다 잡았다던 서울의 주택가격이 꿈틀대는 모양이다. 폐기됐던 분양가 상한제를 부활시킨다는 얘기도 들린다. 한국감정원의 서울 아파트매매가격지수는 지난 몇 주간 상승세를 보였고, 최근 분양한 여의도의 오피스텔은 높은 분양가격에도 불구하고 수십 대 1의 경쟁률을 기록했다. 연이은 주택수요 규제와 3기 신도시 발표 등에도 서울 집값은 여전히 불안한 모습이다.억대 연봉자가 늘고 상대적으로 자산을 많이 소유한 베이비붐 세대는 은퇴하고 있다. 시중 유동자금은 이미 1000조원을 넘어섰다고 한다. 주식, 채권을 포함한 금융상품은 무수히 많지만 ‘확실한 것은 부동산’이라는 믿음은 깨지지 않고 있다.
아파트 공급은 청약을 통한 분양이 주축이다. 청약제도는 개인을 대상으로 촘촘히 규정돼 있고 시장이 불안할 때마다 규제가 더해져 전문가도 헷갈릴 정도다. 분양 이후 형성된 전·월세 시장은 임대가격조차 제대로 파악되지 않는 등 불투명성이 높고 임대소득에 대한 과세는 애를 먹고 있다.
부동산 시장은 수요·공급 요인 외에 이자율, 유동성 같은 금융시장의 영향을 받는다. 해외에서도 부동산 자본은 뉴욕, 런던, 도쿄 등의 대도시를 중심으로 투자하고, 투자패턴도 동조화하는 경향을 보인다. 최신 지식으로 무장한 인재들이 대중문화와 예술을 함께 향유할 수 있는 도시를 선호하면서 중심성은 강화되고, 그 시너지로 도심 첨단산업의 생산성은 더욱 향상되고 있다. 대도시의 주택, 오피스, 상업시설 등에 투자가 집중되는 이유다.
부동산에 투자하는 미국의 대표적 간접투자제도인 리츠는 최근 25년간 연 10% 이상의 수익률을 기록하고 있다. 한국의 리츠와 부동산펀드 그리고 국민연금을 포함한 대형 투자기관의 국내외 부동산 투자도 수익률 제고에 한몫하고 있다. 2000년대 초 도입된 리츠와 부동산 펀드는 현재 120조원을 넘는 규모로, 평균수익률은 정기예금 수익률을 압도한다. 부동산 시장의 투명성을 확실히 높였고 국제 표준과 비교해도 손색없는 시장으로 성장을 주도했다. 문제는 기관 위주의 사모 중심으로 성장해 개인이 끼어들 틈이 거의 없다는 점이다.
국내에서 개인이 투자할 수 있는 부동산 투자 공모시장은 현재 5% 미만이다. 10%만 늘려도 주택시장의 불안요인으로 거론되는 가계유동자금 10조원 이상을 흡수할 수 있다. 부동산산업에 투자하는 연금 및 기업에 대한 신규 투자자금 공급처로서의 역할도 기대된다. 위험에 대한 고려는 필요하지만 은퇴하는 베이비부머들에게는 안정적 투자수단이 될 수 있다.
부동산은 산업을 담는 그릇이다. 오피스는 업무 및 첨단산업을, 리테일과 물류는 유통산업을, 공장은 전통산업을 담는 시설이다. 주택은 산업의 핵심인 사람들에게 안식처이자 투자처를 제공하는 시설이다. 결국 부동산 투자는 산업에 대한 투자다.
그럼에도 주택에 대해서는 산업이라기보다 ‘투기’라는 시각에서 바라본다. 주택가격은 등락을 과하게 반복해 불안정하며, 유동성 자금은 떼로 몰려다니고, 임대시장의 투명성은 떨어진다. 개인은 직접 투자에 나서고, 제도는 그런 개인을 일일이 간섭하면서 시장은 더욱 꼬인다.
부동산에 대한 인식과 시장구조에 변화가 필요하다. 해법은 간접투자의 확대에 있다. 상업용 투자시장에서와 같이 주택 분양과 임대시장에 간접투자기관이 정부와 개인의 중간에서 투명성을 높이는 역할을 해야 한다. 가격이 급등락하고 수요·공급이 불안할 때는 완충역할을 하게 해야 한다. 온 국민의 관심이 아파트 가격에 쏠려 있는 게 현실이다. 전문가에 의한 공모 리츠와 부동산 펀드의 확대는 개인에게 직접투자에 대한 부담을 덜어주고 본업에 집중케 함으로써 부동산 문제 해결의 실마리를 제공할 수 있다.
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