내집 마련 '지름길'…2020 꼭 알아야 할 부동산정책

부동산 투자나 내집 마련을 하려는 사람이라면 규제지역을 정확히 인지하는 것이 필요하다. 더 나아가 규제지역이 투기지구, 투기과열지구, 조정대상지역 등 세 가지 중 어디에 해당하는지도 알고 있어야 한다.

현재 서울은 25개 구 전 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정돼 있다. 이 중에서 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마용성(마포·용산·성동구)을 비롯한 15개 구가 투기지역이다. 경기에는 투기지역이 없다. 과천, 성남 분당, 광명, 하남이 투기과열지구로 지정돼 있다. 조정대상지역은 올해 2·20 대책에서 신규로 지정된 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕을 비롯해 과천, 성남, 하남, 광명 등이다. 지방에서는 세종시가 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 모두 지정됐다. 대구는 수성구가 투기과열지구다.

부동산 매입에 가장 많은 영향을 미치는 제도는 대출 규제다. 부동산은 거래금액 자체가 높기 때문에 일부 자산가를 제외하고 100% 자기 돈으로 매입하는 경우는 드물다. 조정대상지역에서는 원칙적으로 2주택 이상 보유자는 담보대출을 통한 주택 구입이 불가하다. 1주택자가 추가로 조정대상지역에 대출을 통해 집을 구입하려면 기존 주택을 2년 내 처분하고 신규 구입 주택에 입주해야 한다. 담보인정비율(LTV)은 거래금액 9억원 이하분에 대해서는 50%, 9억원 초과분은 30%가 적용된다. 예를 들어 거래금액이 10억원이라면 4억8000만원(9억원의 50%+1억원의 30%)을 대출할 수 있다.

투기지역과 투기과열지구는 대출 규제가 더 엄격하다. 무주택자는 대출을 통해 9억원 초과 주택 구입 시 1년 내 전입해야 한다. 1주택자는 신규 주택 구입 시 1년 내 전입하고 기존 주택을 1년 내에 처분해야 한다. 이는 조정대상지역의 2년 내 처분 및 전입 의무보다 더 강화된 조건이다. 대출 가능금액은 9억원 이하분에 대해서는 LTV 40%, 9억원 초과분은 20%가 적용된다. 만약 14억원 상당의 주택을 매입한다면 대출 가능 금액은 4억6000만원(9억원의 40%+5억원의 20%)이 되는 것이다.

시가 15억원 초과 아파트는 원천적으로 주택담보대출이 금지된다. 또 투기지역, 투기과열지구뿐만 아니라 조정대상지역에서도 주택임대업과 주택매매업 이외 업종을 영위하는 사업자는 주택 구입 목적의 담보대출을 전혀 받을 수 없다. 9억원 초과 주택 보유 시 전세자금대출이 불가하다. 전세자금대출을 받은 후 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유한 경우에는 전세자금대출을 회수하기 때문에 이를 활용한 갭 투자도 사실상 불가하다.

임채우 < 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원 >