부동산인포 강남4구 전세시장 분석
송파구, 8월까지 2800여 가구 재건축 이주
"송파구 3월이후 회복세 예상"
서울 강남권에서 대규모 아파트 입주로 인한 매매가와 전세가 하락의 충격이 길지 않을 것이라는 전망이 나왔다. 서울 강남 서초 송파 강동 등 강남4구는 서울 송파구에 작년말부터는 입주중인 '송파 헬리오시티'(9510가구)로 인해 전셋값이 하락하고 있다. 여기에 강남 강동구에서도 올해 대단지 입주가 이어질 예정이어서 최근과 같은 하락세가 지속될 것이라는 전망이 지배적이다.
이에 대해 부동산시장 분석업체 부동산인포는 28일 "송파구는 3월을 기점으로 전세시장이 온전하게 회복세로 돌아서고 내년까지 안정세를 보일 것이다"라고 예상했다. 송파구는 지난해 12월 말부터 입주를 시작한 9510가구의 대단지 아파트 헬리오시티로 인해 전세시장이 하락세를 나타내고 있다. 2개월째 입주가 진행중인 헬리오시티는 약 40% 가량 입주율을 기록중인 것으로 알려졌다. 잔금 치르고 입주를 앞둔 세대까지 포함하면 입주율은 약 60%다. 헬리오시티의 입주가 남긴했지만, 송파구에서의 향후 입주물량은 약 300가구뿐이라는 분석이다.
권일 리서치팀장은 "송파구에서는 지난 1월말부터 신천동 미성·크로바 아파트(1350가구) 재건축 이주가 시작됐고 진주아파트(1507가구)도 3월말부터 이주가 시작될 예정이다"라며 "이들 단지의 이주 때문인지 송파구의 전셋값 변동률은 2월 3주차에 강남4구 가운데 유일하게 플러스(0.08%)를 기록했다"고 말했다.
그는 "3월을 기점으로 헬리오시티 입주율의 빠른 상승은 물론 전세시장도 온전하게 회복세로 돌아서고 내년까지 안정세를 보일 것"이라고 내다봤다.
◆강남구, 연이은 입주여파 …"전세가, 내년 한차례 더 약세 전망"
하지만 송파구를 제외한 강남 서초 강동구는 약세기조에서 벗어나기 어려울 것으로 봤다. 특히 강남구의 전세 약세는 내년에 한번 더 올 수 있다고 경고했다. 강남구는 지난해 11월부터 입주를 시작한 일원동 '래미안 루체하임'(850가구)의 입주율이 70%대에 불과하고, 개포동에서 이달 27일부터 입주가 시작된 '래미안 블레스티지'(1957가구)의 입주도 더디다는 설명이다. 오는 8월부터는 개포동 '디에이치 아너힐즈'(1320가구)의 입주가 시작되는 등 입주가 줄을 잇고 있어 전셋값은 약세를 보인다는 전망이다.
권 팀장은 "강남구에서는 내년 상반기 신규 입주계획이 없어 전세시장은 다시 살아나겠지만 하반기에 2296가구 규모의 '개포 래미안 포레스트'가 입주할 예정이다"라며 "내년 하반기 또 한차례 전세시장 약세가 나타날 것"으로 봤다.
서초구의 전세시장은 작년말 이후 약세를 지속하고 있다. 그러나 올해는 연말까지 입주물량이 773가구에 불과해 서초구 전세시장은 3월 이후로 점차 회복세로 돌아선다는 전망이다. 더군다나 이르면 올 하반기(7월예상) 중엔 잠원동 한신4지구 2898가구 재건축 이주가 시작될 예정이다. 잠원동 등 일대를 중심으로 눈에 띄게 전셋값이 상승할 수 있다는 추정이다.
◆"입주폭탄 강동구, 전셋값 약세 내년까지 이어질 것"
강남 서초 송파 등은 등락이 예상되지만, 강동구의 전셋값은 내년 하반기 들어서야 회복이 가능하다는 전망이다. 강동구 전셋값은 봄이 되면서 하락폭은 다소 둔화될 것으로 보인다. 그러나 하반기가 가까워지면서 전세물건이 더욱 증가하기 시작하면 하락폭은 커질 전망이다.
강동구는 올해 1만1000여가구가 입주할 예정이다. 오는 6월부터 입주가 시작되는 '래미안 명일역 솔베뉴'(1900가구)와 7월 이후로 예정된 8996가구를 포함하면 하반기에만 1만 가구가 입주한다. 가을과 겨울방학 등 이사철에도 워낙 많은 입주물량들로 인해 회복은 쉽지 않아 보인다. 내년 상반기에도 4400여가구가 입주를 앞두고 있다. 강동구 전세시장은 내년 하반기 경에나 안정될 가능성이 높아 보다는 게 권팀장의 얘기다.
그는 "입주물량이 쏟아지면 해당 지역 매매, 전세시장은 기간의 차이가 있을 뿐 약세전환이 불가피하다"며 "기존주택 처분이나 대출 모두 어려운 상황이라 강남4구 신규아파트 입주는 더디고 세입자 확보 경쟁도 치열하다"고 말했다.
