강남3구와 용산 등 서울 아파트 시장 가격 상승세를 주도했던 지역에서 고가주택의 거래비중이 크게 줄면서 서울 아파트 평균 매매가격도 떨어진 것으로 나타났다.
20일 직방이 서울 아파트 실거래 자료를 2019년과 12·16대책 직후인 2020년(2020년 4월 16일 공개자료 기준, 3월까지 거래량)을 비교한 결과에 따르면, 15억 초과 고가 아파트의 거래 비중이 서초, 용산 등에서 급격히 감소했다. 서초구는 지난해 53.8%에서 37.5%로 비중이 16.3%포인트 줄었고, 용산은 9.4%포인트 (32.9%→23.5%) 감소했다. 강남(8.0%p↓)과 송파(5.8%p↓) 등도 하락세가 두드러졌다.
고가주택의 거래가 줄면서 아파트값 평균 매매가도 하락했다. 올해 서울 아파트 평균 매매가는 6억6987만원으로 지난해(8억1989만원) 보다 18.3% 떨어졌다. 고가 주택이 몰려 있는 강남, 서초구와 용산, 양천, 종로구 등에서 1억원이 넘게 하락했다. 낙폭이 가장 컸던 건 양천구였다. 지난해 8억4681만원에서 올해 6억7677만원으로 매매가격이 20.1% 하락했다.
다음으로 △용산 -16.4%(15억2256만원→12억7315만원)△서초 -16.2%(16억5789만원→13억8924만원) △종로 -14.8%(7억9827만원→6억8034만원) △강남 -11.0%(18억35만원→16억267만원) △강동 -9.4%(7억3754만원→6억6835만원) 등의 순이었다.
반대로 상승한 지역도 있었다. 중랑(7.3%), 은평(7.1%), 관악(6.9%), 도봉(6.0%), 강북(4.5%) 등은 지난해 보다 매매가격이 상승했다. 그러나 가격대가 낮다보니 실제 상승한 가격은 2000만~3000만원대에 그쳐 전체 하락폭을 지지하지 못했다.
이에 따라 서울 아파트의 상위 10% 매매거래 가격도 내림세로 돌아섰다. 2013년 7억7000만원을 시작으로 상승세를 보이던 가격은 2018년 12억원에서 2019년에 15억5000만원으로 29.1% 급등했다. 그러다가 2020년 현재는 11억2000만원으로 다소 조정된 상태다.
김은선 매니저는 "고가주택에 대한 대출제한과 보유세 강화, 자금출처 조사 등 연이어 발표된 강력한 규제가 수요자들에게 압박으로 다가온 것으로 보인다"고 분석했다.
또한 증여와 같은 대체거래도 거래침체의 요인이라는 분석이다. 서울지역 아파트 거래량 중 거래원인이 증여인 거래량은 2017년 7408건에서 2018년 1만5397건으로 2배 이상 증가했고, 2019년에도 1만2514건을 기록했다. 비중으로 보면 전체거래 중 증여의 비율이 2018년 이전에는 2~4% 안팎이었지만, 2019년 9.7%까지 급등했다. 고가주택이 밀집한 강남3구 일대에서 비중이 급격히 늘었다. 2017년 2041건에서 2018년 5183건, 2019년 3130건으로 나타났다. 비중은 2018년 최고 17.4%라는 설명이다.
김 매니저는 "올해에도 증여의 비율이 전체 거래 중 높은 비중을 차지하고 있다"며 "미신고분인 증여성 매매(특수관계인간 거래 시 최근 3개월 거래가액 기준 최고가액의 30%, 3억 한도까지 거래신고가 가능하며, 전세를 함께 넘기는 경우 소액으로 취득가능)거래까지 감안하면 실제비중은 공개된 수치보다 높을 것으로 예상된다"고 말했다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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