달성률은 높다는 입장이다.

한편 조 연구원은 올해 전국 주택가격이 약보합일 것으로 전망했지만 틀렸다며 "유동성의 힘을 간과했다"고 설명했다. 금리가 낮은 상황에서 유동성은 빠르게 서울 강남권과 수도권 저평가 지역(성동구, 광명, 과천 등), 대구 등 지방 일부 지역으로 유입되면서 가격 상승세를 이끌었다고 평가했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com