'바닥면적' 그 이상인 단독주택…"평당 얼마냐?" 질문은 부적절

이광훈의 家톡 (18) 단독주택 평당가격의 허와 실



전원주택을 건축하려는 사람들과 상담하다 보면 물어보는 말이 한마디로 집약된다. “평(3.3㎡)당 얼마에요?” 이 ‘평당’의 개념은 건축 바닥면적이 기준이다. 건축물은 육면체 구조물이다. 그런데 언제부터인가 건축비를 따지는 셈법은 바닥면적을 기준으로 정해졌다. 아파트 문화 확산이 가장 큰 원인이라고 생각한다. 똑같은 평면을 차곡차곡 쌓아 올리는 아파트는 기초와 지붕이라는 구조의 존재를 망각할 수밖에 없고, 벽체는 옆집과 공유하다 보니 원가 산정에서 빠졌다.

이게 얼마나 말이 되지 않는지 한번 따져보자. 집은 기초를 이루는 바닥, 사방의 벽체, 지붕 등 육면체로 이뤄진다. 기본 구조는 아파트와 단독주택이 다르지 않다. 기본 구조체를 건축하는 과정에서 투입하는 공사비의 내역이 다를 뿐이다. 단위면적당 공사비가 가장 많이 들어가는 부분은 구조물을 지탱하는 기초(부대토목공사 포함)와 지붕이다. 최근 초고층 아파트는 30층 이상은 기본이다. 간단히 계산하면 하나의 기초와 지붕구조를 30가구 이상이 공유하는 것이다. 당연히 단위면적당 비용이 크게 줄어든다.

벽체 구조를 보자. 단독주택은 사방 벽체를 모두 따로 세워야 한다. 그리고 사방 벽체는 모두 기초·지붕구조와 연결돼 있으며, 외장공사를 해야 하고 창문이 들어간다. 반면에 아파트는 벽체만 연속적으로 세우면 된다. 따라서 단독주택은 벽체 비용이 아파트에 비해 곱으로 들어간다.

그런데 우리가 “평당 얼마요”라고 말할 때의 ‘평당가’에는 이런 비용의 차이가 무시된다. 그냥 건축 바닥면적 기준으로만 따진다. 더 큰 문제는 가격 산정의 관점이다. 가격의 적정성을 판단하는 관점은 전적으로 겉으로 드러나는 마감재 수준이다. 건축비 내역서를 보면 구조·외장·설비 비용과 내부 마감 비용의 비율은 아파트의 경우 6 대 4 이하, 단독주택은 7 대 3 이상이다. 주택의 에너지 효율이 강조되면서 구조체에 들어가는 비용은 갈수록 올라가고 있다. 단독주택의 원가 구조를 무시하고 바닥면적 기준으로 아파트와 동일하게 비교하는 게 말이 되지 않는 첫 번째 이유다.

아파트에는 ‘숨어 있는 면적’이 있다. 아파트 분양면적은 전용면적에다 공용면적을 합친 것이다. 공용면적은 복도, 계단, 엘리베이터실 등이 있다. 이 면적이 전용면적 대비 3분의 1쯤 된다. 이걸 빼면 112㎡(34평형) 아파트의 실제 전용면적은 59㎡(25평형)로 줄어든다. 그렇지만 ‘평당가’를 따질 때는 단순 분양면적을 기준으로 한다. 그 차이가 15~20% 수준이다. 아파트 ‘평당가’가 단독주택보다 싼 것처럼 보이는 착시가 생기는 이유다.

단독주택에는 이런 허수가 없다. 분양면적이 곧 전용면적이다. 마음속에 아파트를 지워야 진정한 집이 보인다.

이광훈 < 드림사이트코리아 대표 >

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