집터뷰 #7
원종훈 KB국민은행 세무팀장(2)
▶최진석 기자
지금까지 1주택자의 양도세에 대해서 좀 얘기를 했습니다. 이번에는 보유세 얘기도 하죠. 요즘 공시가격 인상으로 시끌시끌한데 고가 주택의 경우에는 보유세가 어느 정도 늘어날까요?
▷원종훈 팀장
재산세와 종합부동산세를 계산할 때 1차적으로 재산세를 내고, 2차적으로 일정 부분을 초과한 부분에 대해서 종부세를 냅니다. 일정 규모를 초과한다는 그 기준은 1주택을 단독명의로 가지고 있으면 9억원, 그러니까 9억 초과할 때부터 종부세가 나오는 것이죠. 주택 1채를 공동명의로 가지고 있거나 세대기준으로 2채 이상을 가지고 있으면 그때 종부세 기준 금액은 6억원입니다. 6억원을 초과할 때부터 종부세가 나오게 됩니다.
▶최진석 기자
부동산 규제가 강해진 상황에서 지금이라도 단독명의를 공동명의로 하는 게 현명한 건가요?
▷원종훈 팀장
장점과 단점이 섞여 있어요. 예를 들어서 공시가격이 뭐 10억, 15억원 이렇게 나와서 종부세가 나온다는 이유로 공동명의로 바꾸는 건 장점도 있지만 단점도 있어요. 감수해야 될 부분이 있는 거죠. 어떤 부분이냐면 주택 1채를 단독명의로 가지고 있으면 종부세가 9억부터 나온다고 했잖아요? 그런데 나누게 되면 인당 6억원이니까 부부 12억부터 종부세가 나오는 효과가 발생하는 거죠. 대신 감수해야 될 부분이 뭐냐면 1주택을 단독명의로 가지고 있을 경우에 종부세를 계산할 때 보유기간이 5년 이상이 되거나 만 60세 이상이라면, 즉 보유기간과 주택 소유자의 연령에 따라서 세액공제를 무려 70%까지 해줍니다. 그러니까 단독명의로만 가지고 있으면 공시가격이 웬만큼 높아도 종부세가 부담스럽지 않아요.
▶최진석 기자
5년 이상 살고 있거나 나이가 만 60살이 넘었거나가 중요하군요.
▷원종훈 팀장
최대 70%까지니까요. 가령 자신에게 종부세 100만원이 나오면 공제를 최대한으로 받으면 30만원만 내면 된다는 뜻이에요. 그런데 이걸 공동명의로 바꾸면 종부세 기준금액이 각자 기준으로 6억원으로 떨어지는 대가로 세액공제는 사라지는 겁니다. 1주택이라도. 중요합니다. 나이도 상관없이. 거기에 명의를 변경하는 과정에서 취득세가 공시가격의 4% 나오는데 배보다 배꼽이 더 커져요. 어차피 이것을 커버하려면 종부세가 엄청나게 많이 절약돼야 하는데 웬만해서는 잘 안 돼요. 그래서 이미 잘 보유하고 있었던 단독주택을, 오랫동안 보유하고 있는 집을 구태여 공동명의로 바꿔서 종부세를 줄이려고 노력할 게 아니라 현 상태를 유지하다가 매각을 하고, 새롭게 주택을 구입하는 단계에서 공동명의를 고려해야 합니다.
▶최진석 기자
공동명의로 바꾸는 게 더 나을 수 있는 조건은 없나요?
▷원종훈 팀장
지금 당장 종부세를 바라보고 나누느 것은 취득세 부담이 있고 종부세 절세 효과가 그렇게 크지 않아 추천하지 않는다는 건데요. 기본적으로 다른 목적으로 접근한다면 효과는 분명히 효과가 있을 수는 있어요. 가장 흔한 게 상속세나 증여세죠. 예를 들어서 부부 가운데 어느 한쪽에 재산이 몰려 있어요. 덩치가 너무 클 때 재산을 분할해 놓으면 향후에 상속세 부담도 상당히 많이 줄일 수가 있거든요. 다른 세금으로 접근하게 되면 줄일 수도 있는 거죠.
▶최진석 기자
종합적으로 볼 필요가 있겠군요.
