서울에서 전용면적 59㎡와 84㎡ 주택형 아파트값이 붙는 기현상이 벌어지고 있다. 주택담보대출을 받을 수 있는 전용 59㎡ 아파트값은 상승하는 반면 대출을 받을 수 없는 전용 84㎡ 아파트는 급매물이 나오면서 이 둘의 가격 차이가 줄어들고 있다. 전문가들은 두 면적간 가격갭 축소 원인으로 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확대에 따른 투자심리 위축과 15억원을 초과하는 아파트에 대해 대출을 금지하는 정부의 ‘12?16 부동산 대책’을 꼽았다.
○대출규제에 아파트 수요 84㎡→59㎡
전용 84㎡와 전용 59㎡의 가격 차이 감소는 마용성(마포?용산?성동)에서 집중적으로 발생하고 있다. 12일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 2단지 전용 59㎡는 지난 2월 13억4000만원에 거래됐다. 4단지 전용 84㎡도 같은달 14억9000만원에 거래가 이뤄졌다. 지하철 5호선이 가까운 2단지의 아파트값 평균 시세가 높다는 점을 고려하더라도 전용 59㎡와 84㎡ 주택형의 가격차이가 1억5000만원에 불과한 것이다. 아현동 H공인 관계자는 “마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 현재 14억9000만원에 거래되는 등 급매물이 하나둘 나오고 있지만 전용 59㎡는 지난 11월 12억원대에서 현재 13억원대로 1억원 가까이 뛰면서 상승세를 보이고 있다”며 “전용 59㎡주택형 가격이 전용 84㎡와 비슷해지는 건 지난해만 해도 상상할 수 없었던 일”이라고 말했다. 서울 주요 단지의 평균 매물 가격의 격차도 줄어들고 있다. 서대문구 북아현동 ‘e편한세상 신촌’ 전용 59㎡는 지난해 11억5000만원에 거래됐다. 하지만 지금은 13억원을 호가한다. 반면 전용 84㎡는 14억2000만에서 14억9000만원으로 소폭 올라 차이가 1억9000만원대로 좁혀졌다.
15억원 초과 아파트에 대한 대출을 금지하는 정부의 12?16대책 이전과 이후를 나눠 실거래가격을 비교해보면 차이는 더 뚜렷하게 드러난다. ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡와 전용 59㎡의 아파트값 차이가 부동산 대책 이후 3개월 사이에 3억 3400만원에서 2억 7800만원으로 5000만원 감소했다. 용산구 한가람 전용 84㎡와 전용 59㎡의 아파트값 차이는 작년 3억 4400만원에서 올해 2억 9900만원으로 4450만원 줄었다.
○15억원 대출규제, 코로나19가 원인
새 아파트 입주 때 전용 84㎡의 물량이 시장에 쏟아져 전세가격이 겹치는 경우는 종종 있지만, 전용 59㎡와 84㎡의 매매가격이 겹치는 경우는 드물다. 전문가는 최근 전용 84㎡와 59㎡의 매매가격이 겹치는 가장 큰 이유로 대출규제를 꼽았다. 정부는 지난 12·16 대책에서 15억원을 넘는 아파트 대출 전면 금지했다. 아현동 ‘마래푸’ 전용 59㎡의 KB시세(14억원)는 15억원에 못미쳐 대출을 받을 수 있지만, 전용 84㎡의 KB시세는 15억원 8000만원으로 15억원 이상이라 대출을 받을 수 없다.
정부의 대출규제로 15억원대 아파트 대출이 끊기면서 중산층 4인 가족의 ‘갈아타기’ 불가능하게 된 것도 원인이다. 예를들어 3인 가족이 아이가 생기면 대출을 받아 전용 59㎡에서 전용 84㎡의 넓은 평수 아파트로 옮겨가는 수요가 많았다. 하지만 대출을 받을 수 없어 전용 59㎡ 소규모 아파트에 계속 거주하고 있는 것이다.
부동산 전문가는 코로나 19 확대에 따라 부동산 시장이 하락세를 보임에 따라 ’환금성‘이 높은 중소형 아파트에 대한 선호도가 더 높아질 것으로 보고 있다. 매매가격이 낮은 전용 59㎡는 전용 84㎡에 비해 유지비가 적고 투자 위험이 적어 부동산 시장 하락기에 수요가 몰리는 경향이 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 “부동산 하락기였던 2014년 잠실동 엘스 아파트 등 일부 단지에서 전용 59㎡ 아파트값이 전용 84㎡를 역전한 경우가 있었다”며 “불황이 길어지면 환금성이 높은 중소형 주택의 거래가 늘어날 것”이라고 말했다.
배정철 기자 bjc@hankyung.com
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