이광훈의 家톡 (17) 전원주택 구조재 등급의 차이
주택 건축공사비의 60~70%는 구조체와 외장공사 단계에서 지급된다. 나머지 30~40%의 공사비로 내부 마감공사를 한다. 이런 현실 속에서 현장을 찾은 사람들이 ‘평당가’로 건축비가 얼마냐고 물어보면 거꾸로 되물어본다. 아파트 평당가는 제대로 알고 있냐고.
주택도시보증공사가 2018년 10월 말 기준으로 집계한 지난 1년간 서울지역 아파트의 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 2435만원이다. 그런데 경기도가 2018년 9월 공개한 수도권 택지개발지구 공공아파트의 실제 건축비는 3.3㎡당 500만~600만원이었다. 아직 원가가 공개되지 않은 서울지역 프리미엄을 감안하더라도 800만원 안쪽이다. 결국 분양가의 3분의 1이 실제 건축비라는 얘기다. 아파트의 대지 지분, 즉 대지권 비율은 분양면적의 4분의 1 수준에 불과하다. 땅값이 비싸서 분양가가 높아진다고 하기에는 땅 비율이 너무 왜소하다.
반면 전원주택은 대지면적이 건축면적의 최소 두 배 이상이다. 따라서 정확한 분양가격 비교를 하려면 전체 분양가를 기준으로 아파트는 건축면적, 전원주택은 대지면적으로 나눠야 공평하다. 땅이 넓어지는 만큼 건축 부대토목 비용이 올라가기 때문이다. 대지면적 70평, 건축면적 35평 전원주택의 분양가가 4억5000만원이라면 3.3㎡당 분양가는 643만원(4억5000만원/70평)이다. 이를 35평 아파트 분양가와 비교하면 대등한 비교가 된다. 2435만원 대 643만원, 이게 땅과 집의 가치를 모두 반영한 공평한 비교값이다.
우리의 부끄러운 현실을 한 가지 고백하고자 한다. 목조건축 구조재 시장의 90% 이상을 장악하고 있는 미국과 캐나다의 목재 등급은 크게 1, 2, 3등급으로 구분되는데 그보다 최상위 등급으로 J등급이 있다. J는 바로 일본(Japan)의 알파벳 첫 글자다. 1등급에도 성이 차지 않아 더 좋은 구조재를 요구해 만들어낸 일본 시장 전용 목재가 바로 J 등급이다. 마치 대패질을 한 것처럼 표면이 반질반질하고 옹이도 거의 없다. 일본을 제외한 건축시장에 가장 많이 공급되는 ‘2+(Two & Better) 등급’이 있다. 1등급은 비싸고 2등급은 성에 차지 않아 그 중간 등급으로 고안해낸 등급이다. 한국 시장에 들어오는 구조재의 99%는 이 등급이다. 사실상 ‘K(Korea) 등급’이라고 해도 과언이 아니다. 가격과 모양새의 절충, 이게 우리의 현주소다. 구조재로서의 성능에 차이가 없다. 구조재는 마감재에 덮여 보이지도 않는다. 다만 돈을 써야 할 곳에 확실하게 쓰는가의 차이일 뿐이다. 집은 그런 마음의 차이로 다르게 선다.
이광훈 < 드림사이트코리아 대표 >
전문은 ☞ m.blog.naver.com/nong-up/221407849403
주택 건축공사비의 60~70%는 구조체와 외장공사 단계에서 지급된다. 나머지 30~40%의 공사비로 내부 마감공사를 한다. 이런 현실 속에서 현장을 찾은 사람들이 ‘평당가’로 건축비가 얼마냐고 물어보면 거꾸로 되물어본다. 아파트 평당가는 제대로 알고 있냐고.
주택도시보증공사가 2018년 10월 말 기준으로 집계한 지난 1년간 서울지역 아파트의 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 2435만원이다. 그런데 경기도가 2018년 9월 공개한 수도권 택지개발지구 공공아파트의 실제 건축비는 3.3㎡당 500만~600만원이었다. 아직 원가가 공개되지 않은 서울지역 프리미엄을 감안하더라도 800만원 안쪽이다. 결국 분양가의 3분의 1이 실제 건축비라는 얘기다. 아파트의 대지 지분, 즉 대지권 비율은 분양면적의 4분의 1 수준에 불과하다. 땅값이 비싸서 분양가가 높아진다고 하기에는 땅 비율이 너무 왜소하다.
반면 전원주택은 대지면적이 건축면적의 최소 두 배 이상이다. 따라서 정확한 분양가격 비교를 하려면 전체 분양가를 기준으로 아파트는 건축면적, 전원주택은 대지면적으로 나눠야 공평하다. 땅이 넓어지는 만큼 건축 부대토목 비용이 올라가기 때문이다. 대지면적 70평, 건축면적 35평 전원주택의 분양가가 4억5000만원이라면 3.3㎡당 분양가는 643만원(4억5000만원/70평)이다. 이를 35평 아파트 분양가와 비교하면 대등한 비교가 된다. 2435만원 대 643만원, 이게 땅과 집의 가치를 모두 반영한 공평한 비교값이다.
우리의 부끄러운 현실을 한 가지 고백하고자 한다. 목조건축 구조재 시장의 90% 이상을 장악하고 있는 미국과 캐나다의 목재 등급은 크게 1, 2, 3등급으로 구분되는데 그보다 최상위 등급으로 J등급이 있다. J는 바로 일본(Japan)의 알파벳 첫 글자다. 1등급에도 성이 차지 않아 더 좋은 구조재를 요구해 만들어낸 일본 시장 전용 목재가 바로 J 등급이다. 마치 대패질을 한 것처럼 표면이 반질반질하고 옹이도 거의 없다. 일본을 제외한 건축시장에 가장 많이 공급되는 ‘2+(Two & Better) 등급’이 있다. 1등급은 비싸고 2등급은 성에 차지 않아 그 중간 등급으로 고안해낸 등급이다. 한국 시장에 들어오는 구조재의 99%는 이 등급이다. 사실상 ‘K(Korea) 등급’이라고 해도 과언이 아니다. 가격과 모양새의 절충, 이게 우리의 현주소다. 구조재로서의 성능에 차이가 없다. 구조재는 마감재에 덮여 보이지도 않는다. 다만 돈을 써야 할 곳에 확실하게 쓰는가의 차이일 뿐이다. 집은 그런 마음의 차이로 다르게 선다.
이광훈 < 드림사이트코리아 대표 >
전문은 ☞ m.blog.naver.com/nong-up/221407849403
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