▷원종훈 팀장
그럼요. 그리고 재산세 같은 경우에는 공동명의로 바꾼다고 해서 재산세가 줄어들지도 않아요. 왜 그러냐면 종부세는 인별로 계산하잖아요. 근데 재산세는 인별로 계산하는 게 아니라 주택별로 계산해요. 예를 들어 집을 3채 가지고 있다면 재산세 고지서도 3개 나옵니다. 합산해서 계산되지 않아요. 그렇죠? 3채를 전부 부부 공동명의로 가지고 있다면 해당 집에 대한 재산세를 계산해서 그냥 둘로 쪼개만 줄 뿐입니다. 재산세는 결국 공동명의로 갖고 있어도 합계는 똑같아요.
▶최진석 기자
지금까지 1주택자의 양도세와 보유세에 대해서 얘기를 해봤는데요. 추가적으로 하실 말씀이나 주의사항은 없나요.
▷원종훈 팀장
1주택에서 굉장히 조심해야 할 부분들이 자신이 주택이라고 생각하지 않은 부분들이 주택으로 구분되는 게 가장 큰 위험한 요소라고 생각이 들어요. 지난 시간 오피스텔도 그 예였고, 그리고 농어촌 주택 있죠?
▶최진석 기자
할아버지가 살던 농가주택, 지금은 아무도 살지 않지만 집은 있고 이런 것들 말인가요?
▷원종훈 팀장
그렇죠. 자신은 집이라고 생각한 적도 없고 그냥 허물어 가는 폐가 같은 것들 있죠. 등기부등본에는 있고 그런 것들요. 그리고 사실 정부가 주택구입을 규제만 하는 것 같죠? 그렇지 않아요. 세법에서는 주택 구입을 장려하는 경우도 있어요. 농어촌 주택 같은 경우에는 빈집들이 사용지가 될 수도 있기 때문에 농어촌 주택을 구입한 부분에 대해서는 장려하고 있어요. 자신이 일반주택을 매각할 때 농어촌 주택은 주택으로 보지 않는 규정도 있어요. 기가 막히지 않습니까?
▶최진석 기자
어떤 경우에 그렇게 돼요?
▷원종훈 팀장
예를 들어서 읍면지역에 있는 농어촌 주택을 구입을 하는데 공시가격이 2억 원 이하인 주택을 구입한다면 일반주택을 매각할 때 주택수에 합산을 안 합니다. 그럼 자신이 비록 2주택이라 하더라도 이것들을 주택으로 보지 않으니 1주택 비과세가 될 수도 있는 거죠. 그런데 농어촌 주택이라고 생각했던 게 세법상 요건을 만족하지 못하면 농어촌 주택이 아닙니다. 예를 들어보면 읍면지역이라고 했으니까, 제가 이것 한 번 물어볼게요. 수도권에 있는 농어촌 주택이 있을 수 있을까요, 없을까요?
▶최진석 기자
있겠죠.
▷원종훈 팀장
어느 지역입니까?
▶최진석 기자
수서역 옆에도 농사짓는 분들 계시는데….
▷원종훈 팀장
수도권정비법에서 수도권이라는 게 서울, 인천, 경기도를 다 포함하도록 돼있으니까 여기 읍면지역이 왜 없겠어요. 있겠죠. 그런데 여기서 농어촌 주택은 세법상 농어촌 주택이 아닙니다. 수도권 중에서 농어촌으로 인정되는 곳이 대략 두 곳 정도가 있어요. 첫째는 강화도쪽 옹진군. 다음은 연천군입니다. 이 두 지역 안에서는 농어촌 주택으로 인정돼요. 이 지역 안에서 공시가격 2억원 이하인 주택을 구입을 하게 되면 농어촌 주택 인정돼요. 그래서 휴양 목적으로 써도 큰 문제가 없어요. 세법에서 인정을 해주고 있는 거니까요.
그런데 이게 세법상 요건을 만족하지 못하면? 최근에 정말 억울한 케이스 하나가 있었는데 옹진군의 사례였어요. 시골주택의 특징은 단독주택이 많잖아요. 단독주택이면 대지 요건도 있거든요. 대지 면적의 요건이죠. 보통 주택으로 보는 대지 요건이 660㎡예요. 그러니까 농어촌 주택의 요건은 취득할 때 공시가격이 2억 원 이하여야 되고, 읍면지역이여야 되고, 대지 같은 경우는 660㎡ 이하여야 된다는 거예요. 그런데 어느 분이 옹진군에 주택을 구입하면서 농어촌 주택이라고 알고 샀어요. 주말농장처럼 왔다갔다 하면서 농사도 짓다가 서울에 있는 집 두 채 중에 한 채를 팔았습니다. 비과세 될 줄 알고 말이죠. 그런데 등기부등본을 봤더니 대지 면적이 딱 663㎡더라고요.
