'뷰'동산
사업시행인가 임박한 한남뉴타운3구역 가보니
▶전형진 기자
안녕하세요 집코노미TV 전형진입니다. 지금 제 앞에 보이는 낡은 집의 가격이 10억원이라면 믿기십니까? 웬만한 아파트 한 채 값이죠. 가격엔 그럴 만한 이유가 있습니다.
여기가 바로 재개발 중의 황제, 한남뉴타운이기 때문입니다. 한남3구역의 경우 사업시행인가가 임박했습니다. 2003년 뉴타운으로 지정된 지 16년 만입니다.
▷이성호 천지공인 대표
한남뉴타운은 4개 구역이 진행되는데요. 지금 가장 빠른 곳이 3구역이에요. 2017년도에 이미 건축심의가 통과돼서 지금 사업시행인가가 지난해 11월29일 시에 접수가 됐어요. 대략 3월 말이나 4월 초엔 사업시행인가가 떨어진다고 봐요. 그러고 나면 연내 시공사선정이 마무리될 거라고 봐요. 2020년 정도면 관리처분, 조합원들이 이주하는 단계가 이뤄질 거라고 보거든요. 늦어도 2021년이면 일반분양이 이뤄질 것이라고 볼 수 있죠.
▷김윤숙 유명한공인 대표
작년까지는 어느 정도 거래가 됐던 것이 올 1월에 와서는 단독주택을 기준으로 해서 제가 확인한 바로는 2개 정도 거래가 됐고요. 3구역 근생주택이 최근 13억6000만원에 거래가 됐는데. 근생주택이고 59㎡(옛 18평) 정도 되는 주택이에요. 3.3㎡당 가격이 좀 높죠. 근생주택이라는 건 도로를 끼고 있고 공시지가가 높은 집이라서 그 정도고, 기준으로 따지면 단독주택을 기준으로 말씀드리기 좋은 게 100㎡(옛 30평)대 정도면 9·13 대책 전에는 3.3㎡당 5000만원 정도? 그런데 지금은 4000만~4500만 정도까지 돼야 거래가 된다고 말씀드릴 수 있을 것 같고요. 132㎡(옛 40평)대는 3.3㎡당 4200만~4300만원까지도 거래가 가능했는데 지금은 3.3㎡당 3000만~3500만원까지 내려가야 한다고 (매도인께) 말씀드리고 있어요.
3구역은 사업시행인가를 향해서 가고 나머지 2, 4, 5구역도 건축심의를 받기 위해 변경안을 내놓는 상황이에요. 통과될지 안 될지는 구역마다 상황이 달라요. 2구역 같은 경우 안고 있는 문제는 초등학교 문제가 있어요. 나머지는 서울시와 거의 협의가 됐는데 초등학교 존치 문제가 있고, 4구역은 이번에 공청회가 끝나서 주민 의견을 수렴 중인데 주민 의견을 조율해야 하는 부분이 있어요. 5구역은 아직 그 단계까진 안 갔고요. 각 구역이 다 변경안이 나와야 건축심의에 들어갈 수 있기 때문에 변경안을 내놓는 상황에 있다고 말씀드릴 수 있겠습니다.
▶전형진 기자
들으신 것처럼 가격이 만만치 않습니다. 지금 이 낡은 집들의 현재 가치가 아니라 미래의 가치가 반영된 가격이기 때문이죠.
그런데 과연 장밋빛 전망만 있을까요. 2차 뉴타운으로 함께 지정됐던 아현이나 가재울뉴타운은 사업이 거의 마무리 돼가는데 20년 가까이 삐걱댄 데는 이유가 있겠죠.
▷강영훈(붇옹산) 부동산스터디 카페 대표
한남뉴타운이 늦어진 가장 큰 이유는 재정비촉진계획수립이 제일 늦었어요. 2003년에 뉴타운 지정되고 정비구역 지정, 촉진구역 지정을 하기 위해서 계획을 수립한 게 2009년 상반기입니다. 거의 6년 걸렸거든요. 첫 시작이 늦었고 2009~2011년 금융위기 이후에 정비사업들이 다 표류하고 재건축들이 멈춰섰었으니까 경기가 안 좋았던 부분이 당시에는 큰 이유이기도 했고요. 그러면서 좋은 시절, 골든타임에 속도를 내지 못했던 것이 영향이 있지 않았나 싶어요.
