신한은행과 함께하는 자산관리 원포인트 레슨 (9)
한동안 일본 부동산시장은 침체의 대명사로 인식됐다. 그러나 최근 해외로부터의 투자 유입 규모가 눈에 띄게 증가하고 있다. 지난해 일본의 상업용 부동산 투자 규모는 약 450억달러로 전년 대비 16% 증가했다. 일본 오피스의 투자 수익률도 경쟁 국가 대비 높은 수준이다. 지난해 일본 리츠의 수익률은 연 11%로, 같은 기간 글로벌 리츠 수익률(-4.9%)을 크게 웃돌았다.
일본은 2012년 아베노믹스를 계기로 국내총생산(GDP), 소비자물가 등 주요 지표가 꾸준히 개선되고 있다. 실업률은 지난 3월 기준 2.5%로 20년 만에 최저치를 기록했다. 일본 주요 지역의 오피스 공실률은 경기 회복이 본격화된 2012년 대비 절반 이상 낮아졌다.
일본의 핵심 업무시설 밀집지역인 도쿄 5구(치요다·미나토·추오·시부야·신주쿠)의 오피스 공실률은 2012년 6.8%에서 올해 1.1%로 크게 떨어졌다. 수도권에 해당하는 그레이터 도쿄 지역의 공실률도 같은 기간 동안 10.5%에서 4.8%로 낮아졌다. 현재 서울 도심과 여의도 오피스의 공실률이 각각 16.4%, 10.6%인 것을 감안하면 일본의 사무실 임대 수요가 빠르게 증가하는 모양새다.
경제 호황이라는 요인 외에도 국내 투자자들에게 일본 부동산시장이 매력적인 이유는 더 있다. 우선 환헤지 프리미엄이 발생한다는 점이다. 환헤지 프리미엄이란 환변동에 따르는 위험을 줄이기 위해 헤지할 때, 국채 이자율이 높은 나라에서 얻을 수 있는 이익을 의미한다. 일본은 한국보다 국채 이자율이 낮기 때문에 국내에서 일본에 투자하고 환헤지를 하면 연 1% 정도의 프리미엄을 추가로 얻을 수 있다.
일본은 대출금리도 낮다. 부동산 투자 수익을 늘리려면 조달비용을 낮춰야 하는데 일본 오피스 대출 금리는 연 1% 정도로, 한국이나 호주의 3분의 1 이하에 불과하다. 이에 따라 일본 부동산에 투자하는 상품은 환헤지 프리미엄과 강한 레버리지 효과가 발생한다. 투자자에게 최종적으로 돌아가는 배당수익률이 타 선진국에 비해 높은 편이다.
일본 오피스시장에 투자한다면 도쿄나 오사카, 후쿠오카와 같은 대도시를 먼저 검토하는 게 좋다. 다만 최근 수년 동안 가격이 많이 올라 지금 투자할 수 있는 물건의 배당수익률은 환헤지 프리미엄을 포함해 연 4~4.5% 수준까지 낮아진 상태다. 이로 인해 연 6~7% 수익률이 유지되고 있는 수도권(가나가와·사이타마·지바)으로 투자자의 시야가 넓어지는 추세다.
부동산 투자를 할 때 빼놓지 말아야 할 검토 요소는 매각의 안정성이다. 일본 부동산시장은 일본 경제의 호황, 낮은 공실률, 환헤지 프리미엄, 낮은 조달비용 등 투자자에게 우호적인 환경을 갖추고 있어 투자 수요가 두텁고 매각 안정성도 높은 편이다. 해외 부동산 투자를 계획하고 있는 사람이라면 일본 시장을 눈여겨볼 필요가 있다.
신정섭 신한은행 부동산 투자자문센터 차장
한동안 일본 부동산시장은 침체의 대명사로 인식됐다. 그러나 최근 해외로부터의 투자 유입 규모가 눈에 띄게 증가하고 있다. 지난해 일본의 상업용 부동산 투자 규모는 약 450억달러로 전년 대비 16% 증가했다. 일본 오피스의 투자 수익률도 경쟁 국가 대비 높은 수준이다. 지난해 일본 리츠의 수익률은 연 11%로, 같은 기간 글로벌 리츠 수익률(-4.9%)을 크게 웃돌았다.일본은 2012년 아베노믹스를 계기로 국내총생산(GDP), 소비자물가 등 주요 지표가 꾸준히 개선되고 있다. 실업률은 지난 3월 기준 2.5%로 20년 만에 최저치를 기록했다. 일본 주요 지역의 오피스 공실률은 경기 회복이 본격화된 2012년 대비 절반 이상 낮아졌다.
일본의 핵심 업무시설 밀집지역인 도쿄 5구(치요다·미나토·추오·시부야·신주쿠)의 오피스 공실률은 2012년 6.8%에서 올해 1.1%로 크게 떨어졌다. 수도권에 해당하는 그레이터 도쿄 지역의 공실률도 같은 기간 동안 10.5%에서 4.8%로 낮아졌다. 현재 서울 도심과 여의도 오피스의 공실률이 각각 16.4%, 10.6%인 것을 감안하면 일본의 사무실 임대 수요가 빠르게 증가하는 모양새다.
경제 호황이라는 요인 외에도 국내 투자자들에게 일본 부동산시장이 매력적인 이유는 더 있다. 우선 환헤지 프리미엄이 발생한다는 점이다. 환헤지 프리미엄이란 환변동에 따르는 위험을 줄이기 위해 헤지할 때, 국채 이자율이 높은 나라에서 얻을 수 있는 이익을 의미한다. 일본은 한국보다 국채 이자율이 낮기 때문에 국내에서 일본에 투자하고 환헤지를 하면 연 1% 정도의 프리미엄을 추가로 얻을 수 있다.
일본은 대출금리도 낮다. 부동산 투자 수익을 늘리려면 조달비용을 낮춰야 하는데 일본 오피스 대출 금리는 연 1% 정도로, 한국이나 호주의 3분의 1 이하에 불과하다. 이에 따라 일본 부동산에 투자하는 상품은 환헤지 프리미엄과 강한 레버리지 효과가 발생한다. 투자자에게 최종적으로 돌아가는 배당수익률이 타 선진국에 비해 높은 편이다.
일본 오피스시장에 투자한다면 도쿄나 오사카, 후쿠오카와 같은 대도시를 먼저 검토하는 게 좋다. 다만 최근 수년 동안 가격이 많이 올라 지금 투자할 수 있는 물건의 배당수익률은 환헤지 프리미엄을 포함해 연 4~4.5% 수준까지 낮아진 상태다. 이로 인해 연 6~7% 수익률이 유지되고 있는 수도권(가나가와·사이타마·지바)으로 투자자의 시야가 넓어지는 추세다.
부동산 투자를 할 때 빼놓지 말아야 할 검토 요소는 매각의 안정성이다. 일본 부동산시장은 일본 경제의 호황, 낮은 공실률, 환헤지 프리미엄, 낮은 조달비용 등 투자자에게 우호적인 환경을 갖추고 있어 투자 수요가 두텁고 매각 안정성도 높은 편이다. 해외 부동산 투자를 계획하고 있는 사람이라면 일본 시장을 눈여겨볼 필요가 있다.
신정섭 신한은행 부동산 투자자문센터 차장
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