▶최진석 기자
한 평. 3.3㎡니까 한 평도 안 되는 땅 때문에?
▷원종훈 팀장
그럼 농어촌 주택이 아닌 거죠. 비과세는 날아간 겁니다. 그럼 어떻게 될까요? 이 분도 일시적 2주택이었는데 결국엔 3주택이 된 겁니다. 비과세 날아가고 중과세로 바뀌는 거예요. 제가 그래서 강조하고 싶은 게 1주택 비과세 판단할 때는 비과세를 인정 못 받으면 3주택으로 중과되는 경우가 많다는 겁니다. 그래서 자신도 모르는 주택이 있는지 여부, 예를 들어서 내 근생이라고 생각하고 있는데 맨 꼭대기 층이 주택으로 돼 있는 것들. 이런 경우들이 종종 있거든요.
▶최진석 기자
확인 잘 해야 된다는 것이군요. 이런 건 어떻게 확인해야 돼요?
▷원종훈 팀장
일단 공부부터 해야죠. 당연히 약은 약사에게 세금은 세무사에게. 문제는 지난 시간에 타워팰리스 건도 그랬지만 이런 경우는 기본적으로 세무사의 실수가 아니라는 거죠. 본인이 그걸 얘기조차 안 하니까 문제가 된 것이거든요. 그렇기 때문에 어쩔 수 없는 부분이에요. 관심을 가지는 사람에게 기회가 더 가는 것이기 때문에 자신이 가지고 있는 부동산을 쭉 리뷰해 볼 필요가 있는 것입니다. 시골에 있는 땅까지. 제주도 감귤 밭까지, 강원도 감자밭까지 전부 다 훑어봐야 돼요.
▶최진석 기자
이게 엄청 중요하군요. 잘 알겠습니다. 이번 시간 1주택자의 양도세와 보유세에 대해서 세법의 마법사 원종훈 세무사님과 함께 알아봤습니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영·편집 신세원 기자·오하선 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
원종훈 KB국민은행 세무팀장(2)
▶최진석 기자
지금까지 1주택자의 양도세에 대해서 좀 얘기를 했습니다. 이번에는 보유세 얘기도 하죠. 요즘 공시가격 인상으로 시끌시끌한데 고가 주택의 경우에는 보유세가 어느 정도 늘어날까요?
▷원종훈 팀장
재산세와 종합부동산세를 계산할 때 1차적으로 재산세를 내고, 2차적으로 일정 부분을 초과한 부분에 대해서 종부세를 냅니다. 일정 규모를 초과한다는 그 기준은 1주택을 단독명의로 가지고 있으면 9억원, 그러니까 9억 초과할 때부터 종부세가 나오는 것이죠. 주택 1채를 공동명의로 가지고 있거나 세대기준으로 2채 이상을 가지고 있으면 그때 종부세 기준 금액은 6억원입니다. 6억원을 초과할 때부터 종부세가 나오게 됩니다.
▶최진석 기자
부동산 규제가 강해진 상황에서 지금이라도 단독명의를 공동명의로 하는 게 현명한 건가요?
▷원종훈 팀장
장점과 단점이 섞여 있어요. 예를 들어서 공시가격이 뭐 10억, 15억원 이렇게 나와서 종부세가 나온다는 이유로 공동명의로 바꾸는 건 장점도 있지만 단점도 있어요. 감수해야 될 부분이 있는 거죠. 어떤 부분이냐면 주택 1채를 단독명의로 가지고 있으면 종부세가 9억부터 나온다고 했잖아요? 그런데 나누게 되면 인당 6억원이니까 부부 12억부터 종부세가 나오는 효과가 발생하는 거죠. 대신 감수해야 될 부분이 뭐냐면 1주택을 단독명의로 가지고 있을 경우에 종부세를 계산할 때 보유기간이 5년 이상이 되거나 만 60세 이상이라면, 즉 보유기간과 주택 소유자의 연령에 따라서 세액공제를 무려 70%까지 해줍니다. 그러니까 단독명의로만 가지고 있으면 공시가격이 웬만큼 높아도 종부세가 부담스럽지 않아요.
