금융당국이 전세대출을 이용한 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것)를 막기 위해 시가 9억원을 넘는 고가 주택 보유자의 사적보증 전세대출 규제를 강화한다. 지난해 11월부터 시행 중인 공적보증(주택금융공사, 주택도시보증공사)에 대한 전세대출 제한을 서울보증보험(SGI)로 확대하는 것이다.
금융위는 16일 이같은 내용이 포함된 '12·16 주택시장 안정화 방안 관련 전세대출 조치 시행'을 발표했다. 일명 갭투자 차단 대책이다.
그동안 시가 9억원 초과 주택을 보유한 사람은 공적 기관의 전세 대출 보증을 받을 수 없었다. 이에 따라 전세 대출을 받으려면 수수료가 비싼 민간 회사인 서울보증보험의 보증을 받아야 했다.
그러나 정부는 서울보증보험의 보증이 갭투자에 활용될 가능성이 있다며 제한하기로 했다. 보증이 없을 경우 은행들은 대출을 거부하기 때문에 사실상 대출을 받을 수 없게 된다.
전세 대출을 받은 사람이 시가 9억원 초과 주택을 구입할 경우에는 전세 대출금이 즉시 회수된다. 앞서 전세대출로 빌린 자금이 9억원 초과 주택 구입에 사용될 수 있어서다. 시가가 9억원 보다 낮아도 다주택자일 경우 전세 대출금 회수가 이뤄진다.
전셋집 이사 또는 전세대출 증액이 수반될 경우에는 신규대출에 해당하기 때문에 원칙적으로 만기연장이 불가능하다. 다만 전세만기 이전에 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사하는 경우 등은 규제 시행일 3개월 후인 4월20일까지 1회에 한해 한시적으로 허용된다.
예외 사유도 있다. 직장 이전, 자녀 학업, 질병 치료·요양, 부모 봉양 등이 대표적이다. 기존 거주 지역이 아닌 시·군·구의 전셋집을 구할 때도 전세대출을 받을 수 있다. 상속에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환시에는 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예한다.
이명순 금융위 금융소비자국장은 "시가 9억원 이하 주택의 경우 해당이 되지 않는다"면서 "전세대출을 이용해 갭투자가 일어나고 더불어 부동산 시장에 불안을 야기하는 것을 막기 위한 조치"라고 설명했다.
다음은 이명순 금융위 금융소비자국장과의 일문일답
▲전세대출 증액은 안 되는데 다른 지역으로 이주하면 증액도 가능한가.
"지역은 상관없이 증액이 이뤄지면 신규대출로 보기 때문에 안 된다. 실수요자의 경우 예외로 인정되기 때문에 실거주 여부를 증명해야 한다.
가령 서울에 살고 있는데 남편이 부산으로 발령 났을 경우 아내와 자녀는 서울에 실거주하면서 남편은 부산에 전셋집을 얻어야 한다. 그런 경우는 가능하다. 원칙적으로 고가주택 보유자는 전세대출이 나가지 않지만 그런 경우는 예외적으로 허용한다는 것이다."
▲경기도에 시가 7억원의 집을 보유하고 있고, 서울에 5억원 전세대출을 받아서 살고 있다. 그런데 전세만기가 3월이라 연장해야 하는데 보유한 집이 그동안 9억원이 되면 어떻게 하는가.
"9억원 초과 고가주택 보유자에게 신규 전세대출을 제한하는 규제이기 때문에 고가주택이지만 전셋집에 계속 살고 있으면 규제 시행일 이전에 있던 전세대출로 연장이 가능하다."
▲시가 15억원 초고가 주택을 규제 시행일 이전에 보유 중이고 전세 대출을 받아서 이미 살고 있다. 이후 전세를 연장해야 하는데 가능한가.
"그 집에 증액 없이 계속 사시는 것에 대해서는 가능하다."
▲대출 관련 추가 규제 가능성은 있는가.
"향후 시장 상황을 지켜보고 필요할 경우에는 추가 검토를 하겠다는 입장이다."
▲전세가격이 불안한 상황에서 전세금이 증액되는 걸 무조건 갭투자로 보고 제재하는 건 무리가 있는 것 아닌가.
"시가 9억원 초과 고가 주택에 대해서만 해당한다는 점을 다시 말씀드린다. 기존 전세대출 보증금이 3억원인데 집주인이 5억원으로 올려달라고 할 경우에는 2억원에 대해서는 월세를 내는 반전세로 해야 한다. 3억원까지는 증액이 없기 때문에 기존 전세대출 연장이 가능하다."
▲주거 불안정 등 부작용이 나타날 수도 있는데.
"모든 경우를 갭투자 투기 수요로 모는 것 아니냐고 지적할 수 있는데, 모든 가구를 상대로 전세대출 자금 계획을 확인할 수가 없는 실정이다. 그렇기 때문에 적어도 고가주택에 대해서는 주택담보대출이 제한되는 것 같은 규제가 필요하다는 게 정부의 취지다."
윤진우 한경닷컴 기자 jiinwoo@hankyung.com
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