▷김윤숙 유명한공인 대표
굉장히 지지부진하게 보였던 이유는 아시다시피 오세훈 시장에서 박원순 시장으로 바뀌는 단계에서 오세훈 시장이 보는 서울시 전체 개발계획안하고 박원순 시장의 서울시 전체를 보는 개발계획안의 시각이 틀렸던 거죠.
▶전형진 기자
투자에 주의해야 할 점도 많습니다.
▷강영훈(붇옹산) 부동산스터디 카페 대표
2018년 1월 25일 이후 최초 사업시행인가를 접수한 구역들이 될 것이기 때문에 투기과열지구가 유지되는 한 관리처분인가가 떨어지면 (8·2 대책에 따라) 모두 조합원지위 양도금지 규정이 적용이 됩니다. 자신이 지금 살 수 있지만 팔아야 할 시점에 관리처분인가가 떨어진다면 팔지 못하고 들고 가야 할 수 있는, 매도 타이밍을 고려하는 부분에 있어서 자금 계획 등을 미리 세우고 접근하시는 게 맞겠다(고 생각해요).
잘 아시겠지만 조합설립인가 후에 사업시행인가 접수를 해야 하는 문제가 있잖아요. (Q. 3년 안에?) 네. 일몰제에 따라서 그 문제들이…. 물론 30% 이상의 동의에 따라서 2년 연장을 신청하면 도시계획위원회에서 판단할 문제이긴 하지만 결국 일몰제가 부담스럽게 작동할 가능성도 감안을 해야할 것 같고요.
▶전형진 기자
네, 사업시행인가가 나게 되면 종전자산 평가를 통해서 누가 얼마를 더 내야할지 같은 1차적인 성적표가 나오는데요. 그때도 진통이 예상됩니다. 하지만 재개발 ‘최대어’가 드디어 시공사를 선정하는 단계까지 온 만큼 부동산시장에 미치는 영향이 적지 않을 것 같습니다. 지금까지 전형진이었습니다.
기획 집코노미TV 총괄 프로듀서 조성근 건설부동산부장
취재 전형진 기자 촬영·편집 신세원 기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
사업시행인가 임박한 한남뉴타운3구역 가보니
▶전형진 기자
안녕하세요 집코노미TV 전형진입니다. 지금 제 앞에 보이는 낡은 집의 가격이 10억원이라면 믿기십니까? 웬만한 아파트 한 채 값이죠. 가격엔 그럴 만한 이유가 있습니다.
여기가 바로 재개발 중의 황제, 한남뉴타운이기 때문입니다. 한남3구역의 경우 사업시행인가가 임박했습니다. 2003년 뉴타운으로 지정된 지 16년 만입니다.
▷이성호 천지공인 대표
한남뉴타운은 4개 구역이 진행되는데요. 지금 가장 빠른 곳이 3구역이에요. 2017년도에 이미 건축심의가 통과돼서 지금 사업시행인가가 지난해 11월29일 시에 접수가 됐어요. 대략 3월 말이나 4월 초엔 사업시행인가가 떨어진다고 봐요. 그러고 나면 연내 시공사선정이 마무리될 거라고 봐요. 2020년 정도면 관리처분, 조합원들이 이주하는 단계가 이뤄질 거라고 보거든요. 늦어도 2021년이면 일반분양이 이뤄질 것이라고 볼 수 있죠.
▷김윤숙 유명한공인 대표
작년까지는 어느 정도 거래가 됐던 것이 올 1월에 와서는 단독주택을 기준으로 해서 제가 확인한 바로는 2개 정도 거래가 됐고요. 3구역 근생주택이 최근 13억6000만원에 거래가 됐는데. 근생주택이고 59㎡(옛 18평) 정도 되는 주택이에요. 3.3㎡당 가격이 좀 높죠. 근생주택이라는 건 도로를 끼고 있고 공시지가가 높은 집이라서 그 정도고, 기준으로 따지면 단독주택을 기준으로 말씀드리기 좋은 게 100㎡(옛 30평)대 정도면 9·13 대책 전에는 3.3㎡당 5000만원 정도? 그런데 지금은 4000만~4500만 정도까지 돼야 거래가 된다고 말씀드릴 수 있을 것 같고요. 132㎡(옛 40평)대는 3.3㎡당 4200만~4300만원까지도 거래가 가능했는데 지금은 3.3㎡당 3000만~3500만원까지 내려가야 한다고 (매도인께) 말씀드리고 있어요.