▶최진석 기자
5년 이상 살고 있거나 나이가 만 60살이 넘었거나가 중요하군요.
▷원종훈 팀장
최대 70%까지니까요. 가령 자신에게 종부세 100만원이 나오면 공제를 최대한으로 받으면 30만원만 내면 된다는 뜻이에요. 그런데 이걸 공동명의로 바꾸면 종부세 기준금액이 각자 기준으로 6억원으로 떨어지는 대가로 세액공제는 사라지는 겁니다. 1주택이라도. 중요합니다. 나이도 상관없이. 거기에 명의를 변경하는 과정에서 취득세가 공시가격의 4% 나오는데 배보다 배꼽이 더 커져요. 어차피 이것을 커버하려면 종부세가 엄청나게 많이 절약돼야 하는데 웬만해서는 잘 안 돼요. 그래서 이미 잘 보유하고 있었던 단독주택을, 오랫동안 보유하고 있는 집을 구태여 공동명의로 바꿔서 종부세를 줄이려고 노력할 게 아니라 현 상태를 유지하다가 매각을 하고, 새롭게 주택을 구입하는 단계에서 공동명의를 고려해야 합니다.
▶최진석 기자
공동명의로 바꾸는 게 더 나을 수 있는 조건은 없나요?
▷원종훈 팀장
지금 당장 종부세를 바라보고 나누느 것은 취득세 부담이 있고 종부세 절세 효과가 그렇게 크지 않아 추천하지 않는다는 건데요. 기본적으로 다른 목적으로 접근한다면 효과는 분명히 효과가 있을 수는 있어요. 가장 흔한 게 상속세나 증여세죠. 예를 들어서 부부 가운데 어느 한쪽에 재산이 몰려 있어요. 덩치가 너무 클 때 재산을 분할해 놓으면 향후에 상속세 부담도 상당히 많이 줄일 수가 있거든요. 다른 세금으로 접근하게 되면 줄일 수도 있는 거죠.
▶최진석 기자
종합적으로 볼 필요가 있겠군요.
▷원종훈 팀장
그럼요. 그리고 재산세 같은 경우에는 공동명의로 바꾼다고 해서 재산세가 줄어들지도 않아요. 왜 그러냐면 종부세는 인별로 계산하잖아요. 근데 재산세는 인별로 계산하는 게 아니라 주택별로 계산해요. 예를 들어 집을 3채 가지고 있다면 재산세 고지서도 3개 나옵니다. 합산해서 계산되지 않아요. 그렇죠? 3채를 전부 부부 공동명의로 가지고 있다면 해당 집에 대한 재산세를 계산해서 그냥 둘로 쪼개만 줄 뿐입니다. 재산세는 결국 공동명의로 갖고 있어도 합계는 똑같아요.
▶최진석 기자
지금까지 1주택자의 양도세와 보유세에 대해서 얘기를 해봤는데요. 추가적으로 하실 말씀이나 주의사항은 없나요.
▷원종훈 팀장
1주택에서 굉장히 조심해야 할 부분들이 자신이 주택이라고 생각하지 않은 부분들이 주택으로 구분되는 게 가장 큰 위험한 요소라고 생각이 들어요. 지난 시간 오피스텔도 그 예였고, 그리고 농어촌 주택 있죠?
▶최진석 기자
할아버지가 살던 농가주택, 지금은 아무도 살지 않지만 집은 있고 이런 것들 말인가요?
▷원종훈 팀장
그렇죠. 자신은 집이라고 생각한 적도 없고 그냥 허물어 가는 폐가 같은 것들 있죠. 등기부등본에는 있고 그런 것들요. 그리고 사실 정부가 주택구입을 규제만 하는 것 같죠? 그렇지 않아요. 세법에서는 주택 구입을 장려하는 경우도 있어요. 농어촌 주택 같은 경우에는 빈집들이 사용지가 될 수도 있기 때문에 농어촌 주택을 구입한 부분에 대해서는 장려하고 있어요. 자신이 일반주택을 매각할 때 농어촌 주택은 주택으로 보지 않는 규정도 있어요. 기가 막히지 않습니까?
▶최진석 기자
어떤 경우에 그렇게 돼요?
