홍길동 씨(58)는 2011년 은퇴 후 텃밭을 가꾸며 노년을 지낼 목적으로 경기 외곽에 텃밭이 있는 허름한 주택을 구입했다. 텃밭은 주택과 구분돼 별도의 주소로 구분돼 있었고 공부상 지목은 전(田)이었다. 밭은 농지로 구분돼 취득세 부담도 크지 않았다. 실제 자경하는 농지로 인정돼 1.6%의 세율로 취득세를 냈다. 홍씨는 2017년 허름한 주택을 허물고, 거주할 목적으로 단독주택을 신축했다. 그리고 사철나무를 심어 주택과 텃밭을 아우르는 울타리를 쳤다. 또한 대지의 경계에 있던 작은 출입문을 없애고, 울타리 쪽으로 큰 정문을 만들었다. 주택을 신축하는 데 소요된 비용은 2억5000만원이었고, 취득세도 신축을 기준으로 3.16%로 납부했다.그런데 2년이 경과된 뒤 시청에서 연락이 왔다. 신축한 주택은 고급주택이기 때문에 취득세를 더 내야 한다는 것이다. 신축하는 고급주택의 취득세는 11.96%기 때문에 이미 납부한 취득세를 제외하고 8.8%에 해당하는 취득세를 추가로 내야 한다는 것이다. 토지 역시 고급주택으로 구분해 11%의 세율로 취득세를 내라고 한다. 2011년 토지를 구입하면서 취득세를 이미 냈다고 소명했지만 소용이 없었다. 주택이 신축되면서 상승한 땅값에 대해 취득세를 내라고 한다.
홍씨에게는 신축하는 고급주택(건물부분)에 대해서는 가산세를 포함해 3000만원 정도의 취득세가 부과됐다. 그리고 고급주택으로 구분된 토지는 가산세를 포함해 1억5000만원에 가까운 취득세가 부과됐다. 하지만 홍씨는 여전히 본인의 주택이 고급주택이라는 사실을 받아들이기 어렵다.
단독주택을 구입하거나 신축할 때 홍씨의 경우처럼 부주의로 일반주택이 고급주택으로 구분되는 사례가 있어 주의가 요구된다. 고급주택의 취득세는 일반주택과 비교하기 어려울 정도로 그 부담이 크다. 일반적으로 주택을 유상으로 매입하는 경우 주택 가격과 국민주택 규모 여부에 따라 취득세는 적게는 1.1%에서 3.5%의 세율로 부과된다. 반면 고급주택은 매매로 취득하는 경우에는 13.4%(지방교육세, 농어촌특별세 포함)의 세율로 취득세가 부과된다. 토지를 구입해 고급주택을 신축하는 경우 토지는 13.4%의 세율로 취득세를 부과하고, 신축하는 건물은 11.96%로 부과한다. 토지를 구입하면서 일반 세율로 취득세를 이미 납부했더라도 5년 안에 고급주택을 신축하면 토지는 고급주택으로 구분돼 13.4%의 세율로 취득세를 정산한다.
지방세법에서 고급주택은 단독주택과 공동주택으로 구분해 설명한다. 단독주택이 고급주택으로 판단되는 경우는 세 가지다. 첫째, 주택의 공시가격이 6억원을 초과하고 건물의 연면적이 331㎡를 초과하면서 건물의 시가표준액이 9000만원을 초과하는 경우다. 둘째, 주택의 공시가격이 6억원을 초과하고 대지면적이 662㎡를 초과하면서 건물의 시가표준액이 9000만원을 초과하는 경우다. 마지막으로 일정 규모를 초과하는 수영장, 엘리베이터, 에스컬레이터가 설치돼 있어도 고급주택으로 구분된다. 공동주택도 공시가격 6억원을 초과하고 연면적이 245㎡(복층형의 경우 274㎡)를 초과하면 고급주택으로 구분된다.
홍씨의 주택이 고급주택으로 구분된 것은 사철나무 울타리와 출입문을 울타리 방향으로 옮긴 것이 결정적이었던 것으로 보인다. 울타리가 텃밭을 아우르면서 텃밭이 사실상의 대지로 구분되고, 그 면적이 662㎡를 초과해 고급주택으로 구분된 것이다. 사실상 지목이 변경된 것도 취득세를 늘리는 것에 한몫한 것으로 보인다. 지방세법에서는 농지가 대지로 지목 변경되는 경우 토지가격이 상승한 부분을 취득한 것으로 판단하고 2.2%의 취득세를 부과한다.
주목해야 할 점은 공부상의 지목 변경뿐만 아니라 사실상의 지목 변경도 취득세가 부과될 수 있다는 것이다. 홍씨의 경우는 일반적인 지목 변경보다 심각하다. 지목 변경의 토지가 고급주택으로 구분됐기 때문이다. 이때는 취득세가 2.2%가 아니라 11%로 과세된다.
물론 홍씨가 조세불복을 통해 울타리와 상관없이 농지로 사용했는지 등 사실관계를 입증하고, 이것이 받아들여지면 고급주택으로 과세되는 것을 피할 수도 있다. 홍씨가 고급주택의 판단 기준을 알았다면 이런 어려운 상황까지는 오지 않았을 것이다. 홍씨는 사철나무와 출입문의 이동으로 불분명했던 텃밭과 주택 부속토지의 경계를 확실하게 대지로 해석할 수 있도록 원인을 제공했다. 그래서 단독주택을 구입하거나 신축하는 경우에는 반드시 대지면적과 건물의 연면적에 주의해야 한다. 대지면적이 662㎡를 초과하지 않고, 건물의 연면적이 331㎡를 초과하지 않는다면 주택 공시가격과 건물의 시가표준액에 상관없이 고급주택으로 구분되는 것을 피할 수 있다.
원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장
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