3구역은 사업시행인가를 향해서 가고 나머지 2, 4, 5구역도 건축심의를 받기 위해 변경안을 내놓는 상황이에요. 통과될지 안 될지는 구역마다 상황이 달라요. 2구역 같은 경우 안고 있는 문제는 초등학교 문제가 있어요. 나머지는 서울시와 거의 협의가 됐는데 초등학교 존치 문제가 있고, 4구역은 이번에 공청회가 끝나서 주민 의견을 수렴 중인데 주민 의견을 조율해야 하는 부분이 있어요. 5구역은 아직 그 단계까진 안 갔고요. 각 구역이 다 변경안이 나와야 건축심의에 들어갈 수 있기 때문에 변경안을 내놓는 상황에 있다고 말씀드릴 수 있겠습니다.
▶전형진 기자
들으신 것처럼 가격이 만만치 않습니다. 지금 이 낡은 집들의 현재 가치가 아니라 미래의 가치가 반영된 가격이기 때문이죠.
그런데 과연 장밋빛 전망만 있을까요. 2차 뉴타운으로 함께 지정됐던 아현이나 가재울뉴타운은 사업이 거의 마무리 돼가는데 20년 가까이 삐걱댄 데는 이유가 있겠죠.
▷강영훈(붇옹산) 부동산스터디 카페 대표
한남뉴타운이 늦어진 가장 큰 이유는 재정비촉진계획수립이 제일 늦었어요. 2003년에 뉴타운 지정되고 정비구역 지정, 촉진구역 지정을 하기 위해서 계획을 수립한 게 2009년 상반기입니다. 거의 6년 걸렸거든요. 첫 시작이 늦었고 2009~2011년 금융위기 이후에 정비사업들이 다 표류하고 재건축들이 멈춰섰었으니까 경기가 안 좋았던 부분이 당시에는 큰 이유이기도 했고요. 그러면서 좋은 시절, 골든타임에 속도를 내지 못했던 것이 영향이 있지 않았나 싶어요.
▷김윤숙 유명한공인 대표
굉장히 지지부진하게 보였던 이유는 아시다시피 오세훈 시장에서 박원순 시장으로 바뀌는 단계에서 오세훈 시장이 보는 서울시 전체 개발계획안하고 박원순 시장의 서울시 전체를 보는 개발계획안의 시각이 틀렸던 거죠.
▶전형진 기자
투자에 주의해야 할 점도 많습니다.
▷강영훈(붇옹산) 부동산스터디 카페 대표
2018년 1월 25일 이후 최초 사업시행인가를 접수한 구역들이 될 것이기 때문에 투기과열지구가 유지되는 한 관리처분인가가 떨어지면 (8·2 대책에 따라) 모두 조합원지위 양도금지 규정이 적용이 됩니다. 자신이 지금 살 수 있지만 팔아야 할 시점에 관리처분인가가 떨어진다면 팔지 못하고 들고 가야 할 수 있는, 매도 타이밍을 고려하는 부분에 있어서 자금 계획 등을 미리 세우고 접근하시는 게 맞겠다(고 생각해요).
잘 아시겠지만 조합설립인가 후에 사업시행인가 접수를 해야 하는 문제가 있잖아요. (Q. 3년 안에?) 네. 일몰제에 따라서 그 문제들이…. 물론 30% 이상의 동의에 따라서 2년 연장을 신청하면 도시계획위원회에서 판단할 문제이긴 하지만 결국 일몰제가 부담스럽게 작동할 가능성도 감안을 해야할 것 같고요.
▶전형진 기자
네, 사업시행인가가 나게 되면 종전자산 평가를 통해서 누가 얼마를 더 내야할지 같은 1차적인 성적표가 나오는데요. 그때도 진통이 예상됩니다. 하지만 재개발 ‘최대어’가 드디어 시공사를 선정하는 단계까지 온 만큼 부동산시장에 미치는 영향이 적지 않을 것 같습니다. 지금까지 전형진이었습니다.
기획 집코노미TV 총괄 프로듀서 조성근 건설부동산부장
취재 전형진 기자 촬영·편집 신세원 기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
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