정부가 지난해 '12·16 대책' 등을 통해 쏟아낸 각종 부동산 정책들이 새해부터 순차적으로 시행됩니다. 세금은 물론 대출과 청약에 이르기까지 변화하는 부동산 정책들이 많습니다. 1월 들어 변경된 것만 다져도 양도세 혜택 축소, 전세자금 대출 조건 변경, 취득세율 변경 등입니다.
대부분 유예기간이나 소급적용이 안되는 탓에 실수라도 한다면 불법으로 내몰릴 수 있습니다. 해당되는 수요자라면 시행시기와 내용을 꼼꼼히 점검할 필요가 있습니다. 정부 관계부처는 물론 은행이나 세무사, 분양사무소 등 전문가들과도 미리미리 상의해 대비를 하는 게 중요합니다. 오늘은 올해부터 바뀌는 부동산 정책들 중에서 1~2월에 변경되는 내용을 중심으로 살펴 보겠습니다.
◆2년 이상 거주해야 양도세 혜택
첫 번째 뉴스입니다. 1주택자라도 9억원을 초과하는 주택을 팔 때 받을 수 있는 양도소득세 장기보유특별공제 혜택이 축소됩니다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때, 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 제도입니다.
작년까지는 보유 기간만 채우면 양도 차익의 최대 80%까지 공제 혜택을 받았지만, 새해부터는 매도하는 주택에 2년 이상 거주해야 이 혜택을 누릴 수 있습니다.‘2년 이상 거주’조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해 줍니다.
◆전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출금을 회수당합니다. 또 시가 9억원 넘는 주택을 사거나 보유한 경우 공적 전세보증(주택금융공사)은 물론, 민간보증인 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 됩니다. 이는 전세자금대출을 이용한 갭투자(전세 끼고 주택 구입)를 막기 위한 조치입니다.
◆4주택 이상 세대 취득세율, 최대 4배 올라
집을 세 채 이상 가진 다주택 세대가 네 번째 집을 사면 취득세가 현재의 최고 4배로 늘어납니다. 4주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우 취득세 특례세율 적용 대상에서 제외한 겁니다. 취득세율이 1∼3%에서 4%로 올랐습니다. 6억원 초과∼9억원 이하 주택의 취득세율을 현행 2%에서 1∼3%로 세분화하게 됩니다. 8억원 주택을 추가로 매입한다면 세율은 2%에서 4%로, 10억원 주택을 추가 매입하는 경우는 3%에서 4%로 각각 취득세율이 올랐습니다.
다만 다주택자 취득세율 인상과 관련해서는 개정안이 입법예고되기 전인 지난해 12월3일까지 계약한 주택에 대해서는 예외를 인정합니다. 내년 3월31일까지(공동주택 분양은 2022년 12월31일까지) 취득(잔금 지급)하면 현행 1∼3% 취득세율을 적용받습니다.
◆2월, 주택 청약시스템 이관
주택 청약시스템이 2월부터 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어갑니다. 1월 중 청약 데이터베이스(DB) 및 관련 자료가 이관될 예정입니다. 설 연휴 전후로 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상됩니다. 이 기간동안은 청약이 없을 것으로 예상됩니다.
◆실거래가 신고 기간 30일로 단축·거짓신고시 3000만원
오는 2월21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축됩니다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 합니다. 이를 어기게 되면 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고할 경우에는 3000만원 이하의 과태료 규정이 신설됩니다.
◆계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수 협의해야
다음달부터는 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가됩니다. 최대 요율을 마치 고정 요율인 것처럼 속이는 행위를 막기 위한 조치입니다.
공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 합니다. 거래 양당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 합니다. 현재 중개보수는 최대 요율만 정해져 있습니다. 구체적인 요율은 거래당사자와 공인중개사간 협의를 통해 정하게 돼 있다보니 분쟁이 끊이지 않았습니다.
◆1분기, 주택연금 가입대상 개편
이르면 1분기부터 주택연금 가입 요건이 완화됩니다. 현재 '60세 이상'인 나이 요건이 '55세 이상'으로 낮춰지고 가입 가능한 주택의 기준도 '시가 9억원 이하'에서 '공시가격 9억원 이하'로 변경됩니다. 공시 가격이 시세의 약 70% 안팎에 형성되어 있다는 점을 감안하면 시가 13억원 안팎의 주택 보유자까지 주택연금 가입이 가능해질 전망입니다.
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