돈 되는 상권 따로 있다?

업종 다양성 및 수요 흡인력 높은 24시간 중심상권 유리
초역세권 입지, 높은 임대료와 시세차익도 노릴 수 있어
‘동네수요’ 확보한 단지 내 상가, 근린상권은 안정성에 주목해야


상가 투자를 고려중이라면 우선적으로 어떤 상권을 선택할지 고민해야 한다.

상권은 일반적으로 단지 내 상가, 근린상업지역, 중심상업지역 이렇게 3가지로 구분해볼 수 있다.

우선 ‘단지 내 상가’는 아파트 단지 내 상가와 지식산업센터 등 단지화 된 고정수요를 확보하고 있어 안정적이라는 장점이 있다. 그러나 그 수요가 단지 내 주민과 입주업체 근로자로 한정돼 있고 평일 등 주이용 시간대가 제한적인 경우가 대부분이다. 따라서 이러한 여건에 맞는 업종으로 입점이 한정되다보니 임대료 상승의 여지도 상대적으로 높지 않은 편이다.

‘근린상업지역’은 흔히 우리가 근린생활시설이라고 지칭하는 업종이 두루 입점하는 상권인데 대개 약 2500세대 정도를 기본 배후수요로 두고 상권이 형성 된다. 주거지역 인근 생활필수품 또는 제과점, 미용실, 부동산 중개업소, 학원, 약국, 병의원 등 중·소형 규모 임차인들이 주로 입점한다. 업종구성 특성상 상대적으로 경기의 부침을 덜 타는 장점이 있지만 소위 ‘동네상권’이기 때문에 외지 수요를 흡인하는 데는 한계가 있다. 따라서 일반적인 경우 상권 확장이 이뤄지는 경우가 드물다. ‘단지 내 상가’보다는 상권 규모가 커 단위면적당 더 높은 임대료를 기대할 순 있지만 임대료 상승에 따른 시세 차익을 기대하기엔 이 역시 제약이 따르는 경우가 대부분이다.

반면, ‘중심상업지역’은 역세권을 중심으로 중심상업기능 및 업무기능이 혼합된 상권으로 영화관, 중대형 외식업, 판매업 등 문화생활을 위한 청소년 및 가족 나들이 기능과 비즈니스 업무 미팅 기능도 있어 오락업, 유흥업, 숙박업 등 다양한 업종군이 모이는 상권이다.

특히, 역을 중심으로 종합검사를 하는 대형병원, 안과, 피부과, 성형외과, 입시전문학원 등 넓은 배후지가 필요한 업종이 들어서므로 유명 맛집군, 유명 학원군, 유명 병의원군 등이 밀집돼 고객의 유입도가 높은 편이다. 이들 상권엔 유흥업종까지 들어가기 마련이어서 24시간 상권이 형성된다. 이에 따라 상권 발달에 따른 임대료 상승, 권리금 형성, 시세 차익을 기대할 수 있는 상권으로 볼 수 있다.



이와 관련해 지하철 8호선 다산역(가칭, 예정) 바로 앞에 들어서는 ‘다산역 리더스퀘어’ 분양 관계자는 “중심상업지역은 신도시 전체 수요를 상대하기 때문에 해당지역을 대표하는 상권으로 이해하면 된다. 특히 식음료, 의료, 교육, 레스토랑, 판매시설 등 생활필수 업종은 물론 목적형 업종, 위락 업종 등 복합적인 업종이 들어오는 만큼 임차인들의 매출에도 긍정적인 영향을 미쳐 상대적으로 높은 임대료와 이에 따른 시세 차익을 기대할 수 있는 상권이다”며 “이런 맥락에서 다산역 리더스퀘어도 다산신도시를 대표하는 상권 내 상가여서 투자자들과 임차인들의 문의가 쇄도하고 있다. 덕분에 초기 분양률도 상당히 진행된 상태다”고 설명했다. 특히, 이 상가는 분양가격이 2억원대부터 책정돼 있어 업계에서는 가격 경쟁력도 갖췄다는 평이다.

한편, 부동산 전문가들은 신도시 상가 투자는 상권 형성 기간을 고려해 장기적인 관점에서 접근해야 하며 특히, 유망 상권 내에서도 입지가 좋은 상가를 선별해 투자해야 한다고 조언했다.

한경부동산 hkland@hankyung.com