▷구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 코로나19와 거시경제상황 그리고 그에 따라 부동산 시장이 어떻게 돌아갈지에 대해서 키움 리서치센터의 서영수 이사님 모시고 얘기 나눠보도록 하겠습니다.
▶서영수 이사
키움증권에서 왔습니다. 저는 부동산 전문가는 아닙니다. 리스크를 분석하고 은행을 분석하는 전문가입니다. 최근 위기에 대한 이야기들이 많이 나오죠. 금융을 분석한다면 매크로 단위에서 분석하는 거보다 훨씬 더 정확하게 그리고 먼저 예측할 수 있다는 점이 장점입니다. 앞으로 부동산을 말씀을 드릴 텐데 이 내용도 역시 시장이 어떻게 될 것이다가 아니라 이럴 때 어떤 상황이 올 수 있고 그 리스크 요인이 무엇인지에 대해 설명을 드리겠습니다.
▷구민기 기자이번에 한국은행이 금리를 굉장히 많이 내렸어요. 0.5%를 파격적으로 내렸는데 어떻게 생각하고 계시죠?
▶서영수 이사
코로나19의 파장이 워낙 크다보니 쓸 수 있는 정책은 다 쓴다 이렇게 봐야 할 거 같습니다. 특히 중요한 게 부동산 시장입니다. 시장에서는 부동산 가격이 많이 올랐잖아요. 상승을 걱정하는데 제가 보기에는 급락을 걱정할 상황이 올 수 있다고 보거든요. 정부 역시 그런 입장인 거 같습니다. 그런데 현 상황에서 부동산 시장이 대단히 중요한 시장이고요. 이게 어떻게 되냐에 따라서 금융의 리스크가 어떻게 달라질 수도 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 그런 면에서 정부가 우선은 그거를 보고 우선은 금리인하를 결정했다고 이해합니다.
▷구민기 기자부동산 폭락을 막기 위해서 기준금리를 인하가 이뤄졌다? 이게 잘못됐다고 보시는 건가요?
▶서영수 이사
한 면만 본다면 어쩔 수 없이 해야 하는 정책이 아니었나 생각이 됩니다. 최근에 가계, 그리고 자영업자들이 어려움을 겪고 있잖아요. 문제는 지금의 위기는 내부 위기와 외부위기가 겹쳐 있다는 겁니다. 그래서 내부만 놓고 본다면 금리인하가 적절한 대처라고 볼 수 있는데 외부만 놓고 본다면 이거는 굉장히 잘못된 정책. 안타깝지만 미스했다.
▷구민기 기자금리인하가 외부에 따른 위기에 대응을 못한다는 말씀이신가요?
▶서영수 이사
우선은 외부란 얘기는 글로벌 위기에요. 미국, 유럽, 전세계가 위기고요. 그 위기의 본질을 먼저 이해해야 하는데. 2008년 서브프라임모기지 위기 기억하시죠? 그게 1.2조 달러의 부실채권이 생긴 거란 말이에요. 서브프라임 모기지라는 거는 가계잖아요. 이번에는 서브프라임 기업이에요.
예를 들면, 호텔, 유전, 항공, 선박 기타 상업용 부동산 이를테면 쇼핑몰 등 이런 게 서브프라임 기업이에요. 이쪽이 대규모 채권을 발행해서 자금을 조달해서 여러개 투자를 한 거에요. 이 규모가 대략 2.4조 정도 돼요. 그러니까 서브프라임모기지의 2배에요. 규모가 2배로 늘어났어요.
▷구민기 기자
그러면 어찌됐든 간에 코로나19로 미국의 기업들이 굉장히 위험해진다는 건데 이것들이 어떻게 한국에 영향을 줄 수가 있는 거죠?
