▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 네이버 ‘부동산스터디’ 카페에서 정말 많은 인기를 얻고 계신 필명 ‘삼토시’, 강승우 작가님을 모시고 얘기 나눠보겠습니다. 자기소개 부탁드립니다.
▷강승우(삼토시)
삼토시라는 닉네임으로 활동하는 강승우라고 합니다. 네이버와 다음의 재테크카페에서 주기적으로 칼럼을 쓰고 있고, 과분하게도 서울의 아파트시장에 대해 3권의 책을 내게 돼 이 자리에도 초대를 받았네요.
▶구민기 기자
이전 책에서 올해가 서울의 마지막 기회라고 하셨는데.
▷강승우(삼토시)
먼저 2019년을 정리하고 넘어가야 할 것 같아요. 제가 그동안 일관되게 냈던 메시지는 2018년까지 상승하고 2019년은 조정, 2020년엔 다시 상승한다는 이야기였습니다. 그런데 올해는 예상보다 조정이 빠르게 끝났어요. 그 이유를 살펴보니 정부 규제의 반작용, 양도소득세 중과 때문에 임대사업자 등록이 증가하면서 매물 잠김현상이 발생했어요. 결국 매물이 감소한 게 첫 번째 이유입니다.
두 번째는 유동성 얘기를 안 할 수 없습니다. M1(협의통화)과 M2(광의통화)라는 개념이 있습니다. 간단히 설명드리면 M1은 예금 등 바로 현금화가 가능한 것이고 M2는 만기 2년 미만의 짧은 금융상품에 묶인 돈과 M1을 더한 것입니다. M1을 M2로 나눈 비율이 있는데 만약 이 비율이 높다면 이자를 거의 받지 않고 예치해 놓은 돈이 많다는 뜻입니다. 자산시장에 언제든지 투입될 수 있는 에너지라는 개념으로 접근할 수 있습니다. 그런데 지난 33년 동안 M2 안에서 M1이 차지하는 비율이 29% 이상이었던 해가 1986~1990년, 1992~1993년, 2001~2006년, 2015년~지금까지입니다. 서울 아파트값이 KB부동산 기준으로 연간 6% 이상 상승한 해가 1988~1990년, 1999년, 2001~2003년, 2005~2006년, 2015년, 2018년입니다. 거의 일치하죠. 결과적으론 서울 아파트시장 반등의 두 번째 요인이 되는 것이죠.
그런데 정부의 규제와 저금리 기조가 변화할 가능성은 당분간 없다고 보기 때문에 두 가지 요인은 앞으로도 작용할 것이다, 이 때문에 이미 상승장 후반부가 시작됐다고 판단하고 있습니다.
▶구민기 기자
그럼 내년까지도 계속 오른다고 보시는 건가요?
▷강승우(삼토시)
상승 요인이 있다고 봐요. 올해가 마지막 기회였는가, 내년에 기회가 또 있는가, 이렇게 물어보신다면 저는 기회가 줄어들 수 있다고 답변을 드릴 수 있을 것 같아요.
▶구민기 기자
가격은 오르고 있으니 기회는 줄어든다는 거죠?
▷강승우(삼토시)
매물 잠김과 저금리는 계속 유지될 것이기 때문에 상승할 여력은 계속 있을 것이다, 이렇게 보고 있어요.
▶구민기 기자
서울 집값이 너무 올랐다, 거품 아니냐는 목소리도 나와요. 강남은 3.3㎡당 1억원을 돌파했고요.
▷강승우(삼토시)
거품이라는 시각엔 동의합니다. 거품의 절정까지 갔느냐, 그 부분은 아니라고 말씀드리고 싶어요. 거품은 PIR(Price to Income Ratio·가구소득 대비 주택가격비율)로 봐야 합니다. 주택가격을 연간 소득으로 나눈 지표예요. 서울 아파트 PIR이 8이면 중간소득 계층이 중위 아파트를 구입할 때 8년 동안 한 푼도 쓰지 않고 모아야 살 수 있다는 의미죠. 서울 아파트 PIR 전고점은 2009년 3분기 8.7이었습니다. 그런데 2016년 9.0을 돌파했고 올해 2분기엔 10.8까지 올랐어요. 소득 대비 집값이 역대 최고 상태라는 거죠.
그런데 주택구입부담지수가 있습니다. 주택금융연구원에서 분기마다 발표하는 지수인데, 서울의 중간소득 가구가 표준대출을 받아서 중위주택을 구입할 때 원리금상환 부담을 계량화한 지표입니다. 이 지표는 올해 2분기 124.6으로 최근 15년 평균인 119.1보다 불과 5% 높은 수준입니다. 오히려 역대 최고점인 2008년 2분기 164.8까지는 32%나 괴리가 있어요. PIR은 소득과 집값을 산출 도구로 사용하는 반면 주택구입부담지수는 소득과 집값 외에도 금리를 산출 도구로 삼기 때문이죠. 저금리가 계속되고 있어서 부채상환 부담이 과거보다 약해졌기 때문에 주택구입부담지수는 전보다 낮은 수준이란 의미입니다. 이를 바탕으로 집값이 아직 오를 여지가 있다고 봐요.