한편 김세련 SK증권 연구원은 "전국 입주물량은 작년을 기점으로 감소하고 있지만, 서울만큼은 강동구와 성북구에서 급증할 예정"이라며 "고덕지구의 대규모 입주로 강동구에서의 가격 조정은 불가피하다"고 전했다. 서울의 올해 입주물량은 4만3000여 가구로 전년 대비 17.5% 증가할 전망이다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
송파구, 8월까지 2800여 가구 재건축 이주
"송파구 3월이후 회복세 예상"
서울 강남권에서 대규모 아파트 입주로 인한 매매가와 전세가 하락의 충격이 길지 않을 것이라는 전망이 나왔다. 서울 강남 서초 송파 강동 등 강남4구는 서울 송파구에 작년말부터는 입주중인 '송파 헬리오시티'(9510가구)로 인해 전셋값이 하락하고 있다. 여기에 강남 강동구에서도 올해 대단지 입주가 이어질 예정이어서 최근과 같은 하락세가 지속될 것이라는 전망이 지배적이다.
이에 대해 부동산시장 분석업체 부동산인포는 28일 "송파구는 3월을 기점으로 전세시장이 온전하게 회복세로 돌아서고 내년까지 안정세를 보일 것이다"라고 예상했다. 송파구는 지난해 12월 말부터 입주를 시작한 9510가구의 대단지 아파트 헬리오시티로 인해 전세시장이 하락세를 나타내고 있다. 2개월째 입주가 진행중인 헬리오시티는 약 40% 가량 입주율을 기록중인 것으로 알려졌다. 잔금 치르고 입주를 앞둔 세대까지 포함하면 입주율은 약 60%다. 헬리오시티의 입주가 남긴했지만, 송파구에서의 향후 입주물량은 약 300가구뿐이라는 분석이다.
권일 리서치팀장은 "송파구에서는 지난 1월말부터 신천동 미성·크로바 아파트(1350가구) 재건축 이주가 시작됐고 진주아파트(1507가구)도 3월말부터 이주가 시작될 예정이다"라며 "이들 단지의 이주 때문인지 송파구의 전셋값 변동률은 2월 3주차에 강남4구 가운데 유일하게 플러스(0.08%)를 기록했다"고 말했다.
그는 "3월을 기점으로 헬리오시티 입주율의 빠른 상승은 물론 전세시장도 온전하게 회복세로 돌아서고 내년까지 안정세를 보일 것"이라고 내다봤다.
◆강남구, 연이은 입주여파 …"전세가, 내년 한차례 더 약세 전망"
하지만 송파구를 제외한 강남 서초 강동구는 약세기조에서 벗어나기 어려울 것으로 봤다. 특히 강남구의 전세 약세는 내년에 한번 더 올 수 있다고 경고했다. 강남구는 지난해 11월부터 입주를 시작한 일원동 '래미안 루체하임'(850가구)의 입주율이 70%대에 불과하고, 개포동에서 이달 27일부터 입주가 시작된 '래미안 블레스티지'(1957가구)의 입주도 더디다는 설명이다. 오는 8월부터는 개포동 '디에이치 아너힐즈'(1320가구)의 입주가 시작되는 등 입주가 줄을 잇고 있어 전셋값은 약세를 보인다는 전망이다.
권 팀장은 "강남구에서는 내년 상반기 신규 입주계획이 없어 전세시장은 다시 살아나겠지만 하반기에 2296가구 규모의 '개포 래미안 포레스트'가 입주할 예정이다"라며 "내년 하반기 또 한차례 전세시장 약세가 나타날 것"으로 봤다.
서초구의 전세시장은 작년말 이후 약세를 지속하고 있다. 그러나 올해는 연말까지 입주물량이 773가구에 불과해 서초구 전세시장은 3월 이후로 점차 회복세로 돌아선다는 전망이다. 더군다나 이르면 올 하반기(7월예상) 중엔 잠원동 한신4지구 2898가구 재건축 이주가 시작될 예정이다. 잠원동 등 일대를 중심으로 눈에 띄게 전셋값이 상승할 수 있다는 추정이다.
◆"입주폭탄 강동구, 전셋값 약세 내년까지 이어질 것"
강남 서초 송파 등은 등락이 예상되지만, 강동구의 전셋값은 내년 하반기 들어서야 회복이 가능하다는 전망이다. 강동구 전셋값은 봄이 되면서 하락폭은 다소 둔화될 것으로 보인다. 그러나 하반기가 가까워지면서 전세물건이 더욱 증가하기 시작하면 하락폭은 커질 전망이다.
강동구는 올해 1만1000여가구가 입주할 예정이다. 오는 6월부터 입주가 시작되는 '래미안 명일역 솔베뉴'(1900가구)와 7월 이후로 예정된 8996가구를 포함하면 하반기에만 1만 가구가 입주한다. 가을과 겨울방학 등 이사철에도 워낙 많은 입주물량들로 인해 회복은 쉽지 않아 보인다. 내년 상반기에도 4400여가구가 입주를 앞두고 있다. 강동구 전세시장은 내년 하반기 경에나 안정될 가능성이 높아 보다는 게 권팀장의 얘기다.
그는 "입주물량이 쏟아지면 해당 지역 매매, 전세시장은 기간의 차이가 있을 뿐 약세전환이 불가피하다"며 "기존주택 처분이나 대출 모두 어려운 상황이라 강남4구 신규아파트 입주는 더디고 세입자 확보 경쟁도 치열하다"고 말했다.
한편 김세련 SK증권 연구원은 "전국 입주물량은 작년을 기점으로 감소하고 있지만, 서울만큼은 강동구와 성북구에서 급증할 예정"이라며 "고덕지구의 대규모 입주로 강동구에서의 가격 조정은 불가피하다"고 전했다. 서울의 올해 입주물량은 4만3000여 가구로 전년 대비 17.5% 증가할 전망이다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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