▶서영수 이사
한국도 저금리 정책을 취했잖아요. 금리가 워낙 낮다보니 투자할 데가 없었죠. 그래서 많은 사람들이 높은 수익률을 추구하다보니까 해외투자를 하게 된 거에요. 다시 말하면 서브프라임 기업. 다시 말하면 부동산 이런 데 경제주체들이 상당부분 투자했다. 그 규모는 대략 153조 가량 되고요. 그 중에 가계와 기업이 한 50조 정도. 나머지가 이제 기업인데 기업은 보험회사 연기금 이렇습니다.
▶서영수 이사150조원이 있고요. 그 중에 개인과 개인과 기업이 한 50조 정도 된다고 했죠.
근데 이번에 DLF사건 보셨잖아요. 상당부분 불완전판매 이슈가 생겼다고요. 사모펀드 50조 가운데 개인과 법인의 경우에는 어쩔 수 없이 금융회사가 손실을 떠안게 되는 거에요. 이게 우선 첫 번째 이슈고요. 두 번째는 아까 기업이라고 했잖아요. 기업이 100조정도를 해외에 투자했는데 그 중에 보험사들입니다. 보험사가 상당히 어렵다는 것을 많이 알고 있을 거에요. 지금 이런 상황에서 해외 투자 쪽에 부실이 생기면 이런 은행과 증권사와 보험사가 상당부분 손실을 떠안을 수밖에 없는 그런 구조라는 거에요.
▶서영수 이사
이런 사항을 우리가 인지해야하는데 정부가 인지하지 못한 거 같아요. 인지했다면 지금 해야 할 일이 뭐냐면 어떻게든 은행과 보험사에 정책적으로 적극적으로 지원해줘야 해요. 금리를 오히려 올려줘야되요. 마진을 개선시키고 투자수익률이 올 수 있도록 방안을 제시해야 돼요. 이거를 하나도 안하고 금리인하로 기본적인 핵심이익을 더 떨어뜨리는 정책을 취한 거죠.
▷구민기 기자그럼 부동산 얘기를 안해볼 수가 없잖아요? 코로나19에 따라서 부동산이 어떤 영향을 받을지를 얘기해야 할 거 같아요.
▶서영수 이사
코로나19의 임팩트가 3개월~6개월 정도 볼 수 있는 거고요. 상당수의 자영업자들이 현금흐름이 안 좋아지겠죠. 자영업자들은 임대료를 낼 수 없겠죠. 자영업자들뿐만 아니라 중점적으로 보고 있는 게 뭐냐면 임대 사업자거든요? 임대사업자들은 대부분 상가와 집을 동시에 투자하는 경우가 많아요. 부동산 투자의 하나의 수단으로 임대사업을 하는 거에요. 그러다보니까 다양한 자산을 갖고 있어요.
▶서영수 이사
근데 아까 말씀드렸듯이 코로나19가 계속 안 좋아지게 되면 그게 결국 임대사업자로 갈 수밖에 없어요. 더군다나 정부는 임대사업자에 대해서는 정책적 지원을 가급적 안할 겁니다. 그렇게 되면 임대사업자에게 부담이 올 수밖에 없어요. 선택은 집을 파는 거에요. 이게 문제의 핵심이에요. 임대사업자도 집을 팔고 자영업자들도 여유 있는 사람들은 팔아서 문제를 해결하려고 할 거란 말이에요. 정부가 아무리 도와준대도 이런 상황이 오면 사실 어려울 수밖에 없어요. 사람들이 조금 잘못 생각하는 게 뭐냐면 우리는 보통 1인 자영업자 2인 자영업자 등 소규모 자영업자들이 어렵다고 하잖아요. 사실은 그런 게 아니라 대형 자영업자들이 더 어려워요. 왜 그럴까요?
