부동산 공시가격 현실화…이제는 '증여'를 고민해야 할 시기

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‘집값 상승분만큼 공시가격 인상.’ 지난해 국회에서 열린 국토교통위원회 결산·업무보고에서 김현미 국토교통부 장관이 강조한 내용이다. 실제로 국토부는 지난 1월에 표준단독주택 공시가격, 2월엔 표준지 공시지가, 이달엔 공동주택 공시가격을 각각 발표하면서 전년 대비 평균 9%(공동주택 공시가격은 5%) 이상 상향 조정했다. 이 추세로 진행된다면 개별단독주택 공시가격과 개별공시지가도 큰 폭의 인상이 예상된다.

부동산 공시가격은 공시지가(토지), 공시가격(주택), 기준시가(상업용 건물·오피스텔)를 포함한 개념으로 국세 및 지방세 등을 과세하는 데 있어 기준이 되는 가격이다.

즉 공시가격 상승은 단순히 부동산 가치가 상승했다는 것을 보여주는 것이 아니라 그와 관련된 보유세 등의 세금까지도 부수적으로 영향을 준다. 특히 상속·증여세의 경우 초과누진세율 과세체계로 인해 부동산 가치의 상승보다 더욱 가파르게 세 부담이 높아질 가능성이 크기 때문에 향후 부동산 가치가 상승한다고 예상될 때 반드시 여러 가지 상황을 고려해야 한다.

부동산을 증여하는 경우 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 재산을 평가해 증여세를 납부하게 된다. 아파트는 대부분 유사매매사례가액이 존재하고 이를 시가로 적용하는 경우가 많기 때문에 증여세 신고 시 공시가격이 적용될 여지가 적은 편이다. 하지만 유사매매사례 가액 등의 시가를 산정하기 어려운 토지, 상가, 일반주택의 경우에는 공시가격 등의 보충적 평가방법을 활용할 가능성이 높다.

따라서 지금 같은 상승기에 직면한 수도권의 경우에는 상승한 공시가격이 새롭게 발표되기 전에 증여하는 것이 세금 부담 측면에서 유리할 수 있다.

증여일 현재 당해 연도의 공시가격이 고시돼 있으면 새로 공시된 당해 연도의 공시가격을 사용하지만 당해 연도의 공시가격이 공시돼 있지 않으면 전년도 공시가격을 적용하기 때문이다. 2019년도 개별주택가격은 4월 30일 공시될 예정이고 개별공시지가는 5월 31일 공시될 예정이니 보유하고 있는 부동산을 분석해 증여 시기를 결정할 필요가 있다.

세금은 어느 시기에 어떤 부동산을 어떻게 활용하느냐에 따라 천차만별로 달라진다. 조금만 관심을 가지고 전략을 세우면 최소한의 비용으로 최대의 절세 효과를 누릴 수 있을 것이다.

정기홍 삼성생명 대구FP센터 선임