[마켓인사이트] 리츠株 잘나가는 이유 있었네

임대료 꼬박꼬박
금리 하락에 이자비용↓

이리츠코크렙·신한알파리츠
4월말 이후 각각 9.1, 5.2% 올라


[ 이태호 기자 ] ▶마켓인사이트 6월 11일 오후 4시40분

이리츠코크렙과 신한알파리츠 등 리츠(REITs·부동산투자회사)가 금리 인하 수혜주로 관심을 모으고 있다. 채권처럼 장기간 고정적으로 받을 수 있는 임대료 수입의 매력과 이자비용 감소에 따른 수익성 향상 기대가 커지고 있어서다.

11일 한국거래소에 따르면 리츠 중 시가총액 1, 2위인 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 지난달 시장금리의 하락폭 확대 이후 꾸준한 상승 추세를 나타내고 있다. 이날 종가는 각각 5780원과 6460원으로 지난 4월 말 이후 각각 9.1%, 5.2% 상승했다. 같은 기간 코스피지수가 4.2% 떨어진 것과 비교해 선전하고 있다는 평가다.

금융투자업계에선 지난해 6월과 8월 똑같이 공모가액 5000원에 상장한 두 회사의 이자비용 절감 기대가 주가 상승에 영향을 미친 것으로 분석하고 있다. 경기 성남시 분당 등지의 이랜드그룹 아울렛 건물 임대료로 수익을 내는 이리츠코크렙은 3월 말 현재 4350억원을 연 3.9~4.0% 이자로 빌려 쓰고 있다. 만기는 2021년이다.

판교와 용산에 오피스빌딩을 보유한 신한알파리츠는 지난해 12월 말 현재 연 3.3% 수준의 이자에 4390억원을 차입했다. 만기는 2023~2025년이다. 이자비용이 1%포인트 하락하면 각각 연간 40억원대 배당 가능 이익을 추가로 얻을 수 있는 셈이다. 리츠는 수익의 90% 이상을 배당해야 한다.

금리 하락기에 리츠 가치가 상승하는 것은 국내 시장의 독특한 현상이라는 설명이다. 국내 리츠는 임대차 계약 기간에 비해 짧은 차입금 만기 구조를 가지고 있어 들어오는 돈은 장기간 변하지 않는 반면 빠져나가는 이자는 2~3년마다 줄어드는 효과를 볼 수 있기 때문이다. 이리츠코크렙이 보유한 2001아울렛 분당점과 중계점의 경우 계약기간은 20년이다.

미국에선 임대차 계약과 차입금 만기를 똑같이 평균 7년 정도로 길게 가져간다. 금리에 따른 수익성 변동 위험을 회피하기 위한 것으로 금리하락기(경기둔화기)엔 임차인의 부실화 위험이 커져 주가가 하락하는 경우가 더 많다.

한 보험사 자산운용역은 “공모 당시 연 6~7%의 높은 배당수익 전망에도 불구하고 금리 상승 전망에 따른 수익 감소 위험으로 청약을 꺼리는 기관투자가가 많았다”며 “당시 우려와 반대로 금리가 하락하면서 리츠 매력이 커지고 있다”고 말했다.

이태호 기자 thlee@hankyung.com