▷원종훈 팀장
예를 들어서 읍면지역에 있는 농어촌 주택을 구입을 하는데 공시가격이 2억 원 이하인 주택을 구입한다면 일반주택을 매각할 때 주택수에 합산을 안 합니다. 그럼 자신이 비록 2주택이라 하더라도 이것들을 주택으로 보지 않으니 1주택 비과세가 될 수도 있는 거죠. 그런데 농어촌 주택이라고 생각했던 게 세법상 요건을 만족하지 못하면 농어촌 주택이 아닙니다. 예를 들어보면 읍면지역이라고 했으니까, 제가 이것 한 번 물어볼게요. 수도권에 있는 농어촌 주택이 있을 수 있을까요, 없을까요?
▶최진석 기자
있겠죠.
▷원종훈 팀장
어느 지역입니까?
▶최진석 기자
수서역 옆에도 농사짓는 분들 계시는데….
▷원종훈 팀장
수도권정비법에서 수도권이라는 게 서울, 인천, 경기도를 다 포함하도록 돼있으니까 여기 읍면지역이 왜 없겠어요. 있겠죠. 그런데 여기서 농어촌 주택은 세법상 농어촌 주택이 아닙니다. 수도권 중에서 농어촌으로 인정되는 곳이 대략 두 곳 정도가 있어요. 첫째는 강화도쪽 옹진군. 다음은 연천군입니다. 이 두 지역 안에서는 농어촌 주택으로 인정돼요. 이 지역 안에서 공시가격 2억원 이하인 주택을 구입을 하게 되면 농어촌 주택 인정돼요. 그래서 휴양 목적으로 써도 큰 문제가 없어요. 세법에서 인정을 해주고 있는 거니까요.
그런데 이게 세법상 요건을 만족하지 못하면? 최근에 정말 억울한 케이스 하나가 있었는데 옹진군의 사례였어요. 시골주택의 특징은 단독주택이 많잖아요. 단독주택이면 대지 요건도 있거든요. 대지 면적의 요건이죠. 보통 주택으로 보는 대지 요건이 660㎡예요. 그러니까 농어촌 주택의 요건은 취득할 때 공시가격이 2억 원 이하여야 되고, 읍면지역이여야 되고, 대지 같은 경우는 660㎡ 이하여야 된다는 거예요. 그런데 어느 분이 옹진군에 주택을 구입하면서 농어촌 주택이라고 알고 샀어요. 주말농장처럼 왔다갔다 하면서 농사도 짓다가 서울에 있는 집 두 채 중에 한 채를 팔았습니다. 비과세 될 줄 알고 말이죠. 그런데 등기부등본을 봤더니 대지 면적이 딱 663㎡더라고요.
▶최진석 기자
한 평. 3.3㎡니까 한 평도 안 되는 땅 때문에?
▷원종훈 팀장
그럼 농어촌 주택이 아닌 거죠. 비과세는 날아간 겁니다. 그럼 어떻게 될까요? 이 분도 일시적 2주택이었는데 결국엔 3주택이 된 겁니다. 비과세 날아가고 중과세로 바뀌는 거예요. 제가 그래서 강조하고 싶은 게 1주택 비과세 판단할 때는 비과세를 인정 못 받으면 3주택으로 중과되는 경우가 많다는 겁니다. 그래서 자신도 모르는 주택이 있는지 여부, 예를 들어서 내 근생이라고 생각하고 있는데 맨 꼭대기 층이 주택으로 돼 있는 것들. 이런 경우들이 종종 있거든요.
▶최진석 기자
확인 잘 해야 된다는 것이군요. 이런 건 어떻게 확인해야 돼요?
▷원종훈 팀장
일단 공부부터 해야죠. 당연히 약은 약사에게 세금은 세무사에게. 문제는 지난 시간에 타워팰리스 건도 그랬지만 이런 경우는 기본적으로 세무사의 실수가 아니라는 거죠. 본인이 그걸 얘기조차 안 하니까 문제가 된 것이거든요. 그렇기 때문에 어쩔 수 없는 부분이에요. 관심을 가지는 사람에게 기회가 더 가는 것이기 때문에 자신이 가지고 있는 부동산을 쭉 리뷰해 볼 필요가 있는 것입니다. 시골에 있는 땅까지. 제주도 감귤 밭까지, 강원도 감자밭까지 전부 다 훑어봐야 돼요.
▶최진석 기자
이게 엄청 중요하군요. 잘 알겠습니다. 이번 시간 1주택자의 양도세와 보유세에 대해서 세법의 마법사 원종훈 세무사님과 함께 알아봤습니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영·편집 신세원 기자·오하선 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
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