▶서영수 이사
많은 사람을 고용할 거 아니에요. 그리고 임대료가 높고 대출도 많이 썼을 거고요. 대형사업자들은 고정비용이 되게 높거든요. 그 상태에서 매출이 0이 되거나 이런 상황이 되면 엄청난 비용부담이 생길 수밖에 없거든요. 그거를 어떻게 해결할까요. 그런 경우에는 대부분 우선은 집을 팔아서 해결할 수밖에 없어요. 그게 부동산 시장에 영향을 미치는 거에요.
▷구민기 기자그런 규모의 임대사업자가 어느 정도나 될지 추측이 가능한가요?
▶서영수 이사
잘은 모르지만 2인 이상 임대사업자라고 봐야 해요. 그게 전체 자영업자라고 하면 전체 자영업자의 10%가 2인 이상 임대사업자거든요. 이 사람들이 어려운 거예요. 그럴 때 이 사람들이 선택할 수 있는 유일한 방법은 집을 파는 거예요. 집을 파는데 문제는 뭐냐면 한국의 부동산 시장이에요. 심하게 얘기하면 한국의 부동산 시장은 근본적으로 자산시장이지만 너무 후진적이에요. 시장이 좋을 때는 상관없지만 안좋을 때는 시장이 시장기능을 잃어버린다는 거에요. 거래가 안된다는 거에요. 팔고 싶을 때. 이러면 투매가 나타나는 거죠. 이게 다시 경매시장으로 연결되어서 경매가격의 급락으로 연결되고요.
▷구민기 기자
그러면 초반에 말씀하신 금융사들의 부실, 은행의 부실 이런 것들은 부동산 급락과 관련이 없을까요?
▶서영수 이사
우리나라는 아셔야 될 게 미국과는 달리 은행 중심의 금융시스템이에요. 우리는 은행 중심의 경제시스템이고요. 은행의 경제시스템일 때 장점이 뭐냐면 이런 상황이 오면 은행을 통해서 그냥 연장해주고 지원해주고 이런 식으로 미뤄내면 위기를 쉽게 견딜 수 있어요. 유럽이 그 때 그렇게 많이 터졌음에도 불구하고 2008년 금융위기를 넘길 수 있었던 거는 은행 중심의 금융시스템을 가졌기 때문에 가능했던 거에요. 근데 이게 가능하려면 전제조건은 은행이 튼튼해야 해요.
▶서영수 이사
근데 아까 말씀했듯이 은행이 너무 허약해졌어요. 그동안 정부가 희생만 강요하고 마진만 계속 압박 하고 규제만 하다보니까 은행의 실질적인 체력이 굉장히 약화됐어요. 여기에 외부에서 손실이 들어올 때 이거를 감내할 능력이 사실 되게 약화된 상황이에요. 이렇게 되면 은행은 정부가 요구하는 여러 가지 상황들을 안 할 가능성이 높습니다. 다시 말하면 대출을 늘리라고 했는데 정작 대출을 줄인다든지 이런 식의 조치들이 취해질 수 있어요. 이러면 상황은 굉장히 안 좋게 흘러갈 수 있죠.
▷구민기 기자
은행이 이러한 상황에 대비해 충당금을 보완해서 있다거나 이런 상황은 아닌건가요? 지금 위기 대응 능력이라든가 현재 한국의 은행들에 대해서는 없다고 보시는 건지.
▶서영수 이사
우선은 결론만 얘기 드리면 한국의 은행의 시스템은 굉장히 취약한 구조에요. 이거는 IFRS제도를 도입하는 과정에서 이제 생긴 건데 예를 들면 미국의 은행 대비 충당금 적립률을 총 자산기준으로 한다든지 대출금 기준으로 하잖아요. 그러면 절반도 못 미쳐요. 한국의 은행의 충당금 수준이.
▷구민기 기자
미국에 비해서요?
