정부가 6일 내놓은 수도권 주택공급 기반 강화방안에 따르면 서울에서는 주택 7만호가 추가로 공급될 예정이다. 각종 규제를 일시적으로 풀어주고, 지지부진했던 사업을 빠르게 진행시킬 예정이다. 공공기관의 참여를 활성화하고 공공부지를 이용하면서 공공주택 건설을 늘리는 등 공공주도로 사업을 끌어갈 방침이다.
서울에서는 △공공성을 강화한 정비사업 활성화△유휴공간 정비 및 재활용 △도심 내 유휴부지 추가 확보 등 3가지를 통해 공급을 늘린다.
정비사업 활성화는 재개발에 LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택공사)의 사업참여를 늘리면서 공공재개발을 활성화하고, 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업을 보완하며, 용도지역 상향 등 역세권 민간사업을 늘리겠다는 방침이다.
◆재개발 사업기간, 공공참여로 10→5년으로 줄여
현재 서울 내에는 531곳의 재개발·재건축 사업이 추진되고 있지만, 일부 재개발이 사업성 부족 등을 이유로 정체되고 있다. 조합이 설립되더라도 조합 내에서의 갈등이나 복잡한 절차로 착공까지 평균 10년 이상이 소요되고 있다.
정부와 서울시는 공공참여를 통해 재개발 사업을 재개하고 속도를 높이겠다는 입장이다. 100가구 이상을 기준으로 10년 이상이 걸렸던 사업기간을 5년으로 단축하겠다는 설명이다. 종전에는 사업인가에 41개월, 관리처분 37개월, 착공 30개월 등의 시간이 걸렸다. 이를 사업인가 18개월, 관리처분 12개월, 착공 18개월로 줄일 방침이다. 이러한 재개발 사업은 서울을 중심으로 시범사업으로 추진하고 수도권 전반으로 확대 실시할 예정이다.
우선 LH와 SH가 단독이나 공동시행자로 재개발 및 주거환경개선 사업에 참여한다. 이를 통해 신속하고 투명한 사업추진과 재정착 지원, 공공성이 높은 주택을 공급할 계획이다. 조합원의 지원도 강화할 방침이다. LH와 SH가 관리처분시 산정되는 분담금을 보장하는 '확정수익'이 도입된다. 조합원이 희망한다면 LH와 SH가 분담금을 대납하고 10년간 주택을 공우하는 방안도 추진한다. 공공재개발로 사업을 추진하면 조합원의 중도금이나 이주비 부담도 완화시켜준다.
중도금 분담금을 현재의 60%에서 40%로 하향조정해준다. 모든 조합원에서 보증금 70%(3억원 한도)와 연 1.8%의 이주비 융자도 지원해준다. 재개발로 건설되는 공공임대 입주자격을 재개발 구역 내에 세입자로 확대한다. 이를 위해 정부는 주택법을 개정해 주택공급화설화지구를 신설할 예정이다. 재개발 사업에 지원되지 않았던 금융지원 등 사업지원을 강화한다. 총 사업비의 50% 까지는 연 1.8%로 주택도시기금에서 사업비를 융자해준다.
◆공공임대 10% 이상이면, 분양가 상한제 제외
소규모 주택사업도 보완한다. 그동안은 재개발 사업에 비해 규모다 작다보니 사업추진은 빨랐던 반면, 사업비 조달이나 수익성 확보가 어렵다는 문제점이 있었다. 그렇다보니 서울에서 가로주택정비사업 추진이 가능하 지역은 2000곳에 달하지만, 실제 추진되는 곳은 103곳에 불과했다.
정부와 서울시는 사업성 제고를 위해 용적률 완화와 주차장 설치의무 완화 등의 추가조치를 취할 예정이다. 공공임대를 10% 이상 공급하는 가로주택사업에 대해서는 분양가 상한제를 제외해주고 기금융자 금리도 연 1.5%에서 1.2%로 인하해 준다. 증가된 용적률의 50%를 소형 공공임대로 기부채납하게 되면, 층수제한 완화나 중정형인동거리 완화, 용도지역 상향 등을 지원할 예정이다.
역세권 민간주택사업도 활성화한다. 우선 역세권의 기준을 2022년까지 기존의 250m에서 350m로 확대한다. 역세권은 직주근접의 주거단지 조성이 필요했지만, 무질서한 개발 우려로 인해 규제가 있던 지역이었다. 역세권 범위를 늘려 민간사업에 있어서 용도지역 상향을 지원한다는 입장이다. 다만 용도지역 상향시에 증가하는 용적률의 절반을 공공임대주택으로 공급해야 한다.
◆유휴부지 정비로 3년간 1만5000호 공급
서울 내에서 유휴공간을 정비하고 재활용하면서 이를 주거공간으로 공급하겠다는 계획도 있다. 부지확보를 기준으로 2022년까지 18곳에서 1만5000호를 공급할 계획이다. 연평균 5000가구 정도다.
우선 준공업지역내에 공장이전 부지를 활용한다는 방침이다. 민관합동 공모사업을 통해 대규모 공장이전 부지에 앵커산업시설(주거+산업)을 조성한 후 순차적으로 정비한다는 계획이다. 올해 하반기까지 서울시 조례개정을 마치고 시범사업지 1~2곳을 확보할 예정이다. 기존의 산업부지 확보 의무비율도 최대 50%에서 40%로 하향조정한다. 3년간 한시적으로 적용하게 된다. 현재 공장이전 부지를 주택+산업의 복합단지로 개발하려면 산업부지 50%, 주택부지 50%로 나눠야 한다. 여기에서 주택을 60%까지 상향해 준다는 얘기다.
1인용 주거공급 활성화를 위해 오피스나 상가 등을 1인용 장기공공인대로 전환할 수 있게 된다. LH와 SH가 입지가 우수한 도심 내의 공실 오피스와 상가 등을 적극적으로 매입하게 된다. 이 과정에서 용도변경이나 규제완화 등의 조치가 뒤따를 계획이다.
도심 내 유휴부지에 문화, 체육시설 뿐만 아니라 공공주택도 건설하게 된다. 현재 대상부지는 중구청사부지(500호), 흑석동 유수지(210호), 해군 복지단(110로) 등이 있다. 코레일 부지도 활용할 예정이다. 용산 정비창(8000호), 오류동역(360호), 오류동 기숙사(210호) 등이 해당된다.
주민센터나 주민편의를 위한 생활시설에도 공공주택을 건설한다. 방이2동 주민센터(138호), 창신1동 주민센터(208호), 구로 노동자복지관(220호) 등이 대상부지다. 사유지 개발 또한 공공시설이나 공공주택을 건설해 기부채납을 할 수 있도록 했다. 역삼동 스포월드(185호), 대치동 코원에너지(149호) 등이 대상부지다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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