또 하나는 매매가와 전세가의 차이를 보지 않을 수 없는데, 전세가율이 역대 최저일 때 2009년 1월 38.2%였습니다. 현재는 10월 기준 57.6%거든요. 서울 아파트 기준으로. 과거 역대 최대로 벌어졌던 갭에 비하면 아직도 덜 벌어졌고, 그렇기 때문에 아직 오를 여력이 있다고 판단했습니다.
▶구민기 기자
집값이 거품이긴 하지만 거품이 더욱 쌓일 것이다, 이렇게 보시는 건데. 그 끝을 예측할 수 있을까요?
▷강승우(삼토시)
신의 영역이죠. 가능성에 베팅하는 것인데 저는 데이터를 바탕으로 이 같은 전망을 해본 것입니다. 재화의 가치는 수요와 공급에 귀결된다고 보는데 부동산도 예외가 아니라고 생각합니다. 향후 수요와 공급 전망을 보면 서울과 경기의 10~11년차 부부로 봤어요. 그 이유는 뒤에 조금 더 설명드릴 시간이 있을 것 같아요.
▶구민기 기자
부부의 숫자? 색다르네요.
▷강승우(삼토시)
증감율이요. 시간을 많이 들인 데이터인데….
▶구민기 기자
그렇다면 이 부분은 다음 편에….
▷강승우(삼토시)
서울과 경기의 10~11년차 부부는 2019년에 감소했다가 2020년 보합까지 오르고, 2021년 큰 폭으로 증가합니다. 2024년부턴 큰 폭의 감소가 시작됩니다.
▶구민기 기자
그 시점부터 수요가 꺾인다는 거죠?
▷강승우(삼토시)
네. 그리고 공급은 입주물량으로 판단했어요. 2020년 1분기까지 입주물량이 많습니다. 2분기부턴 입주물량이 줄어들기 시작합니다. 2017년 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 많은 단지들이 사업 속도를 올렸고, 7만5000여 가구가 인허가를 받았죠. 이 물량의 사업이 순조롭게 진행될 경우 2022년 입주가 예상됐었죠. 반포주공1단지 1·2·4주구나 둔촌주공, 개포주공1단지와 4단지 같은 곳들이요. 하지만 여러 이슈들이 생기면서 이들 단지의 입주가 2022~2024년까지 분산될 것 같습니다. 결국엔 큰 물량부담으로 다가오지 않는 입주가 될 것 같습니다.
이를 통해 수요와 공급을 비교해 봤을 때 2021년엔 큰 폭으로 상승할 가능성이 있습니다. 2022~2023년엔 완만히 오르고, 2024~2025년을 정점으로 하방 압력이 거세질 것이라고 봅니다. 2025년을 전후로 수도권광역급행철도(GTX)와 신안산선 개통이 차례로 이뤄지고, 주택수요의 분산이 시작되는 거죠.
▶구민기 기자
새로운 공급과 마찬가지인 것이죠.
▷강승우(삼토시)
네. 또 하나는 3기 신도시 입주가 시작됩니다. 3기 신도시의 영향력을 평가절하하는 목소리가 많은데요. 사실 과거를 돌아보면 1·2기 신도시가 입주할 때 분명히 서울 아파트값에 하방 압력으로 작용했습니다. 3기 신도시는 1·2기 신도시보다 서울에 가까워요. 입주할 때는 서울에 압력을 줄 수 있어요.
그리고 실수요층을 대변하는 10~11년차 부부가 2024년부터 가파르게 감소합니다. 수요가 줄고 공급이 늘기 때문에 하방 압력이 더할 것으로 보입니다. 또 2025년을 전후해서 임대주택으로 묶였던 물량들이 매물로 출회될 수 있기 때문에 2024년이 정점이 아닐까 판단합니다. 물론 이건 경제위기 같은 돌발적인, 외부 변수를 제외하고 말씀드리는 것이고요.
▶구민기 기자
2024년까진 계속 오를 것이고, 거품은 계속 쌓여간다는 것이죠?
▷강승우(삼토시)
추가할 수 있는 얘기는, 정부는 최대한 피하려고 노력하겠지만 토지보상금이죠. 신도시의 맹점은 서울 집값을 잡기 위해 조성하는 것이지만 신도시를 만들기 위해 풀리는 토지보상금이 다시 서울 부동산에 흘러들어와서 버블을 키운다는 문제가 있어요. ‘양날의 칼’인 것이죠. 단기적으론 부동산 버블을 키울 수 있고, 이게 극대화된 시점에 입주가 시작되면서 중장기적으론 조정장에 빠뜨려요.
▶구민기 기자
지금까지 서울 집값에 대해서, 얼마나 오르는지, 언제까지 오르는지에 대해서 강 작가님 모시고 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.
(다음편에 계속)
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 김예린 인턴PD 편집 조민경 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
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