▶서영수 이사
네. 그래서 이거를 견딜 수 있는 능력이 사실은 안돼요. 그래서 그게 더 문제예요. 우선 해야 할 일은 뭐냐면 첫 번째. 정부가 이 상황을 잘 진단을 못한 거 같아요. 너무 쉽게 봤어요. 따라서 이 상황을 제대로 진단해야 해요. 진단하기 위해선 전문가들이 있어야 하는데 전문가들이 지금 없단 말이에요. 전문가들부터 모아서 제대로 평가하고 그다음에 대책이 나와야 해요. 법은 말씀드린 바와 같이 해외먼저. 그리고 국내 이렇게 들어가야 해요. 국내 먼저 해외먼저가 아니라 해외 먼저에요.
▷구민기 기자
해외먼저라는 건 해외에서 벌어지는 일들이 국내로 전염되지 않게 방파제를 만든다는 건데. 그런 방법이 뭐가 있을까요?
▶서영수 이사
금리인하하면 안되는데 그걸 한 거잖아요. 그니까 다시 금리인하를 돌릴 수는 없단 말이에요. 최소한 어쨌든 은행이 이 상황에서 금리 인하를 했음에도 마진을 유지할 수 있도록 어느 정도의 정책적 지원, 또는 일종의 환경을 조성시켜주는 일을 정부가 해줘야 해요. 이게 사실은 급선무예요. 예를 들면 이런 거예요. 기준금리를 떨어뜨렸잖아요. 그러면 금리가 떨어질 거잖아요. 대출금리가. 그런데 반드시 기준금리가 떨어진다고 대출금리가 떨어지는 게 아니에요. 예를 들면 2008 금융 위기 때 미국의 경우 금리가 0%로 떨어졌잖아요. 그때 미국의 은행의 마진이 100bp 이상씩 좋아져요.
▷구민기 기자
지금까지 말씀해 주신 게 어찌 됐든 시나리오인 거잖아요. 이거를 보자면 실제로 일어날 가능성은 어느 정도로 보시는 거예요?
▶서영수 이사
이렇게 이해하시면돼요, 코로나 사태가 맨 처음에 얘기했듯이 한 두달에 끝난다. 실물의 위기로 나타나지 않는다. 이러면 모든 건 깔끔하게 정리가 될 거 같아요. 이게 6월, 8월 이런 식으로 되면서 실제 미국의 많은 기업들이 호텔, 이런 데들이 파산을 한다든지 유전업체가 파산을 한다든지 막 나온다하면 그러면 이거는 전염될 가능성이 높아요.
▶서영수 이사이제 보셔야 될 게 미국 정부의 정책일 거에요. 미국 정부가 이 문제를 어떻게 해결할 것인가 이 문제인데. 지금 2008년과 지금의 차이점은 2008년도에는 은행이 문제였어요. 미국의 은행. 이번에는 은행이 생각보다 많이 연루되어 있지 않아요. 이렇게 되면 미국은 꼬리 자르기를 할 가능성이 있어요. 다시 말하면 어짜피 한계기업들 정리할 건 정리하고 그게 한계기업들이 정상기업으로 전이되지 않을 정도로만 차단하는 거죠. 그러면 터지는 거는 그냥 터지는 거죠. 자기네들은 그렇게 정리되면서 경쟁력을 더 확보할 수 있는 기회를 마련하는 거고요. 장기적으로는. 그러면 이게 이제 전염은 다른 나라들이 되면서 부실들을 다른 나라들을 떠안는 형태가 되는 거죠.
▷구민기 기자
그거를 떠안을 수 없는 은행들이 있기 때문에 부동산이 급락할 수밖에 없는...
▶서영수 이사
은행이 집값을 떨어질 때 방어를 안해줄 가능성이 있다는 거죠. 그러면 한꺼번에 무너지는 거예요.
▷구민기 기자
지금까지 코로나19 사태로 촉발된 여러 가지 국제정세와 그거에 따라서 국내 부동산 시장이 어떻게 움직일지에 대해서 서영수 키움 증권 리서치센터 이사님 모시고 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.
제작 한국경제신문, 한경닷컴
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영·편집